二手房售出后，加裝電梯權(quán)益應(yīng)歸誰？

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在城市更新與人口老齡化的背景下，加裝電梯作為提升老舊小區(qū)宜居水平的重要舉措，有效破解了“懸空老人”出行難題。然因涉及多方利益主體，該政策在實施過程中易產(chǎn)生糾紛。

本期分享的是一起因加裝電梯權(quán)益歸屬引發(fā)的二手房交易糾紛案。該案判決明確加裝電梯權(quán)益隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移，未予另行約定時，轉(zhuǎn)讓價款應(yīng)視為已包含增設(shè)電梯費用，使用權(quán)由買受人承繼。該規(guī)則明晰權(quán)責邊界，促進市場主體完善交易條款，為城市更新提供了司法指引。該案例獲評2025年度全國法院優(yōu)秀案例。

錢某園訴陸某萍房屋買賣合同案

裁判要旨

老舊多層住宅加裝電梯具有其作為共有部分的從屬性，建筑物區(qū)分所有權(quán)人自取得專有部分的專有權(quán)，便依法取得了共有部分的共有權(quán)。除非當事人另有約定補償款或其他權(quán)利對價，否則房屋轉(zhuǎn)讓價款應(yīng)視為包含了增設(shè)電梯的相關(guān)費用，加裝電梯的后續(xù)使用權(quán)益應(yīng)一并轉(zhuǎn)移由買受人承繼。

關(guān)鍵詞

房屋買賣 / 未予約定 / 加裝電梯 / 權(quán)益歸屬 / 對價認定

案例撰寫人

何詰彌、譙燁

法官解讀

譙燁，上海市徐匯區(qū)人民法院民事審判庭法官助理。曾獲全國法院學術(shù)討論會優(yōu)秀論文獎，上海法院系統(tǒng)學術(shù)討論會特等獎，參與撰寫案例獲評全國法院優(yōu)秀案例，多篇信息獲最高人民法院刊錄批示。

01

基本案情

2021年7月，案涉房屋所在樓棟簽訂加梯協(xié)議并完成分攤資金的付款。原告錢某購房前于現(xiàn)場踏勘時加梯工程已近尾聲，且被告陸某聲稱其已付清全部分攤費用，并反復有意強調(diào)電梯加裝好之后即可安心使用、非常方便。

2022年2月，原、被告就案涉房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其中關(guān)于加裝電梯及因加裝電梯新增的圍護結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備的約定條款，雙方未予勾選。

2023年11月4日，案涉小區(qū)居民自治組織啟用電梯卡，原告申領(lǐng)被拒。經(jīng)多方了解，系被告此前曾主動聯(lián)系居委會、物業(yè)和電梯安裝單位，仍舊以業(yè)主身份明確表示不需要電梯卡，且提出希望退還之前已付的加裝電梯分攤費用。

由于被告的惡意阻礙，原告無法獲取應(yīng)得的電梯卡，嚴重影響了日常生活，遂涉訟，請求判令：1. 確認案涉房屋所在樓棟的加裝電梯之相關(guān)權(quán)利歸屬原告，被告配合原告辦理電梯卡申領(lǐng)手續(xù)；2. 被告賠償原告違約金500元。被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。雙方交易標的物為案涉房屋本身，與所在樓棟的加裝電梯無涉。簽訂合同之時，電梯能否最終安裝尚不確定，被告不可能于該時承諾電梯事宜。如原告將被告已支付的加裝電梯分攤費用全額返還被告，則對電梯的相關(guān)權(quán)利歸屬原告無異議。被告并無違約行為，不應(yīng)承擔違約金。

02

裁判結(jié)果

03

裁判思路

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04

案例評析

一、加裝電梯權(quán)益應(yīng)由買受人繼受取得

（一）加裝電梯的物權(quán)定性

電梯雖可作為獨立之物，但附著于建筑物之上的加裝電梯與房屋住宅互相結(jié)合，非經(jīng)毀損或變更無法分離，兩者形成了民法學原理上的附合。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第三百二十二條規(guī)定，加裝電梯屬于附合于不動產(chǎn)之上的情形，基于物盡其用的經(jīng)濟價值考量，其產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當與不動產(chǎn)相一致。

再者，加裝電梯作為改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，屬于應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項，具有公共屬性。由于住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬建筑物區(qū)分所有權(quán)，即分為專有部分與共有部分，實踐中既有住宅增設(shè)電梯不可避免占用業(yè)主建筑物之樓道等共有部位，未占業(yè)主屋內(nèi)專有部分。因此，電梯加裝完成后也應(yīng)同屬共有部分之產(chǎn)權(quán)歸屬，為樓棟內(nèi)全體業(yè)主共同所有。

