深圳239億“地王”易主，華潤置地70億接手，將建成700米超高層地標

界面新聞記者 | 王妤涵

停擺近四年后，原深圳世茂深港國際中心地塊終于迎來了自己的“新主人”。

5月6日，深圳龍崗區龍城街道G01046-0106地塊成功出讓。華潤置地旗下深圳市潤圳房地產有限公司以70.45億元底價競得，土地面積約16.97萬平方米，總建筑面積約47.68萬平方米。

該地塊曾是2017年世茂集團以239億元拿下的深圳“地王”項目，規劃打造一座約700米的超高層地標，直指“中國第一高樓”，后因世茂集團陷入債務危機導致項目爛尾，歷經多次流拍，最終在2025年被深圳政府收儲。

“華潤置地接手是有一定必然性的。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在采訪中對界面新聞指出。“G01046-0106地塊體量巨大，在當下市場條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；其次，盤活存量，穩定房地產，探索新模式，央企責無旁貸；再加上華潤在周邊有大運中心體育場館、大運天地購物中心等布局，可以在片區形成協同運作之勢，相互賦能和借力。”

曾計劃建為“中國第一高樓”

時間撥回至2017年。彼時，全國正掀起超高層建筑競賽，各地爭相刷新“天際線”。世茂集團以239.43億元的天價，競得深圳龍崗大運片區G01046-0095等6宗地，計劃總投資逾500億元打造深港國際中心，一座約700米的“中國第一高樓”，集超甲級寫字樓、五星級酒店、大型商業綜合體于一體。

在當時世茂的構想中，超級地標將拉升片區價值，住宅及公寓快速銷售回籠資金，商業與酒店則持有運營。這種“以住養商”的模式，世茂在上海、廈門等地屢試不爽。

但摩天大樓的審批收緊，比世茂預想來得更快。2020年，住建部與國家發改委聯合發文，嚴格限制新建250米以上建筑，500米以上的“第一高樓”幾乎被徹底封堵。深港國際中心的規劃被迫一再下調，從700米降至600米，再降至500米以下。

更大的危機在資金端，自2021年起，“三道紅線”壓頂，房企融資渠道急劇收縮。世茂集團流動性危機全面爆發，公開市場債券違約、信托產品逾期兌付、多地項目停工。深港國際中心于2022年全面停擺，只留下一個巨大的基坑和數十億元已投入的開發成本。

在此之后，債權人試圖通過司法拍賣挽回損失。2023年7月，深港國際中心12宗土地首次法拍，起拍價130.44億元，較當年拿地價已近乎“腰斬”，但因無人報名而流拍；同年11月，起拍價再降至104.35億元，二次流拍。

4月中旬，界面新聞實地探訪項目現場看到，工地長期處于停滯狀態，外圍擋板上已經長滿雜草。

G01046-0106地塊現狀 界面新聞記者拍攝

政府收儲后調改

2025年，深圳市龍崗區通過“清調供”存量紓困機制，以約68億元的價格收儲了世茂持有的相關地塊及地上物。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞采訪時，將這一過程概括為“深圳‘清調供’政策的生動實踐”。

他指出：“深圳運用‘清理、調整、供應’手段優化項目規劃與實施條件，盤活存量項目，在該地塊上獲得了成功實踐。首先是清風險，即深圳市政府以68億元收儲地塊，全面梳理項目債權債務，實現歷史風險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變為凈地。其次是調規劃，取消超高層設計、變更用地性質、下調容積率，重構開發邏輯，回歸市場剛需。最后是再供應，將清理完成、規劃優化后的地塊重新掛牌，優選穩健主體。”

重新上架后的G01046-0106地塊，與世茂當年拿下的土地規劃也有了大幅改變，最關鍵的調整體現在用地性質和規劃指標上。

項目規定的各建筑/配套類型及面積 圖源：中指研究院

新方案中住宅面積高達30.56萬平方米，占比近三分之二，商業部分壓縮至14.35萬平方米。容積率從原項目的約4.17大幅降至3.26，意味著居住密度顯著下降，舒適度提升。

另一個重大創新在于開發節奏的松綁。根據出讓條件，競得人可將地塊分宗：住宅部分須在1年內開工、4年內竣工；而集中商業及酒店部分則可寬限至2.5年內開工、6年內竣工。

“‘分宗開發、分期建設’的模式，也減輕了這種沖擊預期。”李宇嘉對此評價道。這種“先住后商”的安排，精準切中了當前市場環境下開發商最核心的痛點，即資金沉淀過長。住宅部分可在一年內動工、四年內交付銷售，商業部分則多出兩年半的緩沖期，大大降低了項目前期的現金流壓力。

華潤置地接手的“底氣”

70.45億元的起拍價、14.09億元的保證金、近50萬平方米的建面，能夠獨立拿下這塊“巨無霸”項目的房企，在深圳土拍市場上屈指可數，而華潤置地最終成為唯一的競買人，也并非偶然。

華潤置地敢于接盤，最根本的底氣首先來自其穩健的財務系統。最新財報數據顯示，截至2025年末，華潤置地加權平均融資成本已降至2.72%，持有銀行結余及現金1169.9億元，凈有息負債率僅39.2%。在行業普遍為現金流焦慮的當下，華潤置地的資金池足夠深。

更重要的是，此次拿地價格僅70.45億元，與政府68億元的收儲成本基本持平，項目從一開始便留有利潤安全墊。

除財務因素外，華潤置地在大運片區早已落子。緊鄰本次出讓地塊的大運天地，體量約52萬平方米，由華潤萬象生活操盤，已于2024年7月開業。該商業體融合了商業、生態湖景、公園綠地與體育場館，已成為龍崗區東部的核心消費場景。

界面新聞近日實地走訪看到，周末期間大運天地人氣高漲。尤其在鄰近的大運中心體育場館舉辦演唱會時，購物中心客流爆滿，多數餐飲店門前排起長隊，從沿湖步道到室內街區，隨處可見拖家帶口的家庭和結伴而來的年輕群體。

深圳大運天地 界面新聞記者拍攝

拿下本次住宅用地后，華潤可以順勢在大運片區形成“住宅+商業+文體”的協同閉環，這正是其最擅長的城市綜合體開發模式。

從市場基本面看，龍崗大運片區的需求支撐較為扎實。去年9月深圳優化房地產政策后，龍崗等區域已不限購。該片區新房交易量一直位居龍崗第一位，而龍崗本身也是全市新房交易最多的區域。

李宇嘉指出，“按此次起拍價70.45億元拆分核算下來，住宅部分樓面地價約2.31萬元/平方米。目前，大運片區在售新房均價4.7-5.5萬元，二手房掛牌價4.5-5.5萬元，緊鄰的中海大運玖章備案均價更是達6.2萬元/平方米。因此，本地塊與周邊項目相比具備一定價格優勢，未來入市存在一定溢價空間。”