建投洞察｜分化加劇、價值重估與趨勢判斷——法拍房市場回顧與展望

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（來源：中國建投）

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• 作者：孫浩菻

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近年來，隨著經濟周期波動與金融風險化解的推進，中國法拍房市場呈現快速擴張態勢，其規模擴張背后折射出房地產市場面臨大幅調整、信貸違約率上升等多重壓力。與此同時，因低價房源涌現和互聯網平臺滲透，法拍房這一小眾的市場逐漸突破傳統不良資產處置的邊界，頻繁成為公眾熱議話題。

法拍房市場的升溫，不僅牽動著購房者、投資者與金融機構的神經，也與房地產市場相互作用、相互聯動。為了深入理解法拍房市場，本文將從供給端、需求端、價值端為切入點，深入分析法拍房市場的運行情況，并剖析市場變化背后的深層原因。

一

法拍房市場的新變化

2025年中國法拍房市場延續調整態勢。全年司法拍賣房產掛拍量較歷史高位有所下降，市場供給端壓力稍減；與此同時，成交量雖同比下降，但成交率連續兩年回升，較去年增加0.5個百分點，市場有所回暖。價格維度則延續下行通道，成交均價同比下降超10%，成交折扣率與去年基本持平，成交價格下降主要由于評估價大幅下調。在"量縮價減"的效應下，全年成交總金額大幅下降23.6%，市場仍處于價值重估階段。

2023-2025年法拍房市場總覽

數據來源：中指數據庫

01

供給端：掛拍量從歷史高位回落，結構性分化顯著

2025年掛拍量從歷史高點下降7.7%至67.8萬套。供給端回落的主要原因是房產價值在過去兩年出現較大幅度波動，債務人傾向于保留資產與債權人協商，債權人也傾向于與債務人和解，直接回收現金。雙方易達成一致，不通過司法拍賣處置抵押物。

從類型上看，不同資產類型出現分化。傳統主流資產掛拍量同比下降10%左右，而以車位、土地為代表的其他類型的掛拍量進一步激增，從2023年的18.1萬套暴漲至2025年的21.1萬套，占比首次突破30%。不過，住宅依然是基本盤，掛拍量占比穩定在45%左右。

2020-2025年法拍房掛拍量（萬套）及變化

數據來源：中指數據庫

從城市能級上看，一線城市和其他重點城市法拍房掛拍量變化趨勢呈現分化。2024年一線城市掛拍量逆勢增長，但在2025年出現回落，降幅也大于全國平均水平，下降主要由于商業用房和其他類型的供給明顯收縮。其他重點城市各類掛拍量下降較為平均，盡管其工業用房掛拍量下降超四成，但因其基數較小，對市場影響有限。

2020-2025年分城市能級法拍房掛拍量（萬套）

數據來源：中指數據庫。城市能級將重點城市分為一線城市和其他重點城市，一線城市即北京、上海、廣州、深圳，其他重點城市包括重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、寧波、天津、青島、福州。

02

需求端：成交量小幅微降，成交率連續兩年實現回升

2025年全國法拍房市場的成交量回落，同比下降4.4%，降至17萬套下方，略低于2023年水平。成交率則連續兩年回升，2025年全年成交率達25%，法拍市場向更加健康的方向發展。

從類型上看，各類型的成交量均有所下降，主要類型成交率連續兩年回升。成交量方面，2025年住宅、商業用房和工業用房均有所減少，其中工業用房下降最多，同比下降超20%。由于成交量下降小于掛牌量下降，住宅和商業用房的成交率有所上升，住宅成交率連續兩年在35%以上。住宅和商業用房成交率的回升幅度顯著高于整體水平，市場熱度有所回暖。

2020-2025年法拍房成交量（萬套）

數據來源：中指數據庫

2020-2025年法拍房成交率

數據來源：中指數據庫

從城市能級上看，一線城市整體成交率均實現反彈，2025年成交率超過2023年水平，其他重點城市整體有所下降，主要因其他類型掛拍量增加，但成交表現偏弱，拉低整體成交率。2025年一線城市和其他城市的全年成交率分別為45.5%和28.4%，較去年分別增加4.8個百分點和減少0.8個百分點。

一線城市法拍成交率表現更好，住宅和商業用房的成交率分別達57.5%和39.8%，同比增加3.9個百分點和3.2個百分點；其他重點城市住宅法拍成交率反彈更為明顯，住宅和商業用房的成交率分別達57.3%和32.4%，同比增加5.0個百分點和1.2個百分點。

2020-2025年各城市能級法拍房成交量(套)

數據來源：中指數據庫

2020-2025年各城市能級法拍房成交率

數據來源：中指數據庫

03

價值端：以價換量特征凸顯，成交總額縮水，折價率穩定

法拍房成交金額大幅下降，成交金額跌破3000億，降至2017年水平下方。2025年法拍房成交金額為2550億元，同比下降19.8%。分類型來看，住宅成交金額跌破1500億元，降至1318億元；成交單價已降至8000元/平米左右，同比下降12.0%，其成交金額和成交單價均降至2018年水平。

