利率降到二十年最低，樓市卻仍在“失溫”

5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月趴在3.5%不動(dòng)了。按說(shuō)這是歷史最低位，可樓市的氣溫怎么都升不上來(lái)。
政策利率的底，早就探到了
往前翻翻LPR的走勢(shì)就知道了。2025年5月之前，5年期以上LPR還有3.6%。從那之后一路下行到3.5%，11個(gè)月沒(méi)動(dòng)過(guò)。房住不炒到房住不貸，從“不炒”變成“不貸”，市場(chǎng)心態(tài)的變化，比利率降得還快。

那實(shí)際辦房貸的人，拿到的利率又是多少呢？根據(jù)央行5月6日剛公布的數(shù)字，2026年第一季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.06%。克而瑞那邊的調(diào)研也顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市首套房平均貸款利率是3.21%，存量房貸的平均利率大概還在4%左右。四五年前買(mǎi)二手房的人，利率普遍在4.9%甚至更高。比一比就知道了，現(xiàn)在貸100萬(wàn)，按30年算，月供4300塊錢(qián)出頭。擱在四五年前，同樣一筆錢(qián)，月供要5300往上，一個(gè)月整整差出1000塊，一年就是一萬(wàn)二，相當(dāng)于多還出一部中檔手機(jī)的錢(qián)。
利率這個(gè)信號(hào)，已經(jīng)打到最亮了。
可居民的反應(yīng)，完全跟政策反著來(lái)
房貸利率低到這個(gè)份上，按說(shuō)該借錢(qián)買(mǎi)房了吧？實(shí)際情況恰恰相反。
2026年一季度，全國(guó)住戶部門(mén)新增人民幣貸款只有2967億元，比2025年同期的1.04萬(wàn)億元暴跌了71.5%，近十年的新低。拆開(kāi)看更嚇人：居民短期貸款直接減少了1640億元，中長(zhǎng)期貸款（主要就是房貸）雖然增加了4607億元，但同比少增了超過(guò)4000億。“排隊(duì)借錢(qián)”的日子一去不返，現(xiàn)在變成了“排隊(duì)還債”。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室（NIFD）那份一季度宏觀杠桿率報(bào)告里說(shuō)得直白：受房?jī)r(jià)下行壓力和收入增長(zhǎng)放緩影響，房貸已經(jīng)連續(xù)12個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，消費(fèi)貸增速也首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。12個(gè)季度，整整三年啊。三年里居民一直在還債，在去杠桿，在收縮自己的資產(chǎn)負(fù)債表。
錢(qián)沒(méi)去買(mǎi)房，跑哪兒去了？
銀行存款。
一季度人民幣存款一共增加了13.73萬(wàn)億元，光是住戶存款就占了7.68萬(wàn)億元。居民存款總額突破了174萬(wàn)億元，人均存款超過(guò)12.44萬(wàn)元。一邊是貸款暴跌，一邊是存款飆升。“越降利率越存錢(qián)”，這背后不是省錢(qián)的習(xí)慣在起作用，是恐懼在起作用——對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期不確定，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂，對(duì)就業(yè)市場(chǎng)的焦慮，所有負(fù)面情緒最后都匯成了一個(gè)動(dòng)作：存錢(qián)，存錢(qián)，再存錢(qián)。
不過(guò)，今年的存款流向多了個(gè)新動(dòng)向。一季度住戶存款同比少增了1.54萬(wàn)億元，而同期非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款大增了2.03萬(wàn)億元，同比多增1.72萬(wàn)億元。存款從銀行表內(nèi)大規(guī)模流向保險(xiǎn)、基金等非銀渠道。人身險(xiǎn)一季度保費(fèi)收入同比增長(zhǎng)7.89%，成了承接這部分遷徙資金的最大蓄水池。以前老百姓把銀行當(dāng)保險(xiǎn)柜，現(xiàn)在開(kāi)始把保險(xiǎn)當(dāng)保底收益的替代選項(xiàng)。這也說(shuō)明了一點(diǎn)：即使不買(mǎi)房，大家也愿意給錢(qián)找個(gè)新去處，只不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)偏好非常低，寧愿買(mǎi)保險(xiǎn)、買(mǎi)固收產(chǎn)品，也不愿碰權(quán)益市場(chǎng)。

