溫州"新十條"落地：需求端與供給端雙向發力，助推住宅市場企穩回升

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政策背景與核心內容概覽

2026年4月24日，浙江省溫州市正式發布《持續促進房地產市場健康發展十條措施》（以下簡稱"新十條"）。此次政策出臺的核心目標在于進一步滿足居民剛性和改善性住房需求，著力穩定房地產市場，在住房公積金、信貸認定、預售管理、房票使用等方面持續發力，形成需求端與供給端的雙向組合拳。

"新十條"既延續了此前溫州在房地產領域"因城施策"的調控思路，也針對當前市場下行壓力加大、去化周期拉長等突出問題進行了精準回應。從政策結構看，可按照政策作用對象劃分為需求端（第1—4條）和供給端（第5—10條）兩大維度。

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溫州住宅市場現狀分析（政策出臺的市場基礎）

據克而瑞數據分析，2025年至2026年4月，溫州新房市場（統計口徑為普通住宅、別墅）整體呈現"成交承壓、均價震蕩、庫存去化周期拉長"的典型特征，這也是"新十條"出臺的直接市場背景。

（一）成交層面：下行壓力明顯，3月出現階段性回暖

對比2025年與2026年1—4月同期成交情況，溫州新房市場同比下行態勢較為顯著。2025年1—4月，成交套數累計為8225套（1月2181、2月2008、3月2285、4月1751）；而2026年1—4月累計成交套數為6801套（1月1356、2月1268、3月2506、4月1671），同期累計成交規模明顯回落。

從月度走勢看，2026年1月、2月成交套數同比分別下降37.83%和36.85%，成交金額同比分別下降24.11%和31.42%，市場冷意較為突出。但進入2026年3月，市場出現關鍵性轉折——成交套數環比大幅回升97.63%，同比由負轉正增長9.67%，成交面積環比+90.09%、同比-0.69%，成交金額環比+81.68%。2026年4月延續熱度，成交套數達1671套，成交面積21.03萬㎡，成交金額37.97億元，表明在政策預期與傳統旺季共振下，市場回暖動能正在積聚。

數據解讀：2026年3月成交套數與成交金額同步跳升，環比增幅近一倍，反映市場具備良好的需求彈性，為"新十條"效果釋放奠定了市場基礎。（數據來源：克而瑞）

（二）價格層面：均價震蕩下行，2025年下半年同比轉負

從成交均價走勢看，溫州新房成交均價自2025年1月的17050元/㎡起步，經過2—6月的攀升至21995元/㎡高點后逐步回落。自2025年9月起，成交均價同比連續多月呈現負值：9月-7.19%、10月-15.08%、11月-5.30%、12月-9.83%。進入2026年，1月、2月同比回升至+15.80%與+3.63%，但3月再次轉負至-7.51%，成交均價回落至18039元/㎡；2026年4月成交均價為18052元/㎡，整體呈現震蕩下行格局。價格端承壓，反映了市場供需再平衡的階段性特征。

（三）庫存與去化層面：庫存高位、去化周期拉長

據克而瑞數據分析（統計口徑為普通住宅、別墅），2025年1月溫州新房庫存套數為51531套，庫存面積658.78萬㎡；此后庫存規模逐月小幅收縮，但整體仍處于4萬套以上的較高水平。2026年3月庫存套數降至41753套，同比-13.35%、環比-9.52%；庫存面積531.23萬㎡，同比-14.06%、環比-10.10%，為政策出臺前的最新庫存水平。

溫州新房庫存及去化周期變化(2025/01-2026/03)

從12個月去化周期看，由2025年1月的25.6個月，一度上升至2026年2月的29.7個月高點，2026年3月隨成交放量回落至26.7個月。整體來看，溫州去庫存壓力仍然存在，尤其是在2026年初成交低迷階段，去化周期明顯拉長，政策端刺激需求、加快去化已成迫切命題。

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政策對住宅市場的積極影響

（一）需求端：降低置業門檻，激活剛需與改善需求

1. 公積金政策組合拳減輕置業資金壓力

"新十條"第1、2、3條構成了公積金端的組合政策：其一，將職工購建、大修自住住房及償還住房消費貸款的公積金提取時限由12個月延長至36個月，給予購房家庭更充裕的資金調配時間；其二，新增契稅、住宅專項維修資金兩大提取場景，直接降低購房附加成本。

結合溫州此前既有的公積金貸款額度提升至130萬元、二套首付比例降至20%、利率低至2.6%等政策基礎，本次"新十條"形成了"貸款+提取"雙輪驅動的公積金支持體系，在首付、月供、稅費三端全方位減輕購房家庭的即期資金壓力，對首套剛需、二孩多孩家庭與公積金繳存主力群體尤為友好。

2. 套數核減政策打通"賣舊買新"置換鏈條

第4條是本輪政策中改善端的突破性亮點。規定"在擬購住房縣（市、區）范圍內有住房正在掛牌出售的家庭，住房套數可核減1套"，政策執行至2026年12月31日，多套掛牌僅可核減1套。該政策實質上在原有認定標準基礎上進行了定向優化——只要名下住房處于真實掛牌出售狀態，即可按核減后的套數認定信貸資格，變相實現了對改善型家庭"認房認貸"向"認貸不認房"的過渡。

