不追風(fēng)口，自成風(fēng)口？華潤置地用實力打破行業(yè)評級偏見

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

在房地產(chǎn)行業(yè)新舊交替的關(guān)鍵期，惠譽評級對華潤置地的一次“差異化”調(diào)整，看似是評級框架的特殊劃分，實則是對這家頭部房企穩(wěn)健底色與轉(zhuǎn)型定力的精準認可。2026年4月，惠譽更新評級方法論，將龍湖等房企劃入亞太REIT評級框架，而華潤置地繼續(xù)沿用中國房企指引框架，同時維持其BBB+投資級評級，高于龍湖的BB-。這一結(jié)果，不是華潤置地不符合REIT標準的“扣分”，而是對其開發(fā)基本盤穩(wěn)固、轉(zhuǎn)型節(jié)奏可控、財務(wù)安全邊際充足的權(quán)威背書。

開發(fā)業(yè)務(wù)不是“依賴”，是行業(yè)龍頭的基本盤底氣

惠譽提及華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比超80%、資產(chǎn)以存貨為主，這一特征背后，是公司穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊的開發(fā)硬實力，而非轉(zhuǎn)型滯后的短板。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，不少房企收縮戰(zhàn)線、銷售規(guī)模下滑，而華潤置地依舊保持行業(yè)前三的銷售地位，全年簽約銷售額達2336億元，展現(xiàn)出極強的市場抗壓能力 。營收端，公司實現(xiàn)2814億元的歷史新高，開發(fā)業(yè)務(wù)雖占主導(dǎo)，但這是其深耕高能級城市、嚴控項目質(zhì)量的必然結(jié)果。

土儲布局上，華潤置地堅持“聚焦一線、核心二線”的精準策略，2025年新增貨值1291億元，行業(yè)排名第五；全年權(quán)益投資金額同比增長29%，拿地集中在北京、上海、成都等核心城市，占比近8成。這類城市房產(chǎn)去化快、抗跌性強，既能保障開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，也為后續(xù)資產(chǎn)運營埋下優(yōu)質(zhì)伏筆，與盲目下沉、高杠桿擴儲的房企形成鮮明對比。

面對行業(yè)共性的開發(fā)毛利率下行壓力（2025年降至15.5%），華潤置地沒有盲目降價沖量，而是通過組織變革+運營提效雙向發(fā)力 。2026年2月，公司將原有7個大區(qū)重組為5個大區(qū)，精簡管理層級、降低管理費用、加快決策效率，以“提質(zhì)增效”替代“規(guī)模冒進”，在行業(yè)調(diào)整期守住了254.2億元的凈利潤底線，核心凈利潤保持穩(wěn)定，展現(xiàn)出頭部房企的經(jīng)營韌性。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)“逆襲”，利潤結(jié)構(gòu)迎來里程碑

如果說開發(fā)業(yè)務(wù)是華潤置地的“壓艙石”，那么經(jīng)營性業(yè)務(wù)的崛起，則是其穿越周期、邁向高質(zhì)量發(fā)展的“新引擎”。2025年，公司經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤占比首次突破51.8%，超過開發(fā)業(yè)務(wù)成為第一大利潤來源，這不是短期波動，而是轉(zhuǎn)型質(zhì)變的里程碑。

所謂經(jīng)常性業(yè)務(wù)，核心是購物中心、寫字樓等租金收入，以及輕資產(chǎn)管理服務(wù)費，具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期、毛利率高的顯著優(yōu)勢，與開發(fā)業(yè)務(wù)“一次性結(jié)算、受市場波動影響大”的特性形成完美互補。

商業(yè)運營板塊是華潤置地的王牌。旗下萬象城等標桿項目持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，2025年6個重點商業(yè)項目租金收入約50億元，7個標桿項目租金創(chuàng)歷史新高。憑借核心城市核心地段的稀缺布局、成熟的運營體系，華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的出租率、租金單價穩(wěn)步提升，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率高達71.8%，成為高利潤“現(xiàn)金牛”。