利率是真的低，可房?jī)r(jià)還在往下掉
信貸數(shù)據(jù)指向一個(gè)核心結(jié)論——居民部門(mén)在系統(tǒng)性去杠桿。不管利率多低，不管首付多低，大家不借錢(qián)就是不借錢(qián)。
那房?jī)r(jià)呢？百城二手房均價(jià)同比下跌了8.34%。北京二手房均價(jià)約48387元/㎡，同比跌了11.59%。上海那邊，4月最后一周的新房成交量環(huán)比跌了12%。成都二手房成交倒是回暖了，4月賣(mài)了2.45萬(wàn)套，但看看前三個(gè)月的波動(dòng)——1.81萬(wàn)、1.14萬(wàn)、2.32萬(wàn)——就知道這個(gè)熱度根本不穩(wěn)。
五一假期期間，重點(diǎn)26城新房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)了12.5%，一線城市二手房成交同比漲了40%，二線城市也漲了將近20%。但這更像是一波被重點(diǎn)城市政策刺激出來(lái)的短期脈沖。觀察一下更長(zhǎng)線的30大中城市新房成交數(shù)據(jù)：同比去年仍然跌了7.95%，二線城市同比跌幅更是超過(guò)了20%。短期的小陽(yáng)春掩蓋不了全年的陰跌態(tài)勢(shì)。
橫向?qū)Ρ取獓?guó)際經(jīng)驗(yàn)反復(fù)證明了同一個(gè)道理
看看日本就知道了。1991年泡沫破裂后，日本央行一路降息，最后甚至降到負(fù)利率。結(jié)果呢？房?jī)r(jià)從1990年一直跌到2009年，整整19年才到底。不是日本央行不努力，是居民和企業(yè)的債務(wù)得還，還清了才敢重新借錢(qián)。

再看美國(guó)。2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，美聯(lián)儲(chǔ)把利率砍到接近零，還搞了三輪量化寬松。房?jī)r(jià)跌到2009年3月見(jiàn)底，但直到2019年，很多美國(guó)城市才回到2006年的高點(diǎn)。復(fù)蘇快的，都是就業(yè)和人口持續(xù)流入的地方——舊金山、西雅圖、奧斯汀。那些人口流出的鐵銹地帶城市，到現(xiàn)在都沒(méi)緩過(guò)來(lái)。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)反復(fù)驗(yàn)證了一個(gè)道理：低利率是樓市復(fù)蘇的必要條件，但不是充分條件。沒(méi)有就業(yè)、沒(méi)有收入、沒(méi)有人，光降利率是沒(méi)用的。
爭(zhēng)議——該不該托市？救還是不救？
眼下的爭(zhēng)議點(diǎn)很明確：在經(jīng)濟(jì)基本面還沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)之前，房子沒(méi)人買(mǎi)，政府該不該出手“托市”？
有一種聲音認(rèn)為應(yīng)該托。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈太長(zhǎng)，牽涉就業(yè)和財(cái)政收入太廣。房?jī)r(jià)持續(xù)下跌會(huì)引發(fā)抵押物貶值、地方政府賣(mài)地收入銳減、銀行壞賬抬頭等一系列連鎖反應(yīng)。與其被動(dòng)等跌到位，不如主動(dòng)收購(gòu)部分存量商品房轉(zhuǎn)為保障房和人才房，既托住了價(jià)格，又解決了一部分新市民的住房問(wèn)題。
反對(duì)的聲音則認(rèn)為，越拖越拖。當(dāng)年日本就是這樣踩坑的——一邊降利率、發(fā)國(guó)債，一邊讓銀行繼續(xù)給僵尸企業(yè)放貸，結(jié)果壞賬越積越多，1997年爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)，又花了整整十年才緩過(guò)來(lái)。與其托住價(jià)格不放手，不如讓房?jī)r(jià)跌回合理區(qū)間，讓供需雙方自發(fā)出清，拿財(cái)政的錢(qián)去補(bǔ)貼低收入家庭，而不是去填開(kāi)發(fā)商的窟窿。
基于現(xiàn)有信息，筆者認(rèn)為，這兩種說(shuō)法在不同層級(jí)的城市應(yīng)該有不同的分量。一線和強(qiáng)二線城市，人口持續(xù)流入，房?jī)r(jià)已經(jīng)有一定租金回報(bào)率支撐，適當(dāng)?shù)恼咄械卓梢员苊膺^(guò)度恐慌式踩踏。而那些人口凈流出、庫(kù)存高企的三四五線城市，任何托市都只能是延緩下跌速度，改變不了方向。政策資源要用在刀刃上，而不是遍地撒網(wǎng)。

寫(xiě)在最后——樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)漫長(zhǎng)的“退燒”
過(guò)去二十年，房子被賦予了太多金融屬性。買(mǎi)房的人，十個(gè)里有八個(gè)不是沖著“住”去的，而是沖著“漲”去的。現(xiàn)在，這個(gè)邏輯正在被扳回來(lái)。LPR連續(xù)11個(gè)月按兵不動(dòng)，貸款利率降到二十多年來(lái)的最低點(diǎn)，但樓市依然溫吞，說(shuō)明市場(chǎng)正在回歸它本來(lái)的樣子：沒(méi)有超低利率的反復(fù)刺激，沒(méi)有寬松信貸的無(wú)節(jié)制催生，只有真實(shí)的需求、理性的預(yù)期，和慢慢匹配的供需關(guān)系。
政策想催，催不動(dòng)。市場(chǎng)想冷，冷不透。這種不上不下的狀態(tài)，也許還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。但對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，有一件事是確定的：再也不能像以前那樣，閉著眼睛借錢(qián)買(mǎi)房就能躺贏了。想清楚自己到底需不需要這套房，比天天盯著利率數(shù)字看，重要得多。