簽訂房屋買賣合同并辦理網簽備案進行擔保是否構成讓與擔保？

陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/楊晉華

一、案例檢索

（一）案情簡介

2014年9月中旬，Y公司決定向W公司出借資金2000萬元。W公司為取得出借方的信任，與Y公司在2014年9月11日、18日簽訂了兩份《商品房買賣合同》并進行了網簽備案。其中，網簽備案編號為20140901602的《商品房買賣合同》約定：Y公司購買W公司開發的位于于都縣××濂溪路、金龍路學府××街××＃樓××層寫字樓（商場0003號）建筑面積5829.95平方米，房屋總價款1000萬元。網簽備案編號為20140902693的《商品房買賣合同》約定：Y公司購買W公司開發的位于于都縣××濂溪路、金龍路學府××街××＃樓××層寫字樓（商場0002號）建筑面積6223.08平方米，房屋總價款1000萬元。上述兩份《商品房買賣合同》均約定：W公司應當在2015年9月30日前將取得當地建設行政主管部門出具的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》及符合雙方約定的交付條件的房屋交給Y公司。

合同簽訂后，Y公司于2014年9月12日、19日向W公司支付了借款各1000萬元，合計2000萬元。W公司于2014年9月18日向Y公司出具了已收到2000萬元款項的《收據》，并注明“收款事由購房款”。

2014年9月12日，W公司與Y公司簽訂一份《協議書》，約定：……三、如果甲方（W公司）資金壓力緩解，乙方（Y公司）同意在簽訂本協議后的6個月內可以將上述購買房屋按原購買價格由甲方予以回購，回購價格為《商品房買賣合同》中的總價加購房款利息，利息從乙方支付房款之日起按月息千分之二十五計算，回購當中所涉及的稅、費等相關損失均由甲方承擔。

2015年3月12日，W公司與Y公司又簽訂一份《協議書》，協議主要內容與2014年9月12日《協議書》的內容相同，同時進一步明確了還款期限：W公司回購房屋支付款項時間，在2015年6月12日前支付房屋回購款1000萬元，在2015年9月12日支付房屋回購款1000萬元，利息另計算。W公司在2015年3月12日第二次簽訂《協議書》時，向Y公司出具一份《承諾書》，承諾：“（我公司）自承諾書簽字之日起六個月內將出售給Y公司的房產實行回購（亦可辦理解除手續），涉及回購或者解除合同所涉及的所有稅、費均由我公司承擔；且在約定的六個月的回購期內，我公司愿意承擔購房款的利息，利息按照每月千分之二十五計算。若超過六個月的期限，我公司自愿放棄回購，同意Y公司有權將該商品房更換買受人轉讓，并協助辦理相關產權證。且按照本承諾書支付的利息，作為我公司向Y公司支付的違約金，并保證對此不持有任何異議。若超過六個月的期限，則我公司愿意承擔購房款的利息按每月千分之三十五計算（包括前六個月的利息），且Y公司隨時可以終止回購并要求我公司交付房產及辦理相關產權登記事宜”。

因W公司在約定期限未能回購，Y公司于2015年12月29日向W公司發送了《限期交房催告函》，要求W公司在收到催告函之日起7日內將上述《商品房買賣合同》約定的房產交付給Y公司，辦理房屋交接的相關手續。2016年1月4日，Y公司委托法律顧問江西南芳律師事務所向W公司發了《律師催告函》（南芳律函2016第0001號），要求W公司將商品房交付Y公司。

2016年2月23日，W公司與Y公司簽訂一份《交房協議書》，約定：1、根據雙方2015年3月12日簽訂的《協議書》約定，雙方簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方自愿所形成，并就商品房銷售價格及出售面積經過充分協商，并再次明確若甲方（W公司）資金壓力緩解，乙方（Y公司）同意在簽訂本協議后的6個月內將上述購買房產按照原購買價格由甲方回購；2、因甲方目前無力履行回購，甲方同意將上述商品房交付給乙方，甲方確認交付商品房情況如下：2014年9月11日、18日雙方簽訂的《商品房買賣合同》（網簽備案編號為：20140902693、20140901602）中，甲方將位于于都縣貢江鎮金龍路學府商街3#樓二層寫字樓建筑面積6223.08平方米、三層寫字樓建筑面積5829.95平方米，總價合計2000萬元的房產，該房產于2016年3月2日前交付給乙方，因交付存在瑕疵，未達到《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》及雙方約定的交付條件，甲方仍應繼續達到合同約定的交付標準和條件完成交付，并辦理好產權過戶登記手續，確保乙方擁有完整合法的產權。

