上海內環內樓市加壓，2026年豪宅市場降溫

核心觀點

2025年上海內環內土地庫存大幅增長，疊加豪宅市場成交回落，預計未來1年內豪宅市場壓力增加。

一、內環內出讓土地量較大，新房銷量下滑

2025年以來上海土地市場表現為總體縮量、成交向中心城區聚集。2025年上海土地出讓總面積大幅縮減，從2023年1001萬平米降至518.1萬平米，但是成交金額并沒有下降很多，主要由于中心城區成交土地的占比持續提升，中心城區成交面積占比從2023年的20%上升至2025年的38%，成交金額占比也從39%升至65%。

且與以往不同的是，非公開出讓土地持續提升，中心城區拿地尤其依賴非公開市場。2025年招牌掛土地出讓占比69.4%，非公開土地出讓占比30.6%。2023年至今，非公開出讓地塊的占比持續提升，從2023年的10%升至2025年的30.6%，成交金額占比則從2023年的22%升至41%。

分區域來看，中心城區中通過非公開市場成交的土地占比非常高，黃浦區、徐匯區、楊浦區非公開市場成交占比分別達到了100%、82%、47%。

土地出讓向市中心聚集，但是核心區域的新房成交并不如預期，2025年內環內新房成交量、金額同比下滑28%、25%，下滑幅度遠超內中環和中外環。

供增需減導致內環內庫存大幅增長，2025年環內土地庫存多增加11.9萬方，其他環線土地庫存都減少。

二、豪宅市場整體降溫

再看向豪宅市場，隨著7090政策調整、市場需求變化，上海大面積、高總價產品成交占比提升。1000萬以上的改善、豪宅面積占比從2021年的20.3%上升至2025年的38.9%。主要由于此前豪宅市場受限于長期供應不足，需求被壓制，但是2024年之后豪宅市場供應大幅放量，高品質項目持續入市帶動豪宅需求不斷釋放，2025年上海豪宅市場同樣入市了多個高品質項目，如綠城潮鳴東方、康定壹拾玖。稀缺地段再次上新，如上海壹號院、金陵華庭。但是整體相比2024年豪宅市場熱度明顯降溫。

一、2025年上海總價3000萬以上的豪宅市場供求雙降，市場回落。2025年前，上海總價3000萬以上的豪宅供應2146套，同比下跌41%，成交2049套，同比下跌25%，跌幅超過全市成交套數同比跌幅（-22%）。但值得注意的是5000萬以上的商品住宅供求均在上漲，說明豪宅市場內部也呈現結構性分化，豪宅供求均偏好于頂豪產品。

二、2025年單價15萬以上的項目認籌比整體下滑。從2024年-2025年分季度的單價15萬以上的項目來看，各季度供應量同比下滑，認籌比也下降至1.31-1.66。

三、2025年觸發積分的豪宅項目下降，部分豪宅開渠。相比2024年內環內項目開盤，2025年觸發積分的豪宅數量下降，市場總體出現回落跡象。部分豪宅項目由于難去化，也開始啟用渠道獲客，熱點項目同樣階段性引入渠道。

2025年豪宅市場的降溫主要受到三個方面因素的影響：一是，豪宅市場的大量供應消耗了市場往年好幾倍的購買力，購買力短期被透支；二是，大量高品質住宅入市，使得豪宅的稀缺性變弱，這些項目中那些產品不出挑、品質不極致、無明顯差異性的豪宅不再被市場買賬；三是，項目變多導致購房者看房決策周期變長，購買力不一定能夠在2025年、2026年短期內體現出來。因此，我們預估豪宅市場的下行壓力預計在未來一年內顯現出來。

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