上海這些地方在瘋狂成交

　　最近刷社媒app，賣房買房的節奏是明顯加快了。

　　比如北蔡某某小區，昨天剛上一套性價比房源，今天早上就賣掉了。

　　再比如三林某小區，一天成交三套，業主群都炸了。

　　如果你關注上海樓市，一定感覺到了最近二手房市場的熱度。

　　不是某些中介嘴里天天喊的要漲了要漲了，而是真金白銀的成交。

　　我們自己的業務端同樣如此，買房賣房成交都很多。

　　本月二手房網簽量預計要突破3萬套。

　　這不僅是近三年的新高，甚至已經逼近了上一輪牛市的峰值。

　　但跟牛市不一樣的是，目前為止火起來的不是“漲”，而是“賣”。

　　準確地說，價格合適的房子會迅速被交易掉。

　　這些地方，賣爆了

　　先說說幾個代表性的板塊，你看看是不是最近也在中介朋友圈刷到過。

　　大寧這邊，算是北上海改善的頂流板塊。

　　金茂府、慧芝湖，新梅共和城、明園這些小區，最近成交特別猛。

　　不少小區的成交量都比之前要好很多。

　　當然漲價的還是少數，像一些品質在線的次新房，比如靜安府價格比之前要高。

　　前灘從最高點的20多萬跌到現在的12-14萬，跌幅超過30%。

　　價格可以說跌回2020年前的水平，不少一直盯著這個板塊的學區、改善客戶，就開始下手了。

　　不完全統計，到28號已經成交量32套。

　　而且有成交的小區很多，屬于是百花齊放。

　　三林是典型的剛需小區集中地。

　　承接了很多前灘、張江的外溢需求；前灘買不起？退一步買三林。

　　到3月22日，不完全統計，三林的成交也超過了100多套。

　　中介表示，他帶看過的房子大部分都已經賣掉了。

　　再看另一個剛需板塊，南翔。

　　南翔呢，印象城加留云湖，城市界面好，現在價格也是跌了不少。

　　16-22號一周時間網簽量就有60套。

　　一些熱門小區周末看房的人是一波接一波。

　　再說一個板塊，老閔行。

　　這地方其實沒什么光環，但成交量一點不輸上面幾個。

　　每周都是50-60套以上的網簽量水平。

　　這里主打的是總價200萬上下的老公房、動遷房。

　　買這里的，基本都是新上海人第一套房，或者是預算有限的剛需家庭。

　　對他們來說，現在上車的性價比很高，只要花時間都能找到“便宜”的房子。

　　從這些板塊，能看到，無論是中產改善，亦或是剛需上車。

　　流動性，都被激活了。

　　這就是為什么你會感覺到：

　　最近上海二手房，好像突然就“活過來”了。

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　　誰在賣？誰在買？

　　這一波成交里，賣家和買家各有各的心思，咱們來具體看一下。

　　賣家有三類：

　　第一類，急賣的人。

　　這個和前兩年著急賣房離場要移民的、要套現的還有點區別。

　　當下著急的，都是想抓住小陽春趕緊賣房的，對后市不確定，不想錯過這個窗口期，拿著錢等機會。

　　不算是純為了賣房套現。

　　第二類，置換的人群。

　　這應該是當下的成交主力。

　　既有換房為了改善的，也有換房為了上學的。

　　他們不追求賣在最高點，只求能賣掉順利置換。

　　對他們來說，賣和買是一個整體操作——只要總賬算得過來，就可以出手。

　　第三類，貪心想賣更高的。

　　他們看到成交量起來了，或者是帶看情況非常好，就要臨時加價。

　　雖然這類人群不算多，但我相信也有不少買房的最近應該遇到過。

　　買家有兩類：

　　第一類，抄底的人。

　　主要針對前灘、大寧這些核心資產。

　　他們研究過歷史數據，知道每一輪周期底部都是這樣的：成交量先起來，價格后起來。

　　他們現在進場，就是為了搶在價格反彈之前。

　　但這類人群不多。

　　第二類，不得不買的人。

　　主要針對老閔行、南翔、三林這些板塊。婚期定了、孩子要上學了、租房實在租夠了……他們是真正的居住需求驅動。

　　他們可能不懂什么周期不周期，但他們知道一件事：

　　現在買，比前兩年便宜了幾十萬甚至幾百萬。

　　第三類，老破小。

　　絕對的市場主力人群，因為很多老破小真的到了可以以買代租的程度。

　　現在這個市場，確實處在一個微妙的博弈階段：

　　低價房源被不斷被清空，新的掛牌價開始往上試探。

　　部分買家開始有點慌了的感覺，怕“踏空”；

　　少數賣家開始飄了，覺得自己也能賣更高。

　　如果買家恐慌性追高，市場就可能進入“量價齊升”；

　　如果買家保持理性，市場就會在“量縮價穩”中進入下一輪博弈。

　　目前來看，理性還是占上風的。

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　　該怎么辦

　　如果你要問我該怎么辦，我有幾點說給你聽聽。

　　對于現在必須要賣房的房東來說：

　　不要因為成交量起來就盲目跳價。

　　你的目標不是賣在最高點，而是以合理的價格快速賣掉，在談判桌上爭取一個更高的成交價。

　　拿到錢完成置換是最重要的。

　　流動性比那幾萬塊的差價重要得多。

　　建議盯著小區近期真實成交價，出價合適的，就出手。

　　如果你是買房的。

　　先問問自己：你是剛需，改善置換。

　　如果你是真剛需（結婚、上學、首套房）：

　　現在的筍盤確實在快速消失，該果斷的時候還是要果斷。

　　當熱現在也沒到房價漲的時候，買家優勢依然在，選擇范圍還是很大。

　　建議聚焦你預算范圍內的板塊，劃定幾個目標小區，盯緊房源。

　　如果你是賣一買一：動作要快，節奏要對。

　　你是這波行情里最需要“踩準節奏”的人。

　　先賣后買，雖然現在二手成交火熱，但不確定性依然存在。

　　先把手里的房子賣掉，拿著現金再去談你想買的房子，你會更有底氣。

　　最后

　　3萬套的成交量，是一個好的兆頭，但也要請大家保持清醒。

　　接下來幾個月的持續成交才是決定未來走勢的關鍵。

　　但上海樓市的企穩可能是正在發生的事情。

　　如果你正在考慮買房或賣房，卻搞不清現在的行情到底是該沖還是該等，別自己瞎琢磨。

　　我們每天都在一線跑盤，哪里的筍盤被掃了、哪個小區還有漏可撿，不同小區賣房采取什么策略，我們門清。

　　私信我們，說出你的需求，我們來幫你診斷。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。