租金清償順位之爭：稅款VS抵押權

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案情簡介

2020年3月，甲公司將其名下位于市中心的沿街商鋪出租給乙餐飲店，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租期10年、年租金120萬元，按年度支付，乙餐飲店依約占有使用商鋪并正常經營。2022年5月，甲公司因資金周轉需要，以該商鋪為抵押向丙銀行借款954萬元，雙方依法辦理抵押登記手續，丙銀行取得房屋抵押權證書，并經法院判決甲公司向丙銀行償還借款本金及利息，丙銀行對抵押商鋪享有優先受償權。案件進入執行程序后，法院依丙銀行申請對案涉商鋪采取查封措施，并向乙餐飲店送達協助執行通知書，要求其暫停向甲公司支付租金，將后續應付租金暫存至法院指定賬戶。

隨即稅務機關向執行法院發來協助執行函，主張甲公司于2023年1月至2025年4月期間，因出租該商鋪產生增值稅、房產稅等稅款共計38萬元，認為乙餐飲店在抵押登記后繳納的租金應優先用于清償上述稅款。丙銀行對此提出異議，主張其抵押權設立在先，案涉租金作為抵押物法定孳息，應優先用于清償抵押債權。

法院審理

執行法官根據稅務機關與丙銀行提交的證據材料，依法組織各方當事人進行質證，重點審查兩項核心事實：一是案涉稅款的發生時間與抵押權設立時間的先后順序；二是抵押商鋪被法院查封后，案涉租金的法律性質及歸屬。

經質證查明，案涉商鋪抵押登記時間為2022年5月，稅務機關主張的稅款均發生于2023年1月之后，晚于抵押權設立時間；法院于2024年3月對商鋪采取查封措施，乙餐飲店自該時間點起，已按協助執行通知書要求，將120萬元租金存入法院指定賬戶。

執行法官認為，稅務機關主張的稅款發生于抵押權設立之后，不符合稅收優先權的適用條件，案涉租金應優先保障抵押權人的合法權益。據此，法院作出執行裁定：將乙餐飲店繳存至法院指定賬戶的120萬元租金，在扣除收取孳息的必要費用后（該費用為保障租金能持續產生的必要開支，比如租賃產生的維修費、物業費用等），剩余案款全部支付給申請執行人丙銀行，用于清償甲公司所欠借款本息；稅務機關主張的38萬元稅款，由稅務機關另行向甲公司追繳。

裁定作出后，各方當事人均未提出異議，并且申請執行人與被執行人就剩余欠款如何償還達成協議，案件順利結案。

法官說法

本案的核心爭議在于抵押登記后產生的租金，應優先償還后續發生的稅款還是抵押權人的抵押債權，處理此類糾紛需把握三個關鍵要點：

第一，明確稅收優先權的適用邊界。根據法律規定，稅收優先于無擔保債權，但納稅人欠繳的稅款發生在財產設定抵押之前的，稅收才優先于抵押權執行。本案中，稅款發生于抵押權設立之后，稅收優先權并無適用空間，不能對抗在先設立的抵押權。

第二，界定抵押物孳息的歸屬規則。租金作為不動產的法定孳息，其歸屬應遵循《民法典》關于抵押權效力的規定。抵押財產被人民法院依法查封后，抵押權人有權收取該財產的法定孳息（扣除收取孳息的必要費用），該孳息應納入抵押擔保的財產范圍，用于優先清償抵押債權。本案中，法院查封商鋪后，租金已脫離債務人自由支配范圍，成為實現抵押權的責任財產。

第三，區分不同權利的保護順位。抵押權屬于擔保物權，具有優先受償性，而本案中的稅款債權屬于一般公法債權，且發生時間晚于抵押權。在權利沖突時，應遵循“時間在先、權利在先”原則，優先保護合法設立的抵押權，這既符合物權法定原則，也有利于維護交易安全和金融秩序穩定。

需要特別說明的是，抵押權人收取租金需以法院查封為前提，且應當履行通知承租人的義務，但通知并非抵押權效力及于孳息的生效要件，僅為對抗要件，承租人在收到通知前向抵押人支付租金的，仍產生合法清償效果。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百零五條抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

第四百一十二條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條稅務機關征收稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。

納稅人欠繳稅款，同時又被行政機關決定處以罰款、沒收違法所得的，稅收優先于罰款、沒收違法所得。

稅務機關應當對納稅人欠繳稅款的情況定期予以公告。

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郭軍律師

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