對于持有房掛牌家庭而言，這意味著新購住房可按更低套數享受首付比例和利率優惠，極大地降低了"賣舊買新"的資金門檻和時間成本；對于二手房市場而言，新增掛牌房源有助于盤活存量；對于新房市場而言，由二手房掛牌家庭轉化而來的改善型購房需求將直接轉為新房成交，形成"掛牌→置換→新房去化"的完整傳導鏈條。

（二）供給端：優化預售管理，加速企業資金周轉

1. 預售資金監管優化（第5、6條）

"新十條"明確預售項目完成房屋所有權首次登記后即可申請解除預售資金監管，相較此前溫州2017年頒布的《關于進一步明確預售資金監管和住房信貸政策有關問題的通知》（溫住建發〔2017〕169號）中以整個項目為監管對象、嚴格監管工程預算清冊總額的監管要求，此次在監管退出節點上有所松動。這一調整有助于緩解房企資金沉淀壓力，提升項目資金周轉效率，保障項目有序推進和按期交付。

2. 退購房源自行銷售（第7條）

允許房地產開發企業在與購房戶解除合同后自行銷售退購房源，簡化了退購房源再流通的流程，提高了房源的二次匹配效率，避免房源長期閑置，對企業銷售端形成直接支持。

3. 預售轉現售與公示期優化（第9、10條）

第9條允許未售房源在竣工備案后申請預售轉現售，順應當前市場對"現房/準現房"的偏好趨勢，有助于房企根據市場節奏靈活調整銷售策略；第10條將取得預售許可證或現售備案證明后的公示期縮短至1天（不含公示當天及法定假期），顯著提升開盤效率；同時允許超高層項目單幢分期預售，契合超高層開發周期長、分批入市的實際需要。上述措施合力縮短了房源從供應到銷售的鏈路，有助于加快去化節奏。

（三）房票政策加碼（第8條）：存量化解與新房去化雙贏

第8條加大"房票"使用支持力度，鼓勵房地產開發企業接收房票，延續并深化了溫州既有的房票政策體系。結合此前溫州龍灣區已落地的房票細則（包含最高15%獎勵、全市流通、"房票抵首付"等支持機制），房票已成為打通城市更新征遷補償與新房去化的重要紐帶。

在當前溫州新房庫存仍超4萬套的市場背景下，房票政策具有雙重價值：一方面承接征遷安置居民的購房需求，化解存量安置壓力；另一方面將這部分購買力定向導入新房市場，形成"存量化解+新房去化"的良性循環，對當前庫存高位的消化具有顯著助推作用。

（四）綜合效應：多維共振釋放政策紅利

"新十條"并非孤立政策，而是2025年以來溫州樓市政策的集大成者。結合2025年已陸續落地的公積金優化（額度提升、首付比例下調、利率下調）、購房補貼、以舊換新、四代宅供應等政策，本次"新十條"在需求端進一步降低置業門檻、在供給端進一步激活企業活力，政策環境已從早期的"限制性松綁"升級為覆蓋"購房家庭—開發企業—市場流通"的"全方位激活"。多維政策疊加下的共振效應，有望在后續幾個季度持續釋放。

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政策效果預期與后市展望

1. 短期（2026年二季度）：政策利好與傳統銷售旺季疊加。2026年3月溫州新房成交套數已環比+97.63%、同比+9.67%，出現明顯回暖信號；4月成交1671套，延續了相對活躍的態勢。在"新十條"落地后，預計5—6月成交量有望進一步延續回升勢頭，二季度市場修復節奏有望加快。

2. 中期（2026年下半年至年底）：套數核減政策窗口期持續至2026年12月31日，將在未來8個月內持續激發改善型客戶的置換意愿。隨著"賣舊買新"鏈條持續傳導，全年庫存去化周期有望在2026年3月26.7個月的基礎上進一步改善。

3. 結構性影響：從受益群體看，政策更直接利好剛需與首改客戶——公積金提取放寬、契稅及維修金可提取顯著降低了資金門檻；從產品結構看，高品質改善產品（如四代宅）有望受益于置換鏈條激活而加速去化，市場結構將呈現"以質取勝"的新特征。

4. 風險提示：政策效果的充分釋放仍依賴宏觀經濟修復節奏、居民收入預期改善、就業市場穩定等外部因素。若外部環境偏弱，購房者觀望情緒可能延緩政策傳導效率，需持續關注成交、庫存、價格等核心指標的后續變化。

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結語

溫州"新十條"是繼2023年12月《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展的若干政策》之后又一輪政策深化。政策內容涵蓋公積金提取、信貸套數認定、預售資金監管、退購房源銷售、房票使用、預售轉現售及公示期優化等十大方面，在需求端降門檻、供給端增活力、企業端減壓力的多維組合下，形成了體系化的"穩市場"政策工具箱。

當前溫州新房市場雖仍面臨一定的成交與庫存壓力，但2026年3月以來成交套數同比轉正、庫存規模同比收縮13.35%等積極信號已經顯現。在"新十條"政策紅利、既有政策疊加與傳統銷售旺季的多重共振下，溫州住宅市場有望在2026年加快企穩回升步伐，為城市房地產市場的長期健康發展奠定堅實基礎。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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