（二）加裝電梯的權(quán)益歸屬

根據(jù)民法典第二百七十三條規(guī)定，住宅電梯加裝完成后，基于建筑物附屬設(shè)施的從屬性，建筑物區(qū)分所有權(quán)人自取得專有部分物權(quán)之時，一并取得對共有部分所享有的共有與管理的權(quán)利。

本案中，在被告完成案涉房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，其對建筑物共有部分所享有的共有權(quán)益由買受人概括承受，原告既在原建筑物區(qū)分所有的范圍內(nèi)享有電梯的使用權(quán)，也應(yīng)承擔案涉電梯后續(xù)的維護費、電費等日常開銷，并配合所在樓棟內(nèi)其他業(yè)主共同管理、文明使用電梯。

此外，居民自治組織應(yīng)當充分發(fā)揮良性引導之效，為原告使用電梯提供必要協(xié)助，不應(yīng)以新老業(yè)主間存有糾紛為由拒絕原告申領(lǐng)電梯卡的相關(guān)請求。且原告作為案涉房屋的新產(chǎn)權(quán)人，無需以原業(yè)主之配合為前提方能獲得使用加裝電梯之便。

二、未約定情況下如何認定加裝電梯的對價支付

（一）合同補缺制度的適用

界定合同當事人合意的范圍是否以合同書為準，需要考慮當事人在合同書之外所作出的允諾、約定等內(nèi)容是否符合特定的條件，從而成為合同的組成部分。約定不明經(jīng)由合同解釋仍不得推斷當事人合意的情況下才能進入漏洞填補程序，如此亦能合理限制法官漏洞填補權(quán)。

民法典第五百一十條規(guī)定了當事人就質(zhì)量、價款、報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習慣確定。從內(nèi)容上看，該規(guī)范性質(zhì)屬于任意性規(guī)定。一方面，前一分句規(guī)定的僅是當事人再交涉的行為義務(wù)，而非結(jié)果義務(wù)。另一方面，后一分句中所使用的“或者”二字，從文義上賦予了法官自由裁量權(quán)。第五百一十條的功能在于輔助指引法官裁量，而不能單獨作為請求權(quán)基礎(chǔ)，仍需法官將合同正本、附件及與合同訂立有關(guān)的所有磋商信息材料互相結(jié)合，全面審查，以期了解當事人訂立合同的意圖、目的，判斷出合同缺陷內(nèi)容的應(yīng)有之義。

（二）加裝電梯的權(quán)益對價

就本案而言，關(guān)于加裝電梯的對價支付，在案涉房屋買賣合同中并未明確約定，當雙方嗣后無法達成補充協(xié)議時，應(yīng)按合同項下其他相關(guān)條款或交易習慣予以確定。

一方面，從文本內(nèi)容來看，案涉合同明確區(qū)分“設(shè)備”及“房屋附屬設(shè)備”二者，可見房屋相關(guān)的共有部分及附屬設(shè)施通常是房屋價值的一部分。加裝電梯雖未在合同中明確標價，但從“房屋”這一概念的通常文義理解，其應(yīng)涵蓋與房屋正常使用和價值相關(guān)的附屬設(shè)施，電梯在建成后屬于建筑物的共有部分，與房屋緊密關(guān)聯(lián)。

另一方面，從雙方交易全過程來看，被告于房屋出售前表示其已足額支出加裝電梯的分攤資金，原告購房前于現(xiàn)場勘驗之時電梯圍欄業(yè)已建好，使購房者有理由相信房屋已具備電梯配套的便利，進而愿意為房屋支付更高的對價。從日常生活經(jīng)驗與交易習慣來看，若賣方未明確告知電梯需另行付費或有其他對價待付，購房者認為房屋買賣價款已包含加裝電梯之對價則具有合理的信賴基礎(chǔ)。

再者，案涉房屋交易完成后直至雙方因電梯退費發(fā)生糾紛之時，被告始向原告主張另行支付加梯費用，距房屋交易完成已近兩年，與大額交易中行使價款請求權(quán)的一般合理期間明顯不符。

綜上，法院認定案涉房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款實際已包含加裝電梯的權(quán)益對價更具高度蓋然性。

（評析部分僅代表作者個人觀點）

05

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十三條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第三百二十二條 因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應(yīng)當給予賠償或者補償。

第五百一十條 合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習慣確定。

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來源丨上海市高級人民法院、上海市徐匯區(qū)人民法院

高院供稿部門：研究室（發(fā)展研究中心）

案例撰寫人：何詰彌、譙燁

責任編輯：邱悅、牛晨光

編輯：孫小敏

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上觀號作者：浦江天平