存量博弈期，別讓信誓旦旦的入局變成無(wú)奈的“接盤”

據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的《2026中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2025年年底，中國(guó)酒店存量達(dá)到 36-37萬(wàn)家、客房超過(guò)1800萬(wàn)間，增速明顯放緩。新增酒店，主要來(lái)自存量翻新和品牌置換，新建項(xiàng)目占比持續(xù)下降。

中國(guó)酒店業(yè)已從增量擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向存量競(jìng)爭(zhēng)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向效率提升、品牌集中和存量資產(chǎn)優(yōu)化。市場(chǎng)全面進(jìn)入存量博弈期，新中產(chǎn)的消費(fèi)升級(jí)與老舊物業(yè)的設(shè)施老化、坪效低迷形成強(qiáng)烈沖突。

很多業(yè)主在改造時(shí)容易陷入大改大建的被動(dòng)誤區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)化改造回本慢、周期長(zhǎng)，巨額投入很容易變成無(wú)效的“沉沒(méi)成本”，信誓旦旦入場(chǎng)，結(jié)果卻變成了老舊物業(yè)的接盤俠。

失敗樣本比比皆是，有了血與淚的教訓(xùn)，業(yè)主才開始意識(shí)覺(jué)醒：存量改造不是簡(jiǎn)單的換牌翻新，而是資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)品重塑、精準(zhǔn)設(shè)計(jì)、品牌賦能、運(yùn)營(yíng)提效的系統(tǒng)工程。當(dāng)下，REITs終于開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，酒店資產(chǎn)的估值邏輯開始考核單房收益。資產(chǎn)重塑聽起來(lái)宏大，但萬(wàn)事開頭難，總有破題的第一步。萬(wàn)達(dá)酒管憑借扎實(shí)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，正生成一套可執(zhí)行的投資避坑資產(chǎn)增值方案，似乎可為業(yè)主投資人量身定制尋找最優(yōu)答案。

進(jìn)場(chǎng)先排雷：看懂資產(chǎn)的“底牌” ■

在存量資產(chǎn)改造的生死局里，最隱蔽、也最致命的一環(huán)，往往是資產(chǎn)本身的“底牌”。

行業(yè)里一個(gè)普遍的痛點(diǎn)，是很多業(yè)主投資人容易被低價(jià)蒙蔽，選擇物業(yè)的時(shí)候只看地理位置不看“雷”，接手后被深不見底的隱形成本生生拖死。

改造的第一步，不是滿懷憧憬地大刀闊斧出效果圖，而是完善的盡職調(diào)查與資產(chǎn)梳理，摸清隱性暗雷。原業(yè)主為何出售？背后是否有復(fù)雜的債權(quán)、股權(quán)交割不清？

硬件合規(guī)紅線往往是預(yù)算超標(biāo)的“隱形殺手”。原有的消防規(guī)范、衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)使用年限，能否滿足當(dāng)下的政策要求？很多老舊物業(yè)連基本的消防驗(yàn)收都過(guò)不了，一旦動(dòng)工，代價(jià)極為慘痛。

機(jī)電系統(tǒng)（暖通、給排水）是存量改造最大的“隱形黑洞”。如果不做前置的精準(zhǔn)能效評(píng)估，盲目“利舊”可能會(huì)導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)能耗大增。

以無(wú)錫某項(xiàng)目的能耗教訓(xùn)為例，老舊機(jī)電在運(yùn)轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的極高損耗，直接吃掉了酒店大半的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。將改造顆粒度細(xì)化到每一根管線，精算能效，才能確保把錢花在刀刃上。

產(chǎn)權(quán)、硬件問(wèn)題都排除，最難搞的往往是“人力”。歷史遺留的掛職、社保五險(xiǎn)一金、錯(cuò)綜復(fù)雜的政企關(guān)系如何處置？所以在接手前，必須對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的員工盤點(diǎn)：哪些能轉(zhuǎn)化為新運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的即戰(zhàn)力？哪些必須妥善剝離？成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，提前介入、友好協(xié)商、平穩(wěn)過(guò)渡，把人的問(wèn)題解決在改造方案落地之前，足以有效降低接管期的風(fēng)險(xiǎn)：這不僅關(guān)乎并購(gòu)初期的成本，更直接關(guān)系到酒店后續(xù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的隱患。

