專家觀點 | “城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價與土地價值管理”專題研討咨詢會專家發(fā)言摘錄（五）

編者按

2026年4月17日下午，上海自然資源研究中心（智庫）組織舉辦“城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價與土地價值管理”專題研討咨詢會。會議特邀自然資源部、高校、國際咨詢機構(gòu)、評估機構(gòu)等領(lǐng)域的11位行業(yè)知名專家，圍繞最新發(fā)布的2026版基準地價成果展開深入研討。上海自然資源研究中心（智庫）對專家們的發(fā)言精彩觀點進行了梳理提煉，以饗讀者。

上海2026基準地價系統(tǒng)性更新：降成本、優(yōu)布局、促融合

張文靜

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理

上海2026年城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價是時隔六年的系統(tǒng)性重構(gòu),也是城市發(fā)展理念轉(zhuǎn)變與空間價值格局優(yōu)化的集中體現(xiàn)，整體蘊含了降低用地成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展、差異化調(diào)整引導資源配置、城鄉(xiāng)同地同價促進城鄉(xiāng)功能融合發(fā)展三大核心邏輯。

一是產(chǎn)業(yè)用地價格大幅下調(diào)，為新型工業(yè)化與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢土地要素保障。此次20年期產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地基準地價1至3級降幅超過42%，7至9級降幅高達50%，近乎“半價”的定價模式有助于降低實體企業(yè)用地成本。降低產(chǎn)業(yè)用地成本不僅能直接提升上海制造業(yè)競爭力、推動產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，還能創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)就業(yè)崗位，吸引高層次人才持續(xù)流入，以低成本供給筑牢實體經(jīng)濟發(fā)展根基。同時，也能有效穩(wěn)定市場與企業(yè)預期，在當前投資趨于謹慎的市場環(huán)境下，增強行業(yè)對上海未來發(fā)展的信心，進而帶動住房市場穩(wěn)健發(fā)展。

二是住宅用地實施差異化梯度調(diào)整，推動土地區(qū)位價值理性回歸與戰(zhàn)略導向清晰化。住宅用地地價呈現(xiàn)“核心漲、中間穩(wěn)、遠郊降”的分化格局，1級住宅基準地價漲幅約8.9%，遠郊7至11級地價下跌3%至4.6%，這一調(diào)整與市場實際高度契合。2025年全國涉宅地塊成交樓面價前十中上海占據(jù)八席，內(nèi)環(huán)內(nèi)近五年新房價格增幅遠高于郊環(huán)外，疊加內(nèi)環(huán)內(nèi)、外郊環(huán)、郊環(huán)外不同的市場出清周期，均印證核心區(qū)域土地稀缺性與市場認可度，而非核心區(qū)地價下調(diào)則有效避免價值高估。此外，黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島、閔行紫竹等重點戰(zhàn)略板塊的住宅與商辦用地基準價提升，既體現(xiàn)了規(guī)劃落地與資源集聚的價值兌現(xiàn)，也為市場與企業(yè)清晰勾勒出上海空間價值布局與潛力發(fā)展板塊。

三是城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化定級定價，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展制度性突破。本次基準地價更新實現(xiàn)里程碑式突破，首次對全市城鄉(xiāng)各類建設(shè)用地采用統(tǒng)一體系定級定價，徹底打破長期以來城鄉(xiāng)二元土地管理格局，告別城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村兩套評定與定價體系。這一制度創(chuàng)新不僅讓企業(yè)擁有更多樣化的用地選擇空間，推動城鄉(xiāng)土地要素在統(tǒng)一規(guī)則下順暢流動，并且同步降低鄉(xiāng)村地區(qū)用地成本，逐步破解鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)導入的核心瓶頸，為城鄉(xiāng)功能融合、資源均衡配置提供堅實制度支撐。

總體上看，上海本次基準地價更新是對城市空間價值的全面再評估，也是以土地政策主動引導城市發(fā)展的重要舉措，向社會傳遞了清晰信號——上海將繼續(xù)做強實體經(jīng)濟，將資源精準導向重點戰(zhàn)略板塊，以一體化的制度設(shè)計推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展。未來應持續(xù)優(yōu)化土地價值評估體系，讓基準地價真正成為衡量城市高質(zhì)量發(fā)展的有效標尺。

來源：上海自然資源研究中心

上觀號作者：上海規(guī)劃資源