渝開(kāi)發(fā)定增“大瘦身”高達(dá)87%，遠(yuǎn)郊滯銷盤撐不起門面？

圖片系A(chǔ)I生成

5月20日晚，渝開(kāi)發(fā)（000514.SZ）披露定增說(shuō)明書(shū)以及審核問(wèn)詢函回復(fù)的三次更新公告，原本不超過(guò)7億元的定增縮減至8114.32萬(wàn)元，縮水幅度高達(dá)87%，從投資多個(gè)項(xiàng)目收縮為僅剩“格萊美城項(xiàng)目”和“貫金和府一期”兩個(gè)已竣備的住宅項(xiàng)目，且8成用于“貫金和府一期”。

渝開(kāi)發(fā)在“貫金和府”上的開(kāi)發(fā)前前后后已經(jīng)14年之久，但2022年開(kāi)盤以來(lái)去化始終不溫不火，網(wǎng)傳開(kāi)發(fā)商一度祭出“均價(jià)4500元/㎡”的工抵房，號(hào)稱重慶主城區(qū)最便宜的新房，結(jié)果去年底仍舊被自媒體拍到二期“幾乎全面空置”。

定增從“大手筆開(kāi)發(fā)融資”到“小體量保交樓”的轉(zhuǎn)向，折射出的是渝開(kāi)發(fā)自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)與行業(yè)周期雙重壓力下的被動(dòng)“瘦身”，以及“能保則保”的窘迫。

14年“燙手山芋”，重慶“全城最低價(jià)”小區(qū)背后

貫金和府位于?九龍坡區(qū)華巖新城邊緣，三面被貫金山環(huán)繞?，故得名。

自2012年渝開(kāi)發(fā)以2.6億元買進(jìn)這個(gè)280畝地塊，到真正以商品房形式大規(guī)模入市，該項(xiàng)目足足耗時(shí)近9年。2021年，項(xiàng)目以“貫金和府”之名開(kāi)盤上市，才算正式被推向市場(chǎng)。

貫金和府，圖源網(wǎng)絡(luò)

從拿地直到漫長(zhǎng)的“馬拉松式”開(kāi)發(fā)周期，本就意味著資金時(shí)間成本高企，但更棘手的是其入市時(shí)機(jī)已經(jīng)是房地產(chǎn)的下行通道：樓市降溫背景下，華巖新城地處大渡口以南，屬于原華巖鎮(zhèn)的地界，本身區(qū)位熱度不高，配套成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及主城區(qū)板塊；市場(chǎng)新競(jìng)品增多，疊加改善盤、二手房的價(jià)格戰(zhàn)，貫金和府在同片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中迅速失色。

結(jié)果就是，貫金和府開(kāi)盤4年仍未售罄，去化肉眼可見(jiàn)的艱難。

為換取銷量，項(xiàng)目被迫不斷下調(diào)售價(jià)，網(wǎng)傳在2025年一度推出約4500元/㎡均價(jià)的工抵房，成為“主城區(qū)最便宜樓盤”——這是首發(fā)價(jià)的5折，周邊區(qū)域多數(shù)二手房的價(jià)格甚至都高于這一水平。由于這個(gè)價(jià)錢只推出了30套工抵房，這些房產(chǎn)確實(shí)“秒空”，但沒(méi)有掀起多大水花。

網(wǎng)傳貫金和府促銷價(jià)，圖源：小樹(shù)聊房公眾號(hào)

據(jù)公司觀察梳理，貫金和府一期項(xiàng)目總投資10.45億元，累計(jì)實(shí)際投入金額9.87億元，2022-2025年年報(bào)顯示，渝開(kāi)發(fā)在該項(xiàng)目合計(jì)收入是5.48億元，已累計(jì)確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)收入6.2億元，入不敷出。

相關(guān)分析指出，其地段位于偏遠(yuǎn)的華巖鎮(zhèn)以北，并且距離軌道交通5號(hào)線華巖中心站的距離仍超過(guò)1公里，是銷售困難的根源之一。

貫金和府區(qū)位圖

在項(xiàng)目銷售不暢、現(xiàn)金回籠承壓的背景下，渝開(kāi)發(fā)選擇定增進(jìn)行再融資，希望續(xù)上一筆“回血”，情有可原，主要用于建安工程費(fèi)與公共配套費(fèi)用。渝開(kāi)發(fā)表示，貫金和府一期的住宅主體已完工竣備，該宗地規(guī)劃范圍線內(nèi)的綠地、道路待建。

圖源：公司公告

此前2023年6月，渝開(kāi)發(fā)推出定增預(yù)案，擬募資7億，用于格萊美城、貫金和府一期、南樾天宸一、二期高層以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，控股股東重慶城投還表態(tài)要認(rèn)購(gòu)5%-30%。

