廣東
我是紫沐，這是我第488篇日記。
找回點表達欲，補一補選籌文章，前四期可跳轉：荔灣 海珠 天河 番禺
這次聊聊黃埔。
黃埔這幾年的表現，多少有點讓人失望。
首先是配套升級速度不盡人意。
都2026年了，萬博優質商業體都多到一只手數不過來，老黃埔的商業扛把子，竟然還是老舊的惠潤廣場。
加上工業轉型困難，板塊顏值參差，居住舒適度距離廣州頭部梯隊是越來越遠。
而且黃埔供應很夸張，新拍+舊改供應巨大，還陸續有核心地塊商改住，內部資產幾乎沒有稀缺性。
沒有金融屬性，自住體驗感又不算很好，兩者疊加，就是黃埔房價始終低位萎靡的原因。
要在這么內卷的地方買房，選籌得有講究。
最優選無疑是魚珠-文沖這一段，屬于黃埔最有潛力的核心區。
不管從規劃上，還是現有配套和板塊界面上，優勢都很明顯。
具體到個盤，現階段比較推薦的是未來方洲，或者二手的城光，既有完善的學鐵商，也有優秀的產品力。
這種偏全能的大盤，在核心區域會有相對穩定的價格支撐。
其他像中央公館、黃埔潤府、珠江春之類的，多少都屬于個性化的選擇。
有好幾位朋友曾問過我，未來方洲和海絲城，兩者都是全能大盤，差別在哪里。
我覺得黃埔只有魚珠-文沖這一段，是有地段價值的。
也就是從地段看，黃埔只有核心區以內，和核心區以外兩種。
核心區之外的文沖以東，不管是去到雙崗、雙沙，還是黃埔新城，其實差別都不大。
都不是中短期黃埔的發展重心，能打的只有性價比。
而既然為了性價比，選擇犧牲通勤，那地鐵多坐一個站還是三個站，其實沒差別。
所以核心區以外的樓盤要怎么選，更多是看自己的預算。
真要論居住舒適度，海絲城的配套，也不見得比黃埔新城高到哪去。
過去有個邏輯，次核心區域的房價，不會比核心區域差太多，因為購買力會有外溢。
但這個邏輯，其實是建立在核心區供應稀缺的前提下。
現在魚珠-文沖一帶，新盤林立，二手扎堆，未來也不缺盤，完全看不到稀缺的影子。
沒有稀缺，價格就會相對穩定。
既然核心區不貴、好住、有潛力，那為什么還要往次核心走呢。
后續黃埔的價格分化，很可能就會越來越明顯。
再提一提科學城，科學城其實是一面鏡子。
很久以前就說過，有些地方的熱鬧，其實是花錢砸出來的，為的是賣溢價。
等新盤賣完，開發商不再花錢宣發，媒體大號不再曝光，就會原形畢露。
科學城、梅花園、新造...都是活生生的例子。
所以別看現在有些遠郊板塊熱度很高，等沒了曝光，市場回歸基本供需，房價很容易波動。
科學城其實還好一點，它內部有完善的產業結構，能孵化大量地緣性購買力，去填補需求。
所以這輪調整，科學城更多是隨大市。
除了當初炒太過的東薈城，大部分樓盤都沒有出現超跌。
對比像黃陂這些弱勢板塊，表現已經很不錯。
科學城內部選籌比較直觀，降價后的大壯名城，還有相對均衡的品秀星樾，是獨一檔的存在。
其他的像鼎峰、保利羅蘭、星樾山畔、科城山莊等中流抵住，也可以考慮。
但選籌的核心，還是圍繞開創大道比較安全。
像長嶺居和云埔，中短期還得繼續承壓。
至于知識城，畫餅的規劃部分就不說了，現在應該很少人還這么天真。
板塊本身確實有些產業底子，可惜有兩個硬傷。
一個是規模和結構還不完善，孵化的購買力數量和質量，都沒法跟科學城比。
另一個是，上波行情被嚴重透支了，新增住宅比新增供應高了N倍。
所以除了地緣性買家，其他都不太建議入手。
知識城的操盤，本質上就是個反面教材。
從產業規劃到住宅規劃，都暴露出很多問題，只是不便多說。
只希望，能吸取到教訓吧。
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