北京
【案件情節】
鄭先生夫婦看中了某村的回遷房，與該村村民陳老先生簽訂房屋買賣合同，約定總房款74萬元。鄭先生夫婦依約支付了全部購房款。
后因政策原因，該房屋無法辦理過戶手續。鄭先生夫婦訴至法院，要求確認合同無效，返還購房款及利息。
經查，鄭先生夫婦并非該村集體經濟組織成員。
【法院評析】
法院經審理認為：農村宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。
向本集體經濟組織以外的人員轉讓農村房屋及宅基地，違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。
本案中，鄭先生夫婦并非涉案房屋所在村的集體經濟組織成員，不具備購買該村房屋的主體資格，故雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還。法院判決陳老先生返還鄭先生夫婦購房款74萬元及利息。
【律師勝訴心得】
小產權房/回遷房買賣的紅線：
·非本村村民購買農村房屋，合同很可能無效，這是法律紅線；
·合同無效后，雙方互負返還義務——買方退房，賣方退款并支付利息；
·即使房屋已交付使用多年，只要買方不是本村村民，合同仍無效；
·部分"回遷房"本質仍是集體土地上的房屋，購買前務必核實土地性質。
提醒：回遷房≠商品房，購買前一定要查清土地性質和產權性質！
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