2017年5月10日，W公司與Y公司簽訂一份《結算協議書》，調整了銷售單價，約定：甲方（W公司）同意按照截止2017年5月10日止欠乙方（Y公司）本息合計40894300元綜合調整銷售單價；于都縣貢江鎮金龍路學府商街3#樓二層寫字樓、三層寫字樓調整后的每平方米單價為3392.8647元（二層、三層寫字樓的原單價分別為1606.9231元/平方米、1715.2805元/平方米）。

Y公司一審訴訟請求：1、判決立即停止對Y公司購買的位于于都縣××濂溪路、金龍路××商廈學府××街××＃樓商場××（面積為6223.08平方米）、0003號商鋪（面積為5829.95平方米）等房產的保全措施，解除查封；2、依法確認Y公司與W公司于2014年9月11日、18日簽訂的《贛州市商品房買賣合同》（網簽備案編號為：20140902693、20140901602）合法有效并繼續履行；3、依法判令W公司限期向Y公司繼續交付位于于都縣××濂溪路、金龍路××商廈學府××街××＃樓商場××（面積為6223.08平方米）、0003號商鋪（面積為5829.95平方米）的房產并辦理該房產的權屬登記；4、本案訴訟費用由W公司、楊某承擔。

經原審法院釋明后，Y公司變更其訴訟請求為：1、判令W公司立即償還Y公司購房款本金2000萬元及利息1229.356萬元（利息按年息24%從2014年9月12日暫計算至2017年7月10日，之后利息仍按年息24%計算至還清為止，利隨本清。）2、依法確認其與W公司分別于2014年9月11日、18日簽訂的兩份《贛州市商品房買賣合同》（網簽備案編號為：20140902693、20140901602）備案擔保合法有效；確認Y公司在W公司不履行生效判決確定的金錢債務時可申請法院拍賣案涉《贛州市商品房買賣合同》標的物所得價款在法院確定其債權范圍內享有優先受償權。3、本案訴訟費用及財產保全費用由W公司、楊某承擔。

（二）案件爭議焦點

1. 關于Y公司與W公司的法律關系。

法律關系應依當事人真實意思表示予以認定。判斷當事人之間法律關系的性質，除根據合同名稱、形式和內容外，還應分析當事人之間法律關系的實質。本案中，Y公司與W公司于2014年9月11日、18日簽訂了兩份《商品房買賣合同》，由Y公司購買W公司開發的學府商街3#樓二層、三層寫字樓。從形式上看，該兩份合同是商品房買賣合同，合同約定了購房位置、建筑面積、銷售單價、交房條件、交房期限等內容，但是，當事人真實的意思表示并不是雙方進行商品房買賣交易。W公司辯稱雙方之間的真實意思是以物抵押的借貸關系，而非商品房買賣關系，兩份商品房買賣合同是為抵押所用，真實的意思就是抵押借款。本案可以確認Y公司簽訂兩份《商品房買賣合同》并不在乎所購房屋的產權，所關心的僅是房屋回購款的返還和利息支付。因此，Y公司與W公司簽訂兩份《商品房買賣合同》（網簽備案編號為：20140902693、20140901602），名為商品房買賣，實為借貸，雙方當事人由此形成借貸關系。

2. 關于W公司應否歸還借款及支付利息。

最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。依照上述司法解釋，Y公司變更后的訴訟請求為要求W公司歸還借款及支付利息等。Y公司與W公司之間存在借貸關系，有《商品房買賣合同》《協議書》《承諾書》等證據證實。