2024年12月，渝開(kāi)發(fā)對(duì)募投項(xiàng)目的社區(qū)底商和幼兒園部分投入進(jìn)行了重新測(cè)算并扣減，調(diào)整后募集資金總額為“不超過(guò)6.4億元”；2026年5月，募資縮水到8114萬(wàn)元，項(xiàng)目從三個(gè)砍成兩個(gè)，南樾天宸和補(bǔ)流全部被砍。

表面穩(wěn)健內(nèi)里虛胖，轉(zhuǎn)型困局待解

從項(xiàng)目交付角度看，渝開(kāi)發(fā)在近兩年確實(shí)交出了一份沒(méi)有“爆雷”的答卷：

• 南樾天宸一期低層、南樾天宸二期如期在2023年11月集中交付；
• 貫金和府一期T4在2022年底即提前于計(jì)劃交付，T2也于2024年4月底按期交房；
• 山與城1.2期分批交付，第一批已于2023年底交房，第二批預(yù)計(jì)2025年底完成；
• 緣香醍三期于2025年12月集中交付。

按期交付、未發(fā)生大面積群訴與交付糾紛，也成為渝開(kāi)發(fā)在應(yīng)對(duì)監(jiān)管問(wèn)詢和市場(chǎng)質(zhì)疑時(shí)的底氣之一，并以此強(qiáng)調(diào)自身是典型的“保交樓、保民生”主體。

但貫金和府的銷售表現(xiàn)，可以看出公司對(duì)板塊能級(jí)的高估、對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與客群匹配度的誤判，以及對(duì)市場(chǎng)周期變化的反應(yīng)滯后，在商業(yè)層面上還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不算“勝利”，也很難給股東帶來(lái)亮眼收益。

如今定增募資8114萬(wàn)元，為的是在現(xiàn)金流緊平衡下，盡快把貨值變現(xiàn)，以緩解資金壓力。并且，從7億元“全面開(kāi)花”下調(diào)到8114萬(wàn)元只保兩個(gè)項(xiàng)目，可以看出其在市場(chǎng)與政策之間的艱難平衡。

從近幾年的落地軌跡來(lái)看，渝開(kāi)發(fā)秉持求穩(wěn)姿態(tài)。目前公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率近三年及截至2026年Q1分別約為45.85%、43.59%、44.65%、40.86%，歸入“黃檔”，同期凈負(fù)債率在28.56%—17.76%之間，低于100%的警戒線；2025年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約7.28億元，同比大增，歸母凈利潤(rùn)約675萬(wàn)元，小幅“扭虧為盈”。

穩(wěn)健背后仍兩個(gè)特點(diǎn)，其一是盈利質(zhì)量欠佳：2025年扭虧的重要支撐來(lái)自轉(zhuǎn)讓朗福公司股權(quán)收益2.4億元，扣非凈利潤(rùn)仍為明顯虧損，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利能力并不穩(wěn)固。

其二是現(xiàn)金短債比偏低，流動(dòng)性承壓。渝開(kāi)發(fā)剔除預(yù)收款后的現(xiàn)金短債比在0.47—0.92之間，始終低于1，且明顯低于20家同行平均水平。公司解釋稱，主要系開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中開(kāi)工、銷售回款偏低，同時(shí)償還控股股東借款及支付項(xiàng)目競(jìng)拍款，導(dǎo)致貨幣資金減少。這也側(cè)面說(shuō)明，渝開(kāi)發(fā)在短期債務(wù)兌付與項(xiàng)目建設(shè)之間，資金繃得極緊。

再者，公司土儲(chǔ)也比較少，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積僅4塊用地，一共23.93萬(wàn)平米。

圖源：公司公告

類似去化難題或?qū)⒊掷m(xù)困擾渝開(kāi)發(fā)。后續(xù)“貫金和府”仍有約7.8萬(wàn)平方米待開(kāi)發(fā)，占總面積近三分之一。批評(píng)聲音指出：這種“遠(yuǎn)郊+低配”項(xiàng)目在當(dāng)下樓市寒潮中，幾乎看不到翻身的可能。諷刺的是，如此項(xiàng)目竟還占據(jù)著“重慶頭號(hào)國(guó)字頭房企”開(kāi)發(fā)版圖的重要一角。

對(duì)于投資者和消費(fèi)者而言，“保交樓”從來(lái)都只是底線，而非天花板。土儲(chǔ)幾近枯竭、新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備寥寥的渝開(kāi)發(fā)，也近乎一種“躺平式國(guó)企”的模樣——在“貫金和府”的泥潭中遲遲難以抽身。如此種種，股東利益又該由誰(shuí)來(lái)保障？(文 | 公司觀察,作者 | 黃田,編輯 | 曹晟源)