商業用房成交金額降至587億元，同比下降10.0%，成交單價降至5200元/平米。工業用房成交金額同比下降22.4%，降至434億元；其他成交金額大幅下降40%，降至211億元，成交金額降至2020年的四分之一。

2020-2025年各季度法拍房成交金額（億元）及成交價格（元/平米）

數據來源：中指數據庫

從折價率來看，2024年以來，整體成交折價率走勢平穩，小幅下行。住宅成交折價率仍維持在75%上方；商業用房成交折價率穩中有升，在70%左右；工業用房成交折價率降幅較為明顯，從2023年的80%左右，降至了2025年的70%，調整幅度較大。

2020-2025年各季度法拍房成交折扣率

數據來源：中指數據庫

從城市能級上看，一線城市法拍房成交金額大幅下挫，主要是由于成交單價的下降，成交折價率企穩，工業用房表現亮眼，實現逆勢增長。一線城市法拍房成交逾500億元，同比下降近30%。其中住宅成交353億元，同比下降24.1%；商業用房成交85.1億元，同比下降42.4%；工業用房成交52.8億元，同比增長11.2%，政策鼓勵盤活工業用地，一線城市迎來工業資產處置高峰。

法拍房成交金額的下降，主要是由于成交均價的下降，一線城市法拍住宅的成交單價較2024年下降17.24%，降至4.0萬元/平米；法拍商業用房的成交單價較2024年下降1.6%，降至2.2萬元/平米。

2020-2025年一線城市法拍房成交金額（億元）及成交價格（元/平米）

數據來源：中指數據庫

一線城市法拍房整體成交折價率為78%，較去年同期增加1.3個百分點。其中，住宅折價率為80.9%，較去年同期增加1.2個百分點；商業用房折價率為87.9%，較去年同期減少1.1個百分點；工業用房折價率為87.9%，較去年同期增加20.4個百分點。

2023-2025年一線城市各季度法拍房成交折扣率

數據來源：中指數據庫

其他重點城市法拍房成交金額降幅略低于一線城市，成交折價率小幅下降，各類型資產表現平均。其他重點城市法拍房成交逾520億元，同比下降25.6%。其中住宅成交307.7億元，同比下降10.7%；商業用房成交125.0億元，同比下降28.4%；工業用房成交59.3億元，同比下降36.2%。

法拍房成交金額走低，核心原因在于成交均價回落，其他重點城市法拍住宅的成交單價較2024年下降12.1%，降至1.0萬元/平米；法拍商業用房的成交單價較2024年下降20.7%，降至0.6萬元/平米。

其他重點城市法拍房整體成交折價率為69.7%，較去年同期下降1.0個百分點。其中，住宅折價率為73.5%，較去年持平；商業用房折價率為65.7%，較去年同期減少2.3個百分點；工業用房折價率為65.3%，較去年同期下降11.8個百分點。

2020-2025年其他重點城市法拍房成交金額（億元）及成交價格（元/平米）

數據來源：中指數據庫

2020-2025年其他級重點城市法拍房成交折扣率

數據來源：中指數據庫

二

市場變化背后的深層原因剖析

2025年法拍房市場各項指標的變動，是宏觀經濟周期、金融信貸政策與司法環境共同作用的結果。

01

掛拍量下降的背后：債務處置模式重構與司法產能約束

近年來，國家為支持中小企業發展，鼓勵銀行及其他金融機構針對小微企業發放普惠貸款。過去一段時間，法拍房的新上拍品數量與普惠貸款余額長期高度同步，但從2024以后，雙方的強相關性逐步弱化。具體來看，金融機構普惠貸款余從2023年底的29.4萬億元升至2025年底的36.6萬億元，上漲24.4%；但法拍房新上拍品數量卻從2023年的72.7萬套降至2025年的60.5萬套，下降16.8%。

2020-2025年法拍房新上拍品（萬套）與普惠貸款余額（萬億元）變化

數據來源：wind、中指數據庫

造成二者脫節主要有以下兩個原因。一是由于資產荒與價格調整促使“庭下和解”成為優選。由于房產價值大幅波動，強行拍賣往往面臨大幅折損，不符合借貸雙方利益。在債務人有還款意愿的前提下，銀行及債權人更傾向于通過債務重組、展期或直接回收現金來化解不良，導致走向法拍程序的房源減少。

二是司法系統的“物理產能”達到上限。各級法院近年來滿負荷運轉，客觀上約束了法拍房的上拍節奏與處置流轉速。以北京市朝陽法院為例，根據相關報道，其在2025年收案近22萬件，結案近18萬件，而北京市朝陽法院僅有不到300位法官，平均每個法官2025年至少要審600個案件，法官辦案壓力大，承載能力有限。

