失控的反常識信號，房價(jià)的玩笑這次開大了

我們先來說一個(gè)京滬樓市非常反常識的地方。

為了說明，我們先看同屬東亞高房價(jià)城市的香港和東京，在過去的房地產(chǎn)下行周期的走勢。

先看東京上一輪房價(jià)下行大周期：

再看97年香港房價(jià)下跌周期：

我們可以看到，香港從97年開始，前面的1~2年是快速下行期，2年后就轉(zhuǎn)為緩慢下行期，再經(jīng)過5年的緩慢下行期見底反轉(zhuǎn)。

東京也是類似，前期為快速下行期，然后某個(gè)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)為緩慢下行期。

如果我們再去研究其他國家，會(huì)發(fā)現(xiàn)規(guī)律都是相似的，也就是前期1~2年左右會(huì)有一個(gè)快速下行期（年跌幅20%視為快速下行），然后就過渡到較長的緩慢下行期，這期間大概是年平均跌幅5%。

但北京上海卻完全不是這樣，以北京為例，如果把2022~2023年視為房價(jià)下行元年，那么下行第三年，也就是2025年的跌幅，卻遠(yuǎn)不止5%~10%，甚至跌幅比2024年還要大，上海也是類似。

為什么北京上海，會(huì)出現(xiàn)和海外大部分城市完全不同的情況？

這個(gè)問題之所以重要，是因?yàn)槠浯鸢?，蘊(yùn)含著我們該如何利用好本輪周期去優(yōu)化資產(chǎn)配置的底層邏輯。

先說該問題的答案：這是因?yàn)槲覀冞@邊環(huán)境所特有的，一致預(yù)期和基本面相錯(cuò)配所產(chǎn)生的結(jié)果。

這句話怎么理解？

房價(jià)下行，最根本的因素，在于當(dāng)前價(jià)格的供給方，超過了需求方，如果要房價(jià)止跌，我們需要提升需求方的數(shù)量，以接住來自所有供給方的拋盤。

需求方怎么提升，從哪里挖掘需求？

答案是：兩類群體

A類：買得起房子的人

B類：愿意買房子的人

A和B的交集，就是當(dāng)下所有的買盤。

所以，如果我們要提升買盤量，我們就必須從A和B兩方面考慮。

針對A，要使得買得起房的人變多，需要經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回暖，需要居民收入提升，是一個(gè)長期的事情，短期無法改變。

對此，我們也在長期跟蹤上市企業(yè)的營收增速狀況（季報(bào)），以及員工薪酬?duì)顩r（年報(bào)），并持續(xù)在我們的知識星球發(fā)布，以提供大家參考，及時(shí)獲知拐點(diǎn)。

針對B，就是預(yù)期管理，也就是中介和各大自媒體“ 唱漲 ”，這個(gè)在本輪下行期，任何一個(gè)放松限購限貸的新政發(fā)生時(shí)，中介基于自己成交的利益，都會(huì)出現(xiàn)唱漲。

所以，每一輪政策，每一輪“止跌回穩(wěn)”，只要其成功改變了觀望者的預(yù)期，那么都會(huì)發(fā)生一件事：

那就是把觀望的，甚至原計(jì)劃一年后要買房的人，把其購房需求全部提前到當(dāng)下，改變這些需求，在時(shí)間軸上的分布。

這就是為什么每一輪樓市新舉措，就會(huì)產(chǎn)生一輪成交量脈沖的原因。

也就是每一輪 放松限購限貸 ，每一輪預(yù)期拉動(dòng)，它并不能提升買得起房的人群數(shù)量（無法提升A），只能制造房價(jià)要漲的預(yù)期，把未來的需求，提前透支到當(dāng)下（只能提升當(dāng)下的B）。

這也就是為什么每一輪成交量脈沖結(jié)束后，房價(jià)都會(huì)給你拉一坨大的。因?yàn)槊}沖把未來的需求提前消耗了，這就造成了脈沖過后的需求真空帶。

以2024年924之后的北京樓市為例，這一輪預(yù)期拉動(dòng)很明顯，2024年10月開始成交量持續(xù)沖高，再疊加2025年小陽春，總共是經(jīng)歷了半年的高成交量脈沖。房價(jià)也在這半年出現(xiàn)了持續(xù)的緩慢上漲，然后在2025年4~5月之后，由于需求被提前消耗，導(dǎo)致后期的需求真空期無法支撐供應(yīng)，于是北京樓市 拉了坨大的。

現(xiàn)在我們把目光轉(zhuǎn)移回當(dāng)下一線城市中最熱的上海，如果我們對比上一輪房價(jià)啟動(dòng)上漲的2020年，和當(dāng)下的2026年，會(huì)發(fā)現(xiàn)2020年是在沒有任何政策放松的情況下，市場自發(fā)形成的持續(xù)高熱的成交量。

比如我上一篇文章寫過，從2020年4月~2021年1月，其網(wǎng)簽量分別為：

26242 ， 30509 ， 29641 ，30437，31777，33278，30009，34123 ， 39744，47646

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，從5月開始，成交量一直持續(xù)維持在3萬左右或以上，到了10月后，也就是6個(gè)月后，房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，樓市開始量價(jià)齊升。

但如果看今年，其實(shí)是在春節(jié)出了新的舉措之后，樓市才形成了成交量脈沖，且4月就已不足3萬，而5月則存在一定的概率繼續(xù)下行（5月還未結(jié)束，只是猜測，具體以月末數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。無法形成持續(xù)的3萬+。

