房企穿越周期的終極答案，到底是什么？

導語：比起規模狂奔的舊神話，能穿越周期的新模式，才是房企賴以生存的真底牌。

當一個行業進入下行周期時，沒有捷徑，只有深耕。

房地產行業正在經歷的不是一次周期性調整，而是一場結構性重構。這幾年房企的日子還是沒好起來，百強企業銷售業績持續下降，債務、展期仍是地產圈的高頻詞匯。

傳統“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式早終結了，企業分化越來越嚴重。2026作為“十五五”規劃的開局之年，“加快構建房地產發展新模式”，不是政策語錄，而是所有房企的生死線。

01 多數房企，仍在困境里

面對行業周期的劇變，房企都在轉型、探索。但從結果上看，大多數房企仍困在傳統模式的路徑里：

1、業務結構沒發生根本性改變。還是采取以房地產開發業務為主導的重資產模式，非開發業務收入占比連10%都不到，且業務與地產開發周期深度綁定，沒有形成自身的盈利模式，單一的業務結構過度依賴強周期，企業整體抗風險能力還是很薄弱，在經歷行業波動時顯得那么脆弱無力。

2、財務壓力依然很大，窟窿堵不上。當年擴張時太激進，高成本土儲握在手里，需通過加快去化、資產轉讓等方式果斷“瘦身”，但目前行業處于下行期，賣不動也甩不掉，資不抵債的情形時常發生。可用于商業抵押貸款的優質資產有限，債務結構持續惡化，很難走出來。“借新還舊”的償債老套路如同飲鴆止渴，財務窟窿越來越大，流動性危機就如同懸在頭上的達摩克利斯之劍。

3、缺乏長期布局，臨時抱佛腳行不通。持有型運營業務需要長周期的資金投入與能力培育，但多數房企早年并未做前瞻性布局，行業好的時候沒有提前準備，下行期既沒資金也沒時間，想要完成業務培育，難上加難。“臨時抱佛腳”、“掏錢交學費”的行業困境屢見不鮮，缺少長期資金投入、專業人才儲備、專業能力培育和運營經驗的積累，多數房企的業務轉型終是竹籃打水一場空。

02 看看全球標桿是怎么做的

縱觀全球，成熟的房地產開發模式，歷經多輪經濟大周期的迭代，如同大浪淘沙一般，涌現出一批能夠實現持續穩健發展的標桿企業，他們的共性邏輯是“跳脫開發邏輯，構建長效運營模式”，也為國內房企的轉型之路提供了參考書。

美國西蒙地產：

作為全美最大的商業地產運營商，西蒙一開始就走對了。早在成立之初它就以REITs形式上市，通過REITs，西蒙從單純的開發商角色轉型為“基金公司+商管公司”的復合體，資金不僅能快速回籠還能循環利用。2010年以后，西蒙地產集團放緩了并購速度，開始轉向增持現有管理資產的股份和收購高產核心資產，戰略重心從“突破量”轉向“提高質”，通過對存量物業的二次改造、引入新業態來提升出租率與資產回報率，靠租金吃飯。

它的持有型物業租金收入，常年能占到總營收的90% 以上，哪怕美國經歷了多輪經濟衰退，人家也始終能保持穩定增長，這揭示了商業地產的核心不是建造，而是持續的價值創造與精細化管理。

新加坡凱德集團：“基金+資管” 閉環模式

凱德集團是亞洲房企轉型的典范，兼顧房地產開發商、房地產運營商、資產管理人三個身份。它的“基金+資管”模式，說白了就是賺錢和穩定現金流兩手抓，從而實現資產高效管理與收益最大化，開發資產：自持資產約2:8的配置原則，開發業務用于獲取超額收益，而持有型物業則提供穩定的現金流，哪怕行業下行，也能持續增長。

