樓市，再出關(guān)鍵一招

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

托底，更精準(zhǔn)了。

分層發(fā)力

4月29日，深圳樓市進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策——深戶限購區(qū)最多可以買三套，非深戶辦個居住證就能在限購區(qū)買一套。

政策的重點(diǎn)不用多說，還未全面放開限購，但也和全面放開差不多了。

相當(dāng)于，全國人民有錢只要想買，就能在深圳福田南山還有寶安新安范圍買一套，再也不用眼巴巴看著其他持幣買家搶優(yōu)質(zhì)的房子，搶低價(jià)性價(jià)比高的房子。

匹配的是全國的持幣購房群體。

畢竟手持五六百萬，夠得著福田南山寶安新安的群體，在深圳本地工作生活的，有多少是缺深圳戶口或者深圳居住證的？

深圳居住證辦理的條件也非常寬松，都不一定需居住滿一年，全日制大專以上學(xué)歷基本是“秒批”通過。

更重要的是，公積金的提額——

個人貸款額度從60萬元提高至70萬元，家庭貸款額度從110萬元提高至130萬元，首套住房還可以從40%提高至60%，初婚初育家庭上浮50%，兩孩以上家庭從50%提高至70%，同時(shí)符合兩種上浮條件的可以二選一。

所以，個人公積金最高可貸189萬元，家庭公積金351萬元。

這個公積金額度，比北京、上海、廣州，甚至杭州的公積金最高額度還要高。

今年4月開始，深圳的職工可以在單位繳存比例的基礎(chǔ)上，自愿申請?zhí)岣邆€人繳存比例，最高比例可以申請到12%。

深圳的公積金貸款利率目前是——

首套住房：5年（含）以下2.1%；5年以上2.6%。

第二套住房：5年（含）以下2.525%；5年以上3.075%。

假設(shè)個人購置一套270萬住宅，首付三成，公積金貸款189萬，首付81萬，等額本息每個月月供大約是7566.42元，總貸款利息也比商業(yè)貸款同等額度節(jié)約十幾萬。

要知道，如今深圳的新房，非核心區(qū)的住宅，300萬—400萬的總價(jià)額度基本可在深圳全域范圍購房。

個別可售安居房、人才房的總價(jià)也不過200萬—300萬的水平。

比如近期獲批預(yù)售的龍湖觀萃苑，位于光明公明板塊，92套103~138平住宅，備案均價(jià)約38200元/㎡，總價(jià)區(qū)間約366萬～561萬；

位于光明中心板塊的滿京華金碩瑞府，225套96~126平住宅，備案均價(jià)約45100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約407萬～605萬；

位于寶安沙井板塊的錦和玉鳴府（5棟），129套88~130平住宅，備案均價(jià)約47000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約380萬～664萬；

位于寶安松崗的璞宸臻悅府，118套84~95平住宅，備案均價(jià)約38000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約300萬～381萬；

位于龍崗橫崗的新世界188號315套76~115平住宅，備案均價(jià)約38600元/㎡，總價(jià)區(qū)間約279萬～462萬。

可以看到，近期扎堆入市的新房，基本價(jià)格都在300萬—600萬區(qū)間，橫跨的位置板塊從寶安到龍崗再到光明，戶型面積段也從普通剛需居住到改善。

這就意味著，無論是個人，還是家庭，在深圳外圍非限購區(qū)域購置普通住房，使用公積金基本可以足額覆蓋全額房貸。

這對很多個人或者家庭來說，無論如何都屬于不可多得的福利。

高度契合市場

而這次政策，值得兩個重點(diǎn)——

一個是出臺的政策細(xì)節(jié)，另一個就是出臺的節(jié)點(diǎn)和背景。

覆蓋的群體基本可以看到，瞄準(zhǔn)的是兩類——

一是夠得著核心區(qū)域的改善群體，支撐的是對南山、福田有強(qiáng)烈意愿的群體。

目前深圳在不斷推出核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊及項(xiàng)目——

4月30日，深圳掛出兩宗優(yōu)質(zhì)宅地。

一宗位于前海桂灣剛上架一宗宅地T201-0233地塊，與4月中旬開盤賣了九成的海晏府（備案價(jià)約142000元/㎡）一路之隔。

還有一宗是位于粵海街道深圳科技園旁的T204-0153宗地，與粵海街道備受矚目的舊改項(xiàng)目翰熙典居（備案價(jià)約112400元/㎡）直線相距約850米。

核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，往往都不是簡單的補(bǔ)庫存，而是優(yōu)化市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)，與穩(wěn)市場形成強(qiáng)關(guān)聯(lián)。

這兩宗，都是超級位置的宅地，未來很大概率成為市場的熱點(diǎn)及風(fēng)向標(biāo)。

二是外圍的首套群體，通過大力降低外圍購房成本，支撐對外圍地段處于觀望的群體。

因?yàn)槟壳笆袌鲇幸粋€明顯的特征——

核心區(qū)域的新房豪宅賣得還不錯，幾個刷新價(jià)格天花板的高價(jià)項(xiàng)目都賣出了九成以上的成績，而外圍地段早已經(jīng)沒有了限購的限制，但即便對市場讓出價(jià)格的項(xiàng)目大力促銷，去化也不見樂觀多少。

最大的原因就是，市場目前處于兩極分化的狀態(tài)，外圍的目標(biāo)購買力，有購房意愿但支付能力不足，改善需求受限于貸款額度及月供壓力，核心區(qū)的目標(biāo)購買力，支付能力不弱，但受限于資格門檻。

所以，這次的政策，是讓有實(shí)力的群體盡可能去核心位置地段，讓資金吃力的群體盡量在能力范圍內(nèi)去普通的地段。

而還值得注意的是，這次松綁限購的節(jié)點(diǎn)及背景——

一是，出在深圳自去年底接二連三的頂級豪宅新房或者優(yōu)質(zhì)位置的高價(jià)新房賣出好成績，是在核心區(qū)幾個項(xiàng)目熱賣之后。

二是，出在深圳二手房排除2月春節(jié)月份，已經(jīng)連續(xù)三個月成交量站上5000套后。

三是，4.28會議對樓市的定調(diào)——努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。

新房熱賣，成交量持續(xù)，按過去市場的邏輯經(jīng)驗(yàn)，一般是無需再釋放大力度的政策。

但依舊給市場添了一把火。

目的就是持續(xù)給市場加熱，繼續(xù)穩(wěn)住當(dāng)前的市場節(jié)奏，夯實(shí)市場的信心。

4.28會議對樓市定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，背后就是為市場添柴加瓦，進(jìn)一步維持市場穩(wěn)定。

所以，在穩(wěn)住市場的同時(shí)，也在優(yōu)化市場的結(jié)構(gòu)，延續(xù)市場的穩(wěn)定性，穩(wěn)定市場的預(yù)期。

所以，也可以看到廣州也同步跟進(jìn)了新的政策——

4月30日，廣州發(fā)布通知，將公積金個人申請貸款提額至100萬元，兩人或兩人以上共同貸款提額200萬元，符合條件的最高貸款額度提至360萬元；

發(fā)放“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套房屋最高補(bǔ)貼3萬元；

加大房票使用力度及范圍；

同樣開始鼓勵國有企業(yè)以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源。

政策力度，并不亞于深圳。

尤其是“鼓勵國有企業(yè)以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源”這一條，也成為繼上海后第二個鼓勵收購二手房用作保障性住房的一線城市。

而過去幾個月，上海的市場已經(jīng)走出漂亮的成績，穩(wěn)住了交易量。

深圳也是時(shí)候跟上了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場