2020-2025司法審判工作主要數據

數據來源：最高人民法院公報

02

成交率回升的背后：制度紅利釋放與流量破圈，真實需求入場

法拍房已經逐步告別過去“信息不對稱、水深坑多”的草莽時代，從職業投資客的“專屬游戲”，逐漸演變為大眾購房者的選項之一。

一方面，司法制度的完善與執行力度的保障，吸引了真實的購房需求。2024年10月，隨著最高人民法院發布《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》，直擊購房者核心痛點。各地法院推行的“法拍房按揭貸款配套”、“稅費一站式核算與繳納”以及“法院強制清退交付”等舉措，掃清了過去令人聞之色變的“騰退難”、“隱性巨額稅費”等常見難題。

從數據上看，2025年法拍成交資產的平均報名人數同比上漲4.8%，每套成交資產平均有3.5人實名繳納保證金參拍。值得注意的是，平均競價次數為19.7次，較前些年略有下降。這反映出當前市場呈現“高參與度、低非理性競爭”的健康態勢——買家入場意愿增強，但出價極其理性，嚴格基于資產的真實價值進行博弈。

2023-2025年各季度法拍房市場參與度

數據來源：中指數據庫

另一方面，互聯網平臺的流量加持助力法拍房市場完成“全民消費者教育”。2025年，法拍房的百度資訊指數較2023年初大幅上漲超30%。借助阿里、京東等大型拍賣平臺，以及短視頻平臺、社交媒體上各類房產博主對法拍流程的拆解與真實案例曝光，法拍房徹底打破了原有的信息壁壘，在高端房產領域更是形成明顯熱度。

2023-2025年“法拍房”百度資訊指數

數據來源：百度指數

在宏觀資產價格重估的背景下，核心城市優質地段的大平層、別墅等豪宅法拍房，因其極強的稀缺性及動輒數百萬的折價空間，能完美實現“居住改善屬性”與“金融避險屬性”的雙重釋放。每一次核心豪宅的法拍成交與激烈競價，總能引起市場的強烈關注。這些高凈值人群用真金白銀投出的選票，不僅極大地拉升了法拍房的整體成交率，其最終的法拍成交價，往往也確立了該片區的價格錨點。

03

成交金額與價格下行的背后：房地產大周期的筑底期陣痛

法拍房是房地產市場的影子，其成交金額和價格的下降與房地產市場表現同步。

從價格趨勢看，自2022年我國房地產價格開始下降。截止2025年底，二手房價格已連續48個月同比下降，新房價格也連續46個月下降，打破歷史記錄。房地產市場尚未完全筑底，導致法拍房市場中的“投資炒作需求”基本消失，買方出價極其謹慎。

2023-2025年70個大中城市房屋價格環比、同比變化

數據來源：wind

從政策導向看，2025年，政策由“托底紓困”轉向“優化提振”，延續了“因城施策”的主基調，從年初延續前期“保交樓、穩需求、防風險”的托底措施，到年中之后，以北京、上海為代表的一線城市進一步放寬限購政策，重心轉向全面提振市場信心、激活合理住房需求。但政策傳導至價格端尚需時日，法拍市場只能通過“下調評估價，以價換量”來達成交易。

三

未來展望

結合2025年全國法拍房市場來看，全年呈現出“掛牌量微降、成交量收縮、成交率回升、市場以價換量、競價趨于理性”的顯著特征。盡管整體市場仍運行在以價格讓利加速房源出清的軌道中，但法拍折價率的日趨穩定，釋放出市場或已逐漸走出最困難時期的積極信號。展望未來，以下三大核心變量更值得高度關注：

關注宏觀政策向資產價格端的傳導，緊盯折價率變化。在房地產“止跌回穩”主基調下，增量提振政策能多大程度穿透至真實資產價格，是市場的核心關注。法拍折價率正是檢驗傳導效能的最敏銳探針。法拍市場脫離傳統業主的惜售情緒，依托市場真實資金需求形成理性定價：若預期房價下行，買家會索要更高折價率作為“安全補償”，以對沖資產貶值風險；反之，若折價率企穩甚至收窄，則意味著資金判定價格已觸底，市場預期正迎來實質性扭轉。

關注金融端債務重組與處置壓力的博弈，警惕供給側變動。當前法拍供給正受多股暗流擾動。前期大量金融機構為平滑風險，頻繁采用“以物抵債”或重組化解不良。這些龐大的隱形資產一旦集中推向市場處置，因其定價邏輯、目標客群與法拍房高度重合，將對法拍成交形成分流。此外，市場內部積壓的海量流拍資產也面臨剛性出清壓力。需警惕若宏觀經濟修復不及預期，前期延期處置的債務展期一旦破裂，可能引發新一輪違約潮沖擊供給端。

關注核心城市“豪宅法拍”的風向標效應，探尋定價錨點。在樓市深度調整期，核心城市的“豪宅法拍”展現出較強韌性與更優的流動性。作為高凈值資金優先配置的標的，它構成了預期重估的關鍵風向標。當傳統二手房買賣雙方陷入價格僵持時，豪宅法拍的競價機制提供了相對透明的“價格發現”渠道。這些由實際資金博弈出的成交價，往往能為所在片區提供較為客觀的估值參考底線。

文章為作者獨立觀點，不代表中國建投立場。

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