日本三井不動產：輕重并舉的全鏈條布局

90年代日本房地產泡沫破滅經歷巨額虧損、資產規模縮減后，三井不動產吃了大虧，于是痛定思痛，徹底改變了依賴土地升值的盈利模式，轉向“開發+持有+管理”的生態模式。

一方面，三井不動產加強租賃業務的發展；另一方面，發展管理業務作為公司新的利潤增長點。租賃方面，公司一直將目光放在有助于穩定收入的項目上，聚焦核心地段，通過新建或重建物業加強租賃業務的發展；管理方面，作為三井不動產實現“房地產開發商”轉變為“房地產解決方案和服務提供商”的關鍵，公司將管理業務作為發展重點之一，不僅管理的資產規模不斷增加，經紀、寄售和咨詢服務的收入也實現了快速增長。

綜合來看，全球成熟房地產市場的百年發展歷程，已經向我們揭示了房企穿越多輪經濟周期的共性范式：想要穿越經濟周期的核心，就要擺脫對開發銷售的單一依賴，構建以經營性現金流為核心、財務安全為底線、長期價值創造為導向的可持續發展模式。

在行業整體轉型遇阻的背景下，不是沒有先行者，龍湖就是一個例子，它早在多年就提前布局，以堅定的戰略定力和多元化的業務結構，成為了行業內少數跑通新模式的企業。

03 龍湖：行業里少有的清醒者

龍湖集團通過“穩固基本盤、做強增長盤、突破創新盤”的三維布局，構建了“低負債、強現金流、可持續增長”的健康發展模式，這步棋現在看來是走對了。

以財務安全為錨，筑牢經營底線，這是國際成熟房企的第一生存法則，也是房地產新模式的關鍵。在全行業普遍面臨流動性壓力的背景下，控制好項目經營性現金流，確保資金投入與回款周期匹配；合理安排長短期債務兌付期限，不斷優化債務結構，降低融資成本才是房企穿越周期的核心門檻。

2025 年，龍湖全年如期/提前償還各類債務合計220億元，平穩度過債務高峰；截至年末，有息負債規模1528.1億元，較上年壓降235.1億元，債務結構指標均處于行業最優區間，甚至優于部分頭部央企房企。

同時，龍湖以低成本、長年期的經營性物業貸替代高成本短期融資，形成了負債規模與融資成本「雙降」的良性循環，為行業債務管控提供了可復制的思路。

早在十余年前，龍湖就前瞻性地布局了運營和服務業務，規定以每年銷售回款10%為上限投資持有型物業，這定力，真不是誰都有的。現在運營服務業務已經為龍湖集團貢獻了穩定的收入和利潤，成為集團保障流動性安全、實現高質量增長的重要引擎。

截至2025年底，龍湖商業已開業運營的商場覆蓋全國25座城市，達99座；資產管理航道構建了覆蓋「住、職、娛、醫、養」的全場景、全業態，長租公寓品牌冠寓的盈利能力也穩居行業前列，這也響應了國家租購并舉的政策導向。

更值得一提的是，龍湖的服務業務擺脫了對母公司開發項目的依賴，早已形成了自己獨立的市場化“造血能力”。2025年，龍湖服務業務實現營業收入125.8億元，其中物業服務在管項目超2100個，智慧營造業務累計獲取代建項目超3800萬平方米，實現了「建、運、服」一體化能力的輕資產輸出，這份轉型成果，是實打實的。

由此可見，龍湖樣本，是國內房企轉型中為數不多的清醒踐行者。

04 地產下半場沒有捷徑，只有深耕

房地產發展新模式的核心，是從過去的“規模驅動”轉向“價值驅動”,這也是近百年來國際成熟標桿房企的核心法寶。房地產市場已進入“品質時代”的下半場，當下所經歷的不是一次簡單的周期性調整，而是一次結構性重構。

行業轉型的深層邏輯，就是擺脫短期的“高周轉”規模復制導向，構建與服務、與經營深度結合的新增長函數。過去我們所熟知的追求規模擴張、追求開發-銷售-回款速度、追求高周轉的黃金時代已經一去不復返。

未來的房地產行業競爭，不再是單純的市占規模角逐、銷售業績比拼，而是運營能力、服務能力、抗周期能力的全方位比拼，房地產的下半場，并沒有千篇一律的捷徑可走，只有深耕營造價值，才能履踐致遠。