北京再現百輪競價 土地市場局部回暖

21世紀經濟報道記者 張敏

5月19日下午，位于北京市豐臺區太平橋的城中村改造地塊開啟現場競拍。

這是一宗位于北京市西三環內的稀缺地塊。地塊規劃建筑面積7.2萬平方米，容積率為2，起始價36億元，起始綜合樓面價49946元/平方米。盡管有少數配建要求，但土地品質仍得到高度認可。

現場競價環節異常激烈，雖然僅有四家房企參與競價，但開拍不到20分鐘，舉牌次數便超過100輪。最終經過151輪舉牌競價，保利發展以總價41.544億元競得該地塊，溢價率15.40%。

近期，熱點城市土拍市場升溫，在一些優質地塊的拍賣中，“馬拉松式”多輪競價的情況再度出現。

此前的5月15日，杭州一宗組合地塊經過86輪競拍成功出讓。5月8日和9日，溫州成交兩宗地塊，競價次數分別為90輪、95輪。

住宅交易升溫，房企補倉需求強烈，被認為是土拍熱度增加的重要推手。在這背后，土地供應模式也在悄然優化，中指研究院指出，在一些熱點城市，核心區位、體量可控、總價適中的“小而美”住宅用地供應比例正在增加。

“點狀高熱”

因區位優勢明顯，北京豐臺區太平橋地塊在開拍前便引發市場關注。該地塊位于豐臺、西城、海淀三區交界，交通便利，且有一定的學區屬性。

地塊容積率為2.0，較供地計劃中的2.4—2.63有明顯下調。這一水平低于周邊所有在售新房項目，意味著項目可以規劃為低密度改善社區，產品上限得到顯著提升。

參與競拍的四家房企——保利、建發、招商蛇口、國貿均有國資背景，且補倉需求較強。競得方保利發展上一次在京落子，還要追溯到2025年5月。從最終的成交價來看，6.67萬元/平方米的單價為該區域的新高。

此前的5月15日，杭州首次采用“組合出讓”模式推出余杭未來科技城兩宗宅地。兩宗地塊的總建筑面積約12.3萬平方米，總起價28.9億元。出于片區整體統籌的需要，房企必須同時拿下兩宗地塊。

這兩宗地塊最終被濱江和綠城聯合體競得，競價次數為86輪，溢價率分別為30.77%和39.67%。

5月8日，溫州瑞安莘塍街道一宗宅地以1.1億元成交，競價90輪，溢價率達79.71%。次日，同區域另一宗體量稍大的地塊以6.1億元成交，競價95輪，溢價率32.03%。

競價次數多，通常意味著競爭激烈，房企對地塊的后續期待較高，也被認為是土地市場升溫的典型表現。近兩個月來，這種案例正越來越多。

早在今年4月初，杭州市濱江區襄七房單元地塊經過127輪競價成交，總價39.51億元，溢價率為46.83%。4月下旬，在上海第三批次土拍中，徐匯長橋地塊經過82輪競價成交，溢價率為25%，這也是今年上海首宗溢價率突破25%的地塊。

還有一些地塊，因起拍價設定較高等原因，并未經過多輪競價，但其熱度毋庸置疑。4月30日的杭州土拍中，蕭山區市北單元一宗宅地以總價26.1億元競出，36170元/平方米的樓面價創下市北板塊新高。

在這些地塊火熱成交的背后，是土地市場局部回暖的現狀。今年以來，重點一二線城市土拍熱度升溫，不少核心區域的熱門地塊迎來激烈爭搶，在推高溢價率的同時，也壓縮了未來的盈利空間。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，“有些地塊只有三四家房企競價，看上去數量不多，但每一家都志在必得，往往能拍出高價。”

但總體來看，土地市場仍然呈現分化局面。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，土拍熱度保持“點狀高熱”特點，房企投資持續聚焦核心城市優質地塊。相比之下，三四線城市及一二線城市的郊區仍面臨一定壓力。

供地傾向“小而美”

土地市場“點狀高熱”的背后，供應端的變化不可忽視。

今年以來，全國土地市場延續“縮量提質”特征。根據中指研究院數據，2026年一季度，300城住宅用地推出、成交規模同比降幅均超兩成，出讓金同比降幅超四成。4月以來，縮量態勢仍在延續。

但在提質方面，有多項積極變化。中指研究院指出，在北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，核心區位、體量可控、總價適中的“小而美”住宅用地供應比例有所增加。以上海第四批次供地為例，5宗涉宅用地中4宗具備“小而美”特征，這也反映出當前核心城市土地供應正由規模化開發轉向更強調精準供給與市場適配。

“小而美”地塊通常指規模可控、條件優質的小型住宅用地。這類地塊的規劃建面通常介于1萬至5萬平方米之間；位于城市核心城區或成熟板塊；容積率多在1.5至2.5之間，部分地塊有“好房子”建設要求；起拍價通常在10億元以內。

根據中指研究院的統計，今年1-4月，22個重點城市推出的“小而美”宅地占比為43%，比上年同期高出9個百分點，與2022年同期的21%相比，實現翻倍。

該機構指出，“小而美”地塊占比持續走高，是供需兩端與政策環境共同選擇的結果。供給端，大部分城市核心城區已進入存量更新階段，大宗宅地日益稀缺，小地塊逐漸成為供應主流。需求端，房企對確定性收益的偏好顯著增強，小體量地塊具備總價可控、開發周期短、資金占用少、去化速度快等優勢，且多數位于配套成熟的核心區，市場安全邊際相對更高。政策端，在“控增量、去庫存、優供給”導向下，各地通過控制單宗地塊規模、降低容積率、優化配建要求，穩定市場預期。

中指研究院還指出，雖然當前重點城市土地市場仍以央國企拿地為主，但“小而美”宅地給民營房企和中小房企提供了更多機會。

這種變化能否繼續刺激土地市場，仍需進一步觀察。前述房企人士表示，開發商在投資中的容錯率更低，拿地選擇性也較強，大型房企僅聚焦核心地塊，不再布局非核心區域和三四線城市，這也將使土地市場繼續呈現出局部升溫的局面。

曹晶晶指出，短期來看，一線及強二線城市核心區有望繼續迎來更多優質住宅用地入市，憑借優質區位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩定預期；而三四線城市及一二線城市的郊區土地市場仍將面臨壓力。她認為，土地市場的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質性回暖以及房企投資信心的持續修復。