房市大變天！美國300多個城市房價恐下跌 中西部“低價城市”卻逆勢爆火！

最新房市預(yù)測顯示，美國房地產(chǎn)市場正在進入明顯分化階段：一邊是價格相對可負(fù)擔(dān)、受產(chǎn)業(yè)投資帶動的中小城市持續(xù)升溫；另一邊則是疫情期間快速上漲的“陽光帶”（Sun Belt）城市普遍出現(xiàn)價格回調(diào)壓力。

根據(jù)房地產(chǎn)平臺Zillow最新市場報告，在其追蹤的894個美國房地產(chǎn)市場中，預(yù)計到2027年3月，將有572個市場房價上漲，309個市場下跌，14個市場持平。而全美整體房價增長幾乎停滯，較此前預(yù)估的0.5%漲幅進一步下調(diào)至接近零增長，顯示市場整體進入“橫盤調(diào)整期”。

在上漲區(qū)域中，以紐約上州及美國中西部多個城市表現(xiàn)最為突出。

其中，紐約州雪城（Syracuse）預(yù)計未來一年房價漲幅約5%，位居全美前列。分析指出，當(dāng)?shù)厥芤嬗诎雽?dǎo)體巨頭美光科技（Micron Technology）計劃建設(shè)大型工廠，預(yù)計將創(chuàng)造超過10萬個相關(guān)就業(yè)崗位，成為推動住房需求的重要動力。

此外，伊利諾伊州洛克福德（Rockford）與新澤西州大西洋城（Atlantic City）預(yù)計上漲約4.5%，而紐約州羅切斯特（Rochester）與尤提卡（Utica）等城市也呈現(xiàn)持續(xù)溫和上漲趨勢。

洛克福德作為傳統(tǒng)制造業(yè)城市，目前房價仍比全美中位數(shù)低約65%，在高房價擠壓背景下，正吸引來自芝加哥及外州的購房需求。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，“可負(fù)擔(dān)性”已成為當(dāng)前市場最大的競爭優(yōu)勢。

與中西部上漲趨勢相反，疫情期間經(jīng)歷暴漲的陽光帶及墨西哥灣沿岸城市正在經(jīng)歷明顯降溫。

數(shù)據(jù)顯示，跌幅最大的城市包括：

• 路易斯安那州侯馬（Houma）：預(yù)計下跌7%

• 查爾斯湖（Lake Charles）：下跌5.6%

• 德州奧斯汀（Austin）：下跌4.6%

• 新奧爾良（New Orleans）：下跌4.4%

• 什里夫波特（Shreveport）：下跌3.6%

其中，奧斯汀成為最具代表性的房市反轉(zhuǎn)案例。該市在2020至2022年間房價中位數(shù)從約32.5萬美元飆升至55萬美元，短短兩年上漲近70%，但隨后在2023年出現(xiàn)15.5%的大幅回調(diào)，并在之后兩年持續(xù)調(diào)整。

根據(jù)房產(chǎn)平臺Redfin數(shù)據(jù)，目前奧斯汀市場賣家數(shù)量比買家多出約128%，房屋平均掛牌時間超過90天，顯示市場明顯轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)。

分析人士指出，部分陽光帶市場的持續(xù)下行，與氣候風(fēng)險及保險成本大幅上升密切相關(guān)。

以路易斯安那州為例，2024年平均房屋保險費用已高達約1.1萬美元，高昂保費甚至導(dǎo)致部分房貸交易被取消。此外，侯馬地區(qū)約99%的房產(chǎn)在未來30年面臨嚴(yán)重洪水風(fēng)險，使得市場信心進一步受挫。

Redfin首席經(jīng)濟學(xué)家Daryl Fairweather指出，目前美國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)自2013年以來最明顯的賣壓趨勢，許多地區(qū)正在進入“賣家多于買家”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

她表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房價下跌主要集中在供給過剩地區(qū)，而仍具產(chǎn)業(yè)支撐與人口流入的城市，則相對保持韌性。

整體來看，美國房地產(chǎn)市場正從疫情時期的普漲階段，轉(zhuǎn)向更加分化的結(jié)構(gòu)性調(diào)整周期。中西部與紐約上州因產(chǎn)業(yè)投資與可負(fù)擔(dān)性優(yōu)勢持續(xù)吸引人口流入，而陽光帶部分過熱城市則在高房價、保險成本及供需逆轉(zhuǎn)壓力下逐步回落。

未來幾年，美國房市或?qū)⑦M入一個“區(qū)域決定漲跌”的新階段，而非整體同步上漲或下跌的傳統(tǒng)周期模式。

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