那么后市，是否會(huì)因?yàn)樾枨笳婵?拉一坨大的 ，就無法提前判斷。

所以，對于普通人，針對當(dāng)下的市場，如果要實(shí)現(xiàn)買房的保值增值，其實(shí)有個(gè)很有效的決策方法，那就是：

寧可追漲，絕不猜底。

以香港為例，香港從去年觸底以來，到今年春季，大致是漲了10%，那么即使我在樓市觸底之后的一年買入，我最多就是承擔(dān)了10%的代價(jià)，這對于樓市大周期，已經(jīng)是買在相對底部了。

但如果你因?yàn)槟硞€(gè)新舉措，成交量拉高而提前去猜底，或是恐慌性買入，你又如何知道在脈沖結(jié)束之后，需求耗盡后，市場會(huì)不會(huì)給你拉一 坨大的。

如果我們進(jìn)一步探究，為什么很多人會(huì)在成交量走高時(shí)會(huì)恐慌性進(jìn)場，其根本原因，可能還是被“ 量在價(jià)先 ”理論所誤導(dǎo)。

投資股市的人都知道，放量有兩種情況，一種是放量上漲，一種是放量下跌。

有什么區(qū)別呢？

所謂交易，就是一個(gè)供給和一個(gè)需求，被同時(shí)消滅，那么放量的意思就是大量的供給和大量的需求以一對一的方式同時(shí)被消滅。

如果是供給先被消耗完，那么就是放量上漲，因?yàn)閾尩氖腔I碼，但如果是需求先被消耗完，那么就是放量下跌，因?yàn)閾尩氖墙颖P俠。

上行期，房子是稀缺資源，下行期，買家是稀缺資源。

在2000~2020的樓市上行期，每一輪放量后，樓市都會(huì)大漲，是因?yàn)樾枨筇土?，房子總是先于需求被消耗?/p>

然而，2024的924，給了我們另一種結(jié)果，那就是持續(xù)放量后，需求先于房子被消耗，于是放量的結(jié)果大家也都看到了。

論述到這里，我認(rèn)為我解釋清楚了文章開頭所提出的問題，也就是為什么東京香港在兩年后進(jìn)入緩跌期，而京滬則不一樣。

前者靠市場自發(fā)調(diào)整觸底，而后者因?yàn)樘囟〞r(shí)期的限購限貸放松，導(dǎo)致了需求在時(shí)間軸上的分布波動(dòng)，導(dǎo)致了需求真空期的供需不平衡。

當(dāng)我們理解了這個(gè)底層邏輯，我們就能清晰的知道，如何針對樓市下行期，來實(shí)施我們的抄底。對于 樓市投資，需要的是確定性。所以我們依據(jù)本文邏輯可總結(jié)出以下幾點(diǎn)。

1 持續(xù)跟蹤上市公司季報(bào)，以獲知企業(yè)整體的營收增速變化，企業(yè)收入不是利潤，無法通過降薪裁員來作假。

持續(xù)跟蹤 上市公司 年報(bào)披露的打工人工資，以獲知打工人的收入增速變化。

通過這兩點(diǎn)，來判斷A類人群（買得起的人群）是否會(huì)增加。

2 對于任何一輪由預(yù)期拉動(dòng)的成交量抬升，我們需謹(jǐn)慎跟蹤數(shù)據(jù)的進(jìn)展情況來決策我們的樓市交易。

a 如果數(shù)據(jù)呈現(xiàn)脈沖狀，每月持續(xù)下降，則樓市可能在需求消耗完，也就是脈沖后拉一 坨大的，這時(shí)謹(jǐn)慎入場。

b 如果數(shù)據(jù)能夠持續(xù)5~6個(gè)月（比如上海可以考慮以3萬以上的網(wǎng)簽為標(biāo)準(zhǔn)），這時(shí)就可以結(jié)合其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來考慮樓市觸底的可能性。

3 由于全球任何城市在經(jīng)歷樓市大周期后，房價(jià)觸底反轉(zhuǎn)都是緩慢的，所以即使最不利的情況，觸底后半年到一年買入，也依然是相對底部，盡管損失了樓市最底部的可能不到10%的空間，但獲得了確定性，我認(rèn)為對于樓市大周期的抄底，確定性比空間，要重要得多。

后記：

對于A類人群，根據(jù)去年年報(bào)，我統(tǒng)計(jì)了滬深300的打工人近6年的收入增速變化；根據(jù)最新一季報(bào)，我統(tǒng)計(jì)了 滬深300 企業(yè)營收一季度增速變化；這兩部分?jǐn)?shù)據(jù)都已發(fā)布在知識星球中，我甚至把2025年全年，滬深300各個(gè)公司打工人的平均工資的具體數(shù)字，也公開在了知識星球。星球的同學(xué)可在精華區(qū)查看。

對于B類人群，每當(dāng)放松限購限貸，且當(dāng)自媒體和中介集體唱多時(shí)，我們就知道很多人會(huì)因?yàn)榭只哦雸?，但最終結(jié)果需要觀察成交量的可持續(xù)性。

這里蘊(yùn)含的底層邏輯的意義，我甚至認(rèn)為對賣家更重要。也就是當(dāng)你發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)脈沖特征，成交量逐步走低，則在脈沖結(jié)尾的時(shí)間點(diǎn)，并結(jié)合市場情緒判斷（跌漲比）的賣出，可能是一個(gè)較好的交易決策點(diǎn)。

而對于買家，通過數(shù)據(jù)來判斷樓市觸底的確定性，則遠(yuǎn)比通過情緒猜底來的重要。我們在2023年，通過數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)過樓市的高位逃頂 （參見2023年初的發(fā)文： ），同樣，在未來可能出現(xiàn)的觸底，也依然需要通過數(shù)據(jù)來判斷其確定性。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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