泓觀視點 | 三張圖看中國經(jīng)濟的深刻轉(zhuǎn)型

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（來源：泓湖投資）

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第一張圖：中國商品房銷售額與出口金額的對比

（數(shù)據(jù)來源：

Wind，泓湖投資制表）

1998年7月3日，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式發(fā)布，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。因此，從1999年開始，中國進(jìn)入了商品房的新時代，隨后的二十多年里，商品房成為了拉動中國經(jīng)濟增長的重要引擎。

1978年，中國進(jìn)入改革開放的新時期。我國大力發(fā)展對外貿(mào)易，外貿(mào)成為中國加快現(xiàn)代化建設(shè)、改變落后面貌、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和提高綜合國力的重要途徑。2001年中國加入世界貿(mào)易組織后，中國的出口大幅增長，也帶來貿(mào)易順差和外匯儲備的大幅增長，出口也成為了拉動中國經(jīng)濟增長的重要引擎。

2021年是一個轉(zhuǎn)折點。這一年里，中國商品房銷售額創(chuàng)下了歷史新高：18.19萬億元人民幣，隨后進(jìn)入了調(diào)整，到2025年，全年商品房銷售額已經(jīng)降至8.39萬億元，較2021年下降了9.80萬億元，已降至2014至2015年的水平。

而2021年之后，中國的出口則繼續(xù)保持高速增長狀態(tài)。2021年出口金額為21.43萬億元人民幣，到2025年已增長至26.98萬億元，較2021年增長了5.55萬億元。

因此，2021年之后出口的強勁增長部分對沖了房地產(chǎn)市場下滑的負(fù)面影響，成為了支撐中國經(jīng)濟韌性的重要力量。

第二張圖：出口產(chǎn)品中，勞動密集型產(chǎn)品與機電產(chǎn)品的對比（以2020年為基準(zhǔn)）

（數(shù)據(jù)來源：

Wind，泓湖投資制表）

機電產(chǎn)品包括汽車、集成電路、計算機、手機、家電、船舶、機械、醫(yī)療儀器及器械等商品。最近12個月（2025年4月至2026年3月）機電產(chǎn)品以人民幣計價的出口金額相較于2020年已增長了60.32%。機電產(chǎn)品出口金額的持續(xù)增長是中國技術(shù)含量相對較高的一系列商品在全球市場中極具競爭力的體現(xiàn)。

而我國傳統(tǒng)上的出口商品以勞動密集型產(chǎn)品為主，包括塑料制品、紗線、織物、箱包、服裝、鞋靴、家具、玩具等。勞動密集型產(chǎn)品是傳統(tǒng)上中國在全球市場上具有競爭力的產(chǎn)品，但最近12個月較2020年全年僅增長了11.31%；尤其是2023年以來，勞動密集型產(chǎn)品的出口則呈現(xiàn)下滑趨勢。

機電產(chǎn)品出口的持續(xù)增長與勞動密集型產(chǎn)品出口的停滯乃至下滑的對比，是中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從勞動密集型向技術(shù)密集型的深刻轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。

第三張圖：住宅銷售與住宅新開工面積的歷史趨勢

（數(shù)據(jù)來源：

Wind，泓湖投資制表）

2021年是住宅銷售面積的頂峰，當(dāng)年銷售面積達(dá)15.65億平方米；而且，2019年和2020年住宅銷售面積也超過15億平方米；此后住宅銷售陷入下滑中，到2025年，全年銷售面積為7.33億平方米，較峰值年份下降了8.32億平方米。

2019年則是住宅新開工面積的頂峰，當(dāng)年新開工面積達(dá)16.75億平方米；到2025年，全年新開工面積僅4.30億平方米，較峰值年份下降了12.45億平方米。

住宅銷售與新開工面積出現(xiàn)了非常劇烈的下滑，2025年的基數(shù)已降至較低水平，即便未來仍舊出現(xiàn)雙位數(shù)百分比下滑，其下滑的絕對值也較小，預(yù)計遠(yuǎn)小于2021-2025年水平，因此，未來住宅市場對經(jīng)濟的影響力將弱化，投資者無需過度糾結(jié)房地產(chǎn)周期，或可更多關(guān)注中國經(jīng)濟新動能的變化。

值得一提的是，2022年至2025年，住宅銷售面積均大于新開工面積，四年累計下來，住宅銷售面積為36.42億平方米，而新開工面積則為25.41億平方米，新開工較銷售面積小11.01億平方米，體現(xiàn)出去庫存的特征。

最后，讓我們來回顧一下金融市場的表現(xiàn)。

（數(shù)據(jù)來源：

Wind，泓湖投資制表）

2021年至2024年是房地產(chǎn)泡沫的集中破裂期。這段時間里，房地產(chǎn)成為主導(dǎo)金融市場的核心因素。在房地產(chǎn)泡沫集中破裂期間，貨幣總體寬松，利率持續(xù)下行，債券市場因此受益，走出一輪大牛市。

2024年“924”股票行情啟動后，股票投資者曾一度懷疑牛市的可持續(xù)性，股市也曾一度回調(diào)，至2025年4月初美國總統(tǒng)特朗普宣布關(guān)稅戰(zhàn)時投資者的疑慮達(dá)到高點。到2025年下半年時，國內(nèi)科技產(chǎn)品出口持續(xù)放量，相關(guān)上市公司的業(yè)績也逐步印證，令A(yù)股市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性牛市，科技板塊漲幅尤為明顯。而在此期間，債券市場表現(xiàn)總體平穩(wěn)，也反映出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的特點。

整體來看，中國的宏觀環(huán)境仍有不確定性，但在經(jīng)濟新動能的驅(qū)動下，結(jié)構(gòu)性機會正在變得更加清晰。對投資而言，真正重要的是識別技術(shù)變革背后的產(chǎn)業(yè)趨勢與盈利模式，而不是簡單追逐概念。

--------- 特別聲明 ---------

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