Y公司（乙方）與W公司（甲方）在2014年9月12日《協議書》中約定房屋回購款利息為“從乙方支付房款之日起按月息千分之二十五計算”，歸還期限為“在簽訂本協議后的6個月內”。Y公司出借2000萬元給W公司，并認可收到借款利息150萬元。所以，W公司應當按約向Y公司歸還借款2000萬元并支付借款利息。最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十六條規定：“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持”。W公司至今未歸還Y公司的借款合計2000萬元，按約應當自借款支付之日起計付利息。Y公司提出了要求W公司支付按年利率24%從2014年9月12日開始計算至還清之日止利息的訴訟主張。Y公司主張的利率標準未超過年利率24%，未違反法律規定，予以支持。Y公司在2014年9月12日、19日分別向W公司出借資金各1000萬元，按照W公司收到借款的日期開始計算，截止2017年10月18日，W公司應當向Y公司支付利息1484萬元（按年利率24%計算），扣除已支付利息150萬元，W公司尚欠Y公司借款利息1334萬元（截止2017年10月18日）。W公司的借款利息應當計算至還清之日止，自2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照欠款本金和年利率24%計算。

3.關于Y公司在其債權范圍內對于都縣××濂溪路、金龍路學府××街××＃樓××層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產的拍賣價款是否享有優先受償權的問題。

首先，在以商品房買賣合同的方式提供讓與擔保的情況下，債務人與債權人簽訂不動產買賣合同，約定將不動產買賣合同的標的物作為擔保標的物，但并未實際讓渡不動產所有權，而是讓渡物權期待權。本案所涉的房產仍登記在債務人W公司名下，不動產所有權并未進行讓渡，Y公司主張所涉房屋已經登記在其名下沒有事實依據。

其次，根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定，對于當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保的，按照民間借貸法律關系審理作出生效判決后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物，以償還債務。該規定賦予出借人在債務人不能還款之時，申請拍賣買賣合同標的物以償還債務的權利，但并未賦予出借人優先受償權。Y公司抗辯根據該規定其享有優先受償權的理由不能成立。

再次，Y公司主張與W公司簽訂買賣合同后進行了網簽備案，是一種物權預告登記，具有物權公示效果。《城市商品房預售管理辦法》第十條規定，商品房預售應當簽訂合同，開發企業應當自簽約之日起30日內向房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。《房屋登記辦法》第七十條規定，申請預購商品房預告登記，應當提交已登記備案的商品房預售合同。從上述規定來看，簽訂買賣合同后網簽備案并非物權預告登記。網簽備案是行政強制性行為，辦理預告登記為當事人民事行為。Y公司也未提交辦理預告登記申請以及預告登記的相關證據。本案網簽備案實際上是商品房買賣的公示而非抵押擔保的公示，并不具有物權預告登記的公示效力，Y公司抗辯網簽備案即為物權預告登記沒有事實和法律依據。按照物權法定和物權公示原則，讓與擔保為債權擔保方式，不具有物權效力，Y公司對W公司本案所涉房產不享有優先受償權不當。但本案W公司用買賣合同所涉房產為借款提供擔保的意思表示真實、明確，且在房地產管理部門辦理了網簽備案手續，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定也賦予出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物以償還債務的權利，故Y公司對W公司的債權為有擔保的債權，在拍賣標的物借款受償時應有別于普通債權。

（三）判決結果

1.W公司在判決生效之日起十日內向Y公司償還借款本金2000萬元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息為1334萬元，2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照年利率24%計算，利隨本清；

2.在第一項的款項范圍內，Y公司對W公司開發的于都縣貢江鎮濂溪路、金龍路學府商街3#樓二層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產的拍賣價款享有優先受償權；

3.W公司未按時償還第一項借款本息，Y公司可以申請拍賣W公司開發的、位于于都縣貢江鎮濂溪路、金龍路學府商街3#樓二層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產，以拍賣所得價款償還；

4.駁回Y公司其他訴訟請求。

二、律師說法

商品房網簽備案是一種行政強制性行為，其主要作用在于公示商品房買賣合同，而非作為抵押擔保的公示，故而它不具備物權預告登記的公示效力。即便利害關系人完成了商品房網簽手續，也不意味著就取得了商品房的所有權，因此無法產生優先受償的法律效果。此外，網簽備案登記與法院的查封行為存在本質區別。法院查封是一種法律程序，通過法院的裁定對被執行人的財產進行控制，以防止財產被非法轉移或處分。除非經過法院的法定程序，相關民事主體無法憑借網簽備案登記獲得法院查封的效力。所以，利害關系人辦理了商品房網簽手續，并不能獲得優先受償權，亦不能獲得法院查封的效力。