進入2026年，轉(zhuǎn)型勢頭更猛。一季度經(jīng)營性收入達133.3億元，占總營收的30.2%，延續(xù)高增態(tài)勢。從“開發(fā)為主、運營為輔”到“利潤五五開、運營占優(yōu)”，華潤置地用業(yè)績證明：轉(zhuǎn)型不是放棄開發(fā)，而是讓開發(fā)與運營協(xié)同，構(gòu)建“短期有現(xiàn)金流、長期有穩(wěn)定利潤”的健康模式。

低杠桿+高信用，穿越周期的“安全墊”

惠譽維持華潤置地BBB+投資級評級，核心底氣源于其行業(yè)領(lǐng)先的財務(wù)穩(wěn)健性，這也是公司在行業(yè)寒冬中屹立不倒的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2025年凈負債率僅39.2%，處于行業(yè)低位，遠低于多數(shù)高杠桿房企。低杠桿意味著財務(wù)風(fēng)險低、融資成本可控、抗風(fēng)險能力強，既能避免行業(yè)常見的債務(wù)違約風(fēng)險，也為經(jīng)營性業(yè)務(wù)擴張、優(yōu)質(zhì)項目并購提供充足的資金空間。

對比行業(yè)內(nèi)部分房企“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險”的舊模式，華潤置地堅持“量入為出、穩(wěn)健經(jīng)營”，不盲目擴張、不激進負債，這種“保守”恰恰是穿越周期的大智慧。惠譽的評級認可，本質(zhì)是國際市場對其財務(wù)紀律、信用資質(zhì)、抗風(fēng)險能力的高度肯定，讓華潤置地在融資、合作、品牌層面持續(xù)占據(jù)優(yōu)勢。

三條增長曲線，錨定世界一流城市運營商

2026年3月，華潤置地正式升級戰(zhàn)略，明確“開發(fā)銷售、經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理”三條增長曲線協(xié)同發(fā)展，錨定“世界一流城市投資開發(fā)運營商”目標，為未來5-10年發(fā)展定調(diào)。

第一曲線（開發(fā)銷售）：守住基本盤，以“提質(zhì)增效”為核心，深耕高能級城市，打造高品質(zhì)住宅，持續(xù)貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，為轉(zhuǎn)型提供資金支撐。

第二曲線（經(jīng)營性不動產(chǎn)）：做強利潤引擎，持續(xù)擴大商業(yè)、寫字樓等持有物業(yè)規(guī)模，提升運營效率，打造穩(wěn)定高利潤來源，對沖開發(fā)業(yè)務(wù)周期波動。

第三曲線（輕資產(chǎn)管理）：打開增長空間，輸出華潤置地的運營能力、品牌標準，實現(xiàn)“輕資產(chǎn)、高回報”，完成從“資產(chǎn)持有者”到“資產(chǎn)管理者”的升級。

這一戰(zhàn)略不是空想，而是基于多年轉(zhuǎn)型積累的務(wù)實規(guī)劃。從2005年率先布局商業(yè)地產(chǎn)，到2019年明確城市運營商定位，再到如今三條曲線成型，華潤置地的轉(zhuǎn)型一步一個腳印、節(jié)奏可控、成效顯著，遠早于行業(yè)多數(shù)同行。

不被REIT框架定義，做自己的轉(zhuǎn)型標桿

惠譽的評級框架劃分，從來不是衡量房企優(yōu)劣的唯一標準。華潤置地未被納入亞太REIT框架，恰恰是因為其開發(fā)基本盤足夠穩(wěn)固、轉(zhuǎn)型路徑足夠清晰、財務(wù)狀況足夠安全，無需通過REIT框架獲得估值溢價，而是以獨立穩(wěn)健的姿態(tài)，走出一條“開發(fā)強、運營優(yōu)、財務(wù)穩(wěn)”的特色之路。

從開發(fā)巨頭到城市運營商，從依賴銷售到利潤多元，華潤置地用2025年的業(yè)績證明：行業(yè)寒冬不是末日，而是優(yōu)勝劣汰、強者恒強的契機。未來，隨著三條增長曲線持續(xù)發(fā)力，經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比穩(wěn)步提升，華潤置地必將在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，持續(xù)領(lǐng)跑，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供“華潤樣本” 。