保利發展41.5億拿地溢價創年內新高 首季凈利降57%加速聚焦核心城市

長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

北京土地市場迎來年度高光時刻。近日，保利發展（600048.SH）全資子公司以41.54億元總價競得豐臺區太平橋街道核心居住用地，歷經151輪激烈競價，溢價率15.40%，一舉刷新2026年北京宅地溢價率紀錄。此次拿地是保利時隔一年重返北京土拍的關鍵落子，也是其近五年首進豐臺的戰略布局。

然而，與拿地熱情形成反差的是，保利發展一季度業績承壓，歸母凈利潤同比大幅下滑57.06%。疊加往年盈利連續走低的現狀，保利發展一邊搶抓優質土地資源補儲，一邊通過組織架構革新、業務模式調整謀求轉型破局，在行業深度調整周期中穩步找尋發展平衡點。

百輪鏖戰拿下豐臺內城宅地

5月19日，保利發展以41.54億元拿下北京豐臺區太平橋居住地塊，15.40%的溢價率創下2026年北京宅地交易新高。本次成交的太平橋地塊地處北京西二環與西三環之間，坐落于豐臺太平橋街道，緊鄰西城區核心功能區，與海淀區直線距離不足1.5公里，坐擁主城核心區位紅利。地塊總占地面積3.60萬平方米，規劃最大建筑面積7.21萬平方米，除去9800平方米養老及社區配套設施建設面積，最終可售住宅樓面價達到6.67萬元每平方米。

絕佳的地段條件，讓該地塊成為近期北京土拍市場的焦點標的。拍賣現場吸引保利發展、招商蛇口、建發、廈門國貿四家實力房企同臺角逐，歷經線上兩輪報價、線下151輪激烈競價后，地塊最終花落保利發展，溢價水平大幅領跑年內同區域成交項目。

這宗地塊成交，標志著保利發展重啟北京市場拿地布局。保利發展上一次在北京拿地發生在2025年5月，當時攜手北京建工拿下海淀半壁店地塊，成交金額45.45億元，樓面價7.84萬元每平方米。時隔一年重新加碼北京土地市場，背后是保利區域市場份額持續萎縮的現實壓力。

統計數據顯示，2024年保利在北京銷售額236.9億元，位居區域房企第四位；2025年銷售額回落至166.8億元，排名跌至第七；2026年前四月當地銷售額僅40.38億元，排位下滑至第十。市場話語權逐步下降，促使保利果斷出手核心地塊，補充優質土儲資源，穩固區域市場根基。

放眼全國土地投資，保利2026年整體投資態度趨于謹慎穩健。2026年1月至5月上旬，保利發展僅新增7宗住宅用地，計容建筑面積64.71萬平方米，權益拿地耗資128.30億元，項目全部布局上海、杭州等一二線熱門城市。對比2025年同期15宗拿地數量、145.57萬平方米建面規模，投資體量大幅收縮，資源進一步向高能級城市集中。

業績承壓架構革新謀轉型突圍

土地市場積極布局的背后，保利自身經營業績面臨不小挑戰。2025年，保利發展全年營收3081.44億元，小幅同比回落；歸母凈利潤10.35億元，同比銳減79.31%。實際上，自2021年起，保利發展歸母凈利潤連續五年同比下滑，降幅逐年擴大，盈利承壓態勢難以緩解。

利潤持續走低由多重因素共同導致。行業整體下行，房地產開發投資、商品房產銷規模雙雙縮水，項目結算毛利率同步下降。公司計提大額資產與信用減值損失，進一步侵蝕利潤空間。早年規模化擴張階段下沉三四線城市遺留的存量項目，去化難度偏大、盈利表現不佳，也持續拖累整體經營效益。

橫向對比行業頭部央企房企，保利盈利實力存在明顯差距。2025年，華潤、中海歸母凈利潤遠超保利。業內認為，過度依賴傳統住宅開發業務，運營板塊貢獻不足，成為保利抗風險能力偏弱的主要原因。

步入2026年，經營壓力依舊未有緩解。一季度財報數據顯示，保利發展實現營業收入457.3億元，同比下降15.74%；歸母凈利潤9.16億元，同比大跌57.06%，利潤下滑主要源于項目結轉體量與毛利率雙雙走低。當期公司簽約金額517.82億元，簽約面積同步同比下滑，新房銷售端依舊疲軟。

財務方面，一季度公司經營活動現金流凈額大幅增長422.97%，主要得益于工程款項、土地支出縮減；企業主動縮減新增負債，籌資現金流由凈流入轉為流出。截至三月末，公司總資產規模1.176萬億元，資產負債率降至71.90%，財務杠桿穩步優化，手握1275.63億元貨幣資金，銷售回款率達到91.07%，現金流儲備充足。

為扭轉經營頹勢，保利全面開啟內部調整與戰略轉型。年初公司完成總部組織架構優化，整合原有業務中心成立不動產運營中心，深度挖掘資產全生命周期價值，正式發力開發運營協同發展模式，朝著不動產生態平臺方向邁進。按照公司規劃，未來兩三年將完成業務重塑，打造開發、經營、綜合服務三大業務協同發展的全新格局。同時，區域板塊與管理層人事同步優化整合，合并部分區域平臺資源，深耕華東、華南等核心經濟圈，調配骨干高管入駐重點灣區市場，強化核心區域統籌管理能力。

品牌發展理念也同步迭代升級，保利發布全新生活體系與品牌主張，設立專項生活研究院，發展邏輯從單純建造住宅，轉向打造高品質人居生活，經營思路徹底告別過往規模擴張模式，轉向價值化發展道路。

當前樓市政策持續釋放積極信號，核心城市二手房交易率先回暖，市場底部修復跡象顯現。業內人士分析，后續土地供應將持續偏向主城優質地塊，高端改善型住宅將成為市場主流產品。保利此番拿下北京核心宅地，契合行業發展趨勢，而內部大刀闊斧的組織變革與業務轉型，也將幫助企業逐步化解盈利難題，在行業洗牌階段鞏固自身頭部房企地位。

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