產(chǎn)品重塑——切分物理空間，用輕模式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ■

把爛資產(chǎn)的隱患清理干凈，緊接著就得算另一筆賬：這棟樓，到底靠什么重新賺錢？存量改造沒(méi)法生搬硬套。需要針對(duì)物業(yè)實(shí)際情況開展定位重塑，完成產(chǎn)品模型頂層設(shè)計(jì)。

讓“遺留”公區(qū)變現(xiàn)止血

過(guò)去的老五星酒店，講究排面，喜歡搞得“大而全”，為了地產(chǎn)配套或城市面子，標(biāo)配三個(gè)餐廳、巨型泳池、豪華健身房，動(dòng)輒留下上萬(wàn)平米的大裙樓。但在如今的市場(chǎng)需求下，這種體量根本無(wú)法消化，體量過(guò)大往往就是個(gè)無(wú)底洞。坪效提升的概念，不能僅停留在過(guò)去租賃物業(yè)投資回報(bào)運(yùn)營(yíng)效率的討論范疇，在當(dāng)下REITs的金融邏輯下，酒店估值按照單房盈利能力測(cè)算，更要算清楚這筆賬。

大裙樓相當(dāng)于一個(gè)小型商業(yè)體，不必一次性全部改造。萬(wàn)達(dá)酒管主張采用“局部盤活”和“商業(yè)化外包協(xié)同運(yùn)營(yíng)”的方式，重新切分空間蛋糕。

寧波萬(wàn)達(dá)美華在運(yùn)營(yíng)調(diào)整中，針對(duì)康體、SPA、棋牌室等低效業(yè)態(tài)，選擇將其整體打包外租。通過(guò)引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)方，這些區(qū)域的使用效率和租金回報(bào)都得到明顯提升，也避免了酒店自營(yíng)帶來(lái)的人工與管理成本壓力。整體來(lái)看，這一調(diào)整讓原本貢獻(xiàn)有限的空間重新具備了穩(wěn)定的現(xiàn)金流價(jià)值。

揚(yáng)州萬(wàn)達(dá)頤華重點(diǎn)對(duì)宴會(huì)及配套餐飲區(qū)域進(jìn)行了重組。項(xiàng)目引入宴會(huì)外包團(tuán)隊(duì)，將原本分散的多個(gè)餐飲功能整合為一處約500-600平米的復(fù)合型餐飲空間，既能承接宴會(huì)，也能滿足日常餐飲需求。

同時(shí)，健身房與健身中心也同步外包，由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，提升服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)降低酒店自營(yíng)成本。整體調(diào)整后，餐飲與康體板塊的運(yùn)營(yíng)效率和收益結(jié)構(gòu)均有所改善。

山西項(xiàng)目在空間切分上采取了更直接的方式，將部分長(zhǎng)期閑置的區(qū)域跨界出租給銀行。此舉不僅提高了商業(yè)空間的使用率，也為項(xiàng)目帶來(lái)了穩(wěn)定的租金收入，大幅優(yōu)化項(xiàng)目綜合體的整體現(xiàn)金流表現(xiàn)。

從業(yè)主投資回報(bào)角度出發(fā)，在存量改造的邏輯里，能用市場(chǎng)成熟資源合作解決的，絕對(duì)不盲目自造輪子，更不硬扛、不容分說(shuō)地就要背在自己的成本里，而是要用最輕最聰明的運(yùn)營(yíng)模式撬動(dòng)最大的資產(chǎn)價(jià)值。外包協(xié)同可以精準(zhǔn)鎖定合作伙伴，讓最專業(yè)的人做專業(yè)的事，精準(zhǔn)定位，從而帶來(lái)收益和流量的雙贏。

由此一來(lái)，萬(wàn)達(dá)酒管可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目單房面積的極致化，將新改造的酒店業(yè)態(tài)控制在60-70平米出一間房的高坪效區(qū)間，同時(shí)把多余的公區(qū)面積轉(zhuǎn)化為實(shí)打?qū)嵉纳虡I(yè)收益，大幅拉升物業(yè)整體的投資回報(bào)率。

這種做法的效果非常實(shí)在，一方面把業(yè)主最頭疼的高昂人工成本卸下來(lái)了，另一方面靠著外部進(jìn)來(lái)的客流，順手就把整個(gè)酒店的資產(chǎn)價(jià)值往上托舉了一把。

