【開源地產(chǎn)|地產(chǎn)周報】二手房成交持續(xù)增長，中央和地方政策協(xié)同發(fā)力

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齊東 13524603437

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投資要點

二手房成交持續(xù)增長，中央和地方政策協(xié)同發(fā)力

本周我們跟蹤的全國30城新房成交面積下降，15城二手房成交面積連續(xù)三周同比增長，整體熱度更高。本周在政治局會議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”基調(diào)下，深圳、廣州等核心城市陸續(xù)出臺寬松樓市政策，旨在從供需兩端發(fā)力，鞏固市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預(yù)計銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，二季度或為行業(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來供需改善、價格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評級。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費促進(jìn)政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

政策端：政治局會議明確穩(wěn)定基調(diào)，核心城市密集出臺調(diào)控政策

本周中央與地方協(xié)同發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政治局會議強(qiáng)調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進(jìn)城市更新”，要求實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為地方政策放松提供宏觀環(huán)境。地方層面，一線及重點城市密集出臺新政：深圳放松核心區(qū)限購并提高公積金額度，家庭最高可貸351萬元；廣州推出“賣舊買新”補(bǔ)貼并提高公積金額度至360萬元；天津重點收購存量商品房作保障房，并延續(xù)換購住房退個稅政策。此外，長沙、武漢、蘇州等城市也紛紛提高公積金貸款額度或發(fā)放購房補(bǔ)貼。

市場端：二手房成交面積保持增長，土地成交面積同比下降

銷售端：2026年第18周，全國30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）194.6萬平米，單周同比下降0.6%；全國30城新房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）3121.4萬平米，累計同比下降10.2%。全國15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）161.5萬平米，單周同比增長21.1%；全國15城二手房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）2881萬平米，累計同比下降2.9%。

投資端：2026年第18周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1229.4萬平方米，單周同比下降42%。2026年前18周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積37080萬平方米，累計同比下降13%。全國100大中城市土地成交樓面價為1471元/平米，同比下降3%；土地成交總價236.4億元，同比下降43%；平均溢價率（4周移動平均）為7.0%。4月末核心城市成交熱度提升，平均溢價率有所回升。

價格端：2026年第18周，冰山100指數(shù)為9936，周環(huán)比-0.1%，周同比-11.8%。

風(fēng)險提示：市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

正 文

1、政治局會議明確穩(wěn)定基調(diào)，核心城市密集出臺調(diào)控政策

本周在政治局會議定調(diào)后，核心城市地產(chǎn)政策密集發(fā)布，主要圍繞公積金提額、購房補(bǔ)貼、放松限購、盤活存量四個方面。

中央政策：

4月28日，中共中央政治局會議指出，精準(zhǔn)有效實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動力，進(jìn)一步做強(qiáng)國內(nèi)大循環(huán)，做優(yōu)國內(nèi)國際雙循環(huán)，努力實現(xiàn)“十五五”良好開局。要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進(jìn)城市更新。

地方政策：

（1）深圳：放松核心區(qū)限購，允許特定人群在福田、南山等區(qū)域增購1套房；同時大幅提高公積金貸款額度，家庭最高可貸351萬元。

（2）廣州：推出八大舉措，包括公積金個人最高貸100萬、家庭200萬（符合條件可達(dá)360萬）；“賣舊買新”按貸款額1%補(bǔ)貼，單套最高3萬元；房票適用范圍擴(kuò)大至商辦物業(yè)并可跨區(qū)使用。

（3）天津：出臺11條新政，重點收購存量商品房用作保障房；換購住房可退個人所得稅（至2027年底）；優(yōu)化積分落戶；各區(qū)可向人才、新市民等發(fā)放購房補(bǔ)貼。

（4）長沙：提高公積金貸款額度，新建商品房最高可貸120萬元，二孩及以上家庭在調(diào)整后的基礎(chǔ)上統(tǒng)一上浮30%。

（5）武漢：放松信貸認(rèn)定，所在區(qū)無成套住房即按首套執(zhí)行；在新城區(qū)購房享1.5%（首套）或1%（二套）補(bǔ)助。

（6）蘇州：提高公積金貸款額度，個人最高150萬、家庭最高200萬，購買綠色建筑、改善型住宅或現(xiàn)房可再上浮20%-50%。

2、銷售端：新房成交面積同比下降、二手房同比增長

2.1、全國30城新房成交面積單周同比下降0.6%

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，全國30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）194.6萬平米，單周同比下降0.6%；全國30城新房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）3121.4萬平米，累計同比下降10.2%。

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，一線城市新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）59.5萬平米，單周同比增長4.3%；一線城市新房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）812.3萬平米，累計同比下降7.3%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長21.1%

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，全國15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）161.5萬平米，單周同比增長21.1%；全國15城二手房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）2881萬平米，累計同比下降2.9%。

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）42.2萬平米，單周同比增長23.9%；一線城市（北京及深圳）二手房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）757.7萬平米，累計同比下降2.3%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積單周同比下降42%

2026年第18周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1229.4萬平方米，單周同比下降42%。2026年前18周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積37080萬平方米，累計同比下降13%。

2026年第18周，全國100大中城市土地成交樓面價為1471元/平米，同比下降3%；土地成交總價236.4億元，同比下降43%；平均溢價率（4周移動平均）為7.0%。4月末核心城市成交熱度提升，平均溢價率有所回升。

4月末，核心城市土地出讓增加，北京、杭州等地成交多宗宅地：

（1）4月27日，深圳龍華區(qū)民治街道A808-0035號宗地火熱成交，由天健集團(tuán)競得，成交總價13.78億元，溢價率達(dá)40.18%。

（2）4月28日，杭州迎來5宗涉宅用地3宗溢價，收金24.98億元，其中興耀聯(lián)合競得3宗，招商、綠城、濱江均有斬獲。

（3）4月28日，北京成功出讓一宗懷柔新城宅地，由中建智地底價摘得，收金7.38億元。

（4）4月29日，寧波土拍成功出讓一宗東部新城板塊宅地，由寧波城投競得，收金8.53億元，溢價率7.29%。

（5）4月29日，蘇州市本級范圍內(nèi)來3宗涉宅用地出讓，均底價成交，收金14億元。

（6）4月29日，南京10宗涉宅用地1宗溢價，收金44.88億元，溢價百家湖地塊由常州嘉宏競得。

（7）4月30日，杭州蕭山區(qū)市北單元地塊由綠城&濱江以總價26.1億元競得，溢價率高達(dá)57.26%。

（8）4月30日，北京3宗涉宅用地出讓，收金91.6億元，華潤斬獲2宗，金茂競得一宗。

4、價格端：二手房冰山指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下降

2026年第18周，冰山100指數(shù)為9936，周環(huán)比-0.1%，周同比-11.8%。

5、投資建議：維持行業(yè)“看好”評級

本周我們跟蹤的全國30城新房成交面積下降，15城二手房成交面積連續(xù)三周同比增長，整體熱度更高。本周在政治局會議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”基調(diào)下，深圳、廣州等核心城市陸續(xù)出臺寬松樓市政策，旨在從供需兩端發(fā)力，鞏固市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預(yù)計銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，二季度或為行業(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來供需改善、價格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評級。

推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費促進(jìn)政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

6、風(fēng)險提示

市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

研究報告信息：

證券研究報告：《行業(yè)周報：二手房成交持續(xù)增長，中央和地方政策協(xié)同發(fā)力》

對外發(fā)布時間：2026年5月4日

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