保證居住權(quán)有法律效力嗎？北京房產(chǎn)律師專業(yè)解答

【故事情節(jié)】

陳先生與周女士原系夫妻關(guān)系，二人育有一女陳甲。2003年，陳先生與周女士經(jīng)法院調(diào)解離婚。2002年，陳先生出資以女兒陳甲的名義購買了一號房屋，房屋登記在陳甲名下。2012年后，陳先生一直在該房屋內(nèi)居住。2020年，陳甲將一號房屋贈與給母親周女士，并辦理了過戶手續(xù)，周女士取得房屋所有權(quán)。后周女士要求陳先生搬離房屋，陳先生認(rèn)為房屋是自己出資購買，屬于借名買房，自己才是房屋的實際權(quán)利人，拒絕搬離。周女士便訴至法院，要求陳先生搬離并返還房屋。

【法院評析】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。本案主要審查三點內(nèi)容：一、周女士是否為一號房屋權(quán)利人；二、陳先生是否占有一號房屋；三、陳先生的占有是否為有權(quán)占有。首先，一號房屋現(xiàn)登記在周女士名下。雖然陳先生稱該房屋系其出資借用陳甲名義購買，但在法院釋明后并未提起相應(yīng)訴訟，既未能證明存在借名買房，又未能推翻陳甲與周女士之間的贈與關(guān)系，故法院在現(xiàn)有證據(jù)下認(rèn)定周女士系房屋權(quán)利人。其次，依陳先生陳述可以認(rèn)定陳先生占有一號房屋。第三，依照物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類及內(nèi)容只能由法律規(guī)定，不能由當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)。即使陳甲作為當(dāng)時房屋權(quán)利人出具《保證書》，但依照當(dāng)時的物權(quán)法，《保證書》并不能作為為陳先生設(shè)立用益物權(quán)的依據(jù)。因此，該《保證書》應(yīng)當(dāng)理解為陳甲同意陳先生借用房屋的債權(quán)關(guān)系，但上述債權(quán)顯然不能約束新的所有權(quán)人周女士。綜上，法院認(rèn)定周女士作為權(quán)利人有權(quán)要求陳先生返還房屋。

【律師勝訴心得】

作為房產(chǎn)專業(yè)律師，我們認(rèn)為本案的教訓(xùn)十分深刻。首先，借名買房一定要及時確權(quán)，不能等到房屋被處分了才主張權(quán)利；其次，物權(quán)法定是基本原則，所謂的"保證居住至死"并不能設(shè)立物權(quán)意義上的居住權(quán)，只能是債權(quán)，不能對抗新的產(chǎn)權(quán)人；第三，父母子女之間的房產(chǎn)糾紛，往往因為沒有書面協(xié)議而難以舉證。在此提醒廣大父母，借子女名義買房一定要簽訂書面協(xié)議，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，并且要及時辦理過戶。2021年民法典實施后，居住權(quán)已經(jīng)成為法定物權(quán)，如果需要保障居住權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依法辦理居住權(quán)登記，而不是僅憑一紙保證書。同時，在子女將房屋贈與他人時，要及時提出異議并通過法律途徑維護(hù)權(quán)益。