這一系列策略，背后離不開萬(wàn)達(dá)酒管一體化管控體系的高效協(xié)同。而萬(wàn)達(dá)酒店設(shè)計(jì)院作為體系中的設(shè)計(jì)中樞，負(fù)責(zé)將策略轉(zhuǎn)化為可落地、可控制成本的具體方案。

雙品牌組合，對(duì)沖大體量物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)需求疲軟，大房量物業(yè)改造極易出現(xiàn)“消化不良”的風(fēng)險(xiǎn)。碰到那種動(dòng)輒幾萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸物業(yè)，靠單一品牌去扛，通常很難吃透市場(chǎng)，稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就容易虧損。萬(wàn)達(dá)酒管也有自己的模塊化定制解法，通過(guò)雙品牌組合的戰(zhàn)略打發(fā)，精準(zhǔn)覆蓋更廣泛的目標(biāo)客群，同時(shí)攤薄運(yùn)營(yíng)成本。

去年開業(yè)的北京前門項(xiàng)目，在接手時(shí)物業(yè)體量龐大、動(dòng)線割裂，業(yè)主的核心訴求是：如何消化348間客房，又避免高昂的自營(yíng)配套成本？萬(wàn)達(dá)酒管精準(zhǔn)測(cè)算后，植入“頤華+美華”雙品牌——一套管理團(tuán)隊(duì)統(tǒng)籌兩套標(biāo)準(zhǔn)，人力成本降低約30%，實(shí)現(xiàn)“高端+中高端”全客群覆蓋。

同時(shí)將一層空間商業(yè)外租，無(wú)需自營(yíng)大餐飲。項(xiàng)目提供了不可復(fù)制的地段，萬(wàn)達(dá)酒管則以產(chǎn)品定位、多渠道控盤、內(nèi)容引爆等運(yùn)營(yíng)力，讓這個(gè)存量物業(yè)每一寸空間釋放價(jià)值。

北京前門項(xiàng)目一層空間平面圖

類似的，北京東壩萬(wàn)達(dá)美華+萬(wàn)達(dá)錦華項(xiàng)目，改造前也是一個(gè)建筑面積超3.5萬(wàn)平米、擁有400多間房的老舊巨無(wú)霸。最初計(jì)劃做嘉華項(xiàng)目，但如果做成單一五星級(jí)客房，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求根本吃不下。最終，依托萬(wàn)達(dá)酒管模塊化品牌體系，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)靈活重組為“美華+錦華”，規(guī)避了物業(yè)自身?xiàng)l件限制，完美匹配商圈內(nèi)不同消費(fèi)群體、預(yù)算區(qū)間、功能場(chǎng)景的核心訴求。

從經(jīng)營(yíng)結(jié)果看，開業(yè)首年?duì)I業(yè)額突破6000萬(wàn)元，超出預(yù)期47%；業(yè)主利潤(rùn)超預(yù)期31.5%；出租率達(dá)80%，高出市場(chǎng)同類酒店9.2個(gè)百分點(diǎn)；全年滿房75天，暑期連續(xù)24天出租率超90%。雙品牌的靈活組合，讓大體量存量物業(yè)實(shí)現(xiàn)了“吃得下、跑得贏”。

拒絕“暴力拆建”，精準(zhǔn)“立舊”：技術(shù)降本，新舊共生 ■

方案落定，真刀真槍的執(zhí)行施工階段考驗(yàn)的就是怎么“花小錢辦大事”了。盲目套用連鎖品牌標(biāo)準(zhǔn)大拆大建，單房造價(jià)根本壓不下來(lái)；而只做表面功夫的翻新，又解決不了核心痛點(diǎn)。

萬(wàn)達(dá)酒管堅(jiān)決反對(duì)“野蠻拆建”，而是精準(zhǔn)立舊，對(duì)存量物業(yè)殘余資產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)估值與梳理。

過(guò)去搞裝修，一聽石材、木飾面就覺(jué)得高級(jí)，但這東西造價(jià)高、貼起來(lái)更是幾個(gè)月下不來(lái)。新型材料，成為改造物業(yè)的降本“黑科技”。

隨著技術(shù)更新，“立舊”的顆粒精準(zhǔn)度有了全新的判斷準(zhǔn)則。例如，硬裝材料中原有的衛(wèi)生間防水是否可用？保留下來(lái)的老舊材料如何進(jìn)行縫隙切刨與污漬處理？

