郭海娟律師：商品房認(rèn)購(gòu)書與定金糾紛的核心法律規(guī)則

商品房交易中，購(gòu)房人在簽署正式買賣合同前，常被要求先簽訂認(rèn)購(gòu)書并支付定金。然而，后續(xù)因價(jià)格、付款方式、交房標(biāo)準(zhǔn)等條款無法達(dá)成一致，導(dǎo)致合同未能訂立，定金能否返還便成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。基于此，北京市中恒信律師事務(wù)所太原分所郭海娟律師結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)司法解釋，梳理了商品房認(rèn)購(gòu)書與定金糾紛的核心法律規(guī)則與裁判標(biāo)準(zhǔn)，供廣大讀者參考。

認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽署正式預(yù)售合同或現(xiàn)售合同之前，就房屋位置、面積、價(jià)款等基本要素達(dá)成的預(yù)約合同。根據(jù)《民法典》第四百九十五條，當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。這意味著，認(rèn)購(gòu)書并非毫無約束力的意向文件，而是具有獨(dú)立法律效力的合同形式。

在定金問題上，《民法典》第五百八十七條規(guī)定了定金罰則：給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。該條是處理定金糾紛的基礎(chǔ)性規(guī)范。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條進(jìn)一步明確，出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

定金返還的法定情形

在認(rèn)購(gòu)書履行階段，最核心的問題是何種情形下可以主張定金返還。根據(jù)上述司法解釋第四條，核心區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于未能簽訂正式合同的原因歸屬。

第一，因一方當(dāng)事人原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模m用定金罰則。所謂“一方原因”，通常表現(xiàn)為開發(fā)商擅自變更價(jià)格、戶型、交房時(shí)間等核心條件，或者購(gòu)房人無正當(dāng)理由拒絕按照認(rèn)購(gòu)書約定條款簽約。此時(shí)，違約方承擔(dān)定金責(zé)任。

第二，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，應(yīng)當(dāng)返還定金。司法實(shí)踐中，以下情形通常被認(rèn)定為不可歸責(zé)：雙方就認(rèn)購(gòu)書未明確約定的條款（如貸款成數(shù)、付款期限、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施交付時(shí)間等）經(jīng)誠(chéng)信磋商仍無法達(dá)成一致；因限購(gòu)、限貸政策調(diào)整導(dǎo)致購(gòu)房資格或貸款條件發(fā)生重大變化；因規(guī)劃、消防等行政審批要求導(dǎo)致房屋基本狀況發(fā)生改變等。上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解答》亦明確，若雙方已盡合理磋商義務(wù)，僅因?qū)€(gè)別條款分歧無法達(dá)成一致，不屬于任何一方違約，定金應(yīng)予返還。

關(guān)于舉證責(zé)任分配，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的一般原則，購(gòu)房人主張返還定金的，需初步證明已按約前往簽約但未能達(dá)成合同；開發(fā)商主張適用定金罰則的，則需舉證證明購(gòu)房人存在惡意拒簽或明確表示放棄購(gòu)買等違約行為。《民法典》第五百九十一條同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。這意味著，在發(fā)生簽約障礙時(shí)，雙方均有義務(wù)進(jìn)行善意磋商，而非立即主張定金罰則。

郭海娟律師建議，購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，應(yīng)盡量明確約定正式合同的主要條款（如付款方式、貸款安排、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等），避免僅預(yù)留“按開發(fā)商公示合同文本”等模糊表述。若后續(xù)發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)保留磋商過程中的微信聊天記錄、郵件、錄音錄像等證據(jù)，以證明己方已盡到誠(chéng)信磋商義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第七條，預(yù)約合同生效后，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由拒絕訂立本約，或者在磋商時(shí)違背誠(chéng)信原則導(dǎo)致未能訂立本約的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的義務(wù)。