以老酒店衛(wèi)生間為例，過(guò)時(shí)的小瓷磚是一大痛點(diǎn)。傳統(tǒng)做法是全砸、重做防水，耗時(shí)極長(zhǎng)且成本高昂。萬(wàn)達(dá)酒管則憑借裝配式、新型材料使用，通過(guò)引入覆膜材料、集成板材、新型馬賽克等新型材料，直接在原基層上進(jìn)行覆蓋鋪貼。這不僅規(guī)避了破壞原防水層的致命風(fēng)險(xiǎn)，還順帶解決了隔墻重做、隔音差的問(wèn)題，以極低的成本實(shí)現(xiàn)了居住體驗(yàn)的跨越式提升。同時(shí)，搶回來(lái)的施工工期，每一天都是真金白銀的利息成本。

至于設(shè)計(jì)層面，老建筑自有其獨(dú)特的歲月痕跡與空間敘事潛力。真正懂行的人不會(huì)一股腦把老底子都鏟平，而是很會(huì)“借題發(fā)揮”。實(shí)打?qū)嵉脑O(shè)計(jì)巧思，正是拒絕千店一面的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

通過(guò)輕量化設(shè)計(jì)，結(jié)合文化特色打造項(xiàng)目差異，用特色文化替代昂貴建材堆砌。

萬(wàn)達(dá)酒店設(shè)計(jì)院主張新舊共生的設(shè)計(jì)哲學(xué)表達(dá)。立舊不代表破舊，而是將老物業(yè)的“歲月痕跡”轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的設(shè)計(jì)語(yǔ)言。一根無(wú)法拆除的老舊承重柱，一段帶有時(shí)代烙印的紅磚墻，完全可以原汁原味地留在那兒，然后在旁邊配上點(diǎn)極具工業(yè)感的金屬燈具、幾件先鋒藝術(shù)裝置，或者直接切入一面極簡(jiǎn)的玻璃幕墻。通過(guò)現(xiàn)代燈光與新材質(zhì)的巧妙碰撞，反而能成為酒店里最具故事感的情緒空間，甚至營(yíng)造消費(fèi)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率與視覺(jué)美學(xué)的平衡。

揚(yáng)州萬(wàn)達(dá)頤華公區(qū)改造前 vs 改造后

存量資產(chǎn)盤活，拼的就是思維眼界、算賬功底品牌勢(shì)能，以及最終落地執(zhí)行力。

依托萬(wàn)達(dá)酒管成熟的“設(shè)計(jì)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)”一體化管控模式，為行業(yè)量身定制出一套可執(zhí)行的投資避坑、資產(chǎn)增值的最優(yōu)解。其中，萬(wàn)達(dá)酒店設(shè)計(jì)院作為核心專業(yè)力量，為存量改造提供從資產(chǎn)評(píng)估到設(shè)計(jì)落地的全程支撐。針對(duì)大體量、核心區(qū)位、遺留建筑等特殊或非標(biāo)復(fù)雜物業(yè)，萬(wàn)達(dá)酒管團(tuán)隊(duì)都能通過(guò)定制化設(shè)計(jì)、保留項(xiàng)目原有肌理，同時(shí)在施工周期和改造成本上持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)平均水平。而萬(wàn)達(dá)酒管旗下多品牌矩陣與靈活的運(yùn)營(yíng)能力，則讓存量資產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)“改完就能跑，跑起來(lái)就能賺”。

杭州東站萬(wàn)達(dá)頤華酒店24天完成翻牌，實(shí)現(xiàn)RevPAR增長(zhǎng)72%。

很快，備受市場(chǎng)關(guān)注的海安金磚酒店項(xiàng)目將作為萬(wàn)達(dá)酒管旗下項(xiàng)目迎來(lái)重磅開業(yè)。項(xiàng)目涉及雙品牌聯(lián)動(dòng)、公區(qū)整體梳理煥新、能源系統(tǒng)全面升級(jí)等多項(xiàng)復(fù)雜改造，也將成為萬(wàn)達(dá)酒管在存量更新領(lǐng)域的又一個(gè)標(biāo)桿樣本。

萬(wàn)達(dá)酒管正持續(xù)深耕存量改造，用接地氣的方案、清晰的商業(yè)邏輯和可落地的執(zhí)行路徑，引領(lǐng)酒店行業(yè)從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的完美突圍。

存量改造過(guò)程中，你有哪些困擾？

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