北京
在房地產行業仍處深度調整周期的背景下，頭部房企的經營邏輯正在發生明顯變化。
3月27日，龍湖集團發布2025年全年業績。與以往依賴規模擴張不同，這份成績單更突出的關鍵詞是：現金流、運營能力，以及債務安全邊際。
從整體表現來看，龍湖正在逐步走出一條以“低負債、強運營、正現金流”為特征的發展路徑。
收入承壓之下，業務結構悄然變化
2025年，龍湖實現營業收入973.1億元，同比仍處下行區間。但如果拆分結構可以發現，一個更具趨勢性的變化正在發生：
傳統地產開發業務收入為705.4億元，占比繼續下降；而運營及服務業務合計實現收入267.7億元，占總營收比重已提升至27.5%。
這一變化的意義在于，龍湖的收入來源正從過去高度依賴開發銷售，開始向“持有型資產+服務”業務傾斜。
利潤端同樣呈現類似特征。
報告期內，公司擁有人應占溢利為10.2億元，而運營及服務業務貢獻的核心利潤達到79.2億元，整體毛利率超50%、凈利率約30%，成為支撐整體利潤的關鍵來源。
換句話說，在開發業務利潤收縮的背景下，龍湖的“第二增長曲線”正在發揮更重要的作用。
如果說過去房地產企業比拼的是拿地與周轉，那么當下的競爭重點，正轉向運營、服務能力。
2025年，龍湖運營及服務業務實現收入267.7億元，不僅創下歷史新高，也成為公司現金流最穩定的來源之一。其中，商業板塊表現尤為突出，全年租金收入達112.1億元，在消費復蘇背景下，項目出租率維持在97%的高位，客流與銷售額均實現雙位數增長。
年內，龍湖在全國多個核心城市新開業13座購物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等成為區域消費地標；重慶北城天街、蘇州獅山天街等頭部項目完成改造升級。
截至年末，龍湖集團累計開業商場99座，覆蓋全國25座城市，運營總建面1050萬平方米，合作品牌超7400家。
無論是新項目開業即形成區域消費地標，還是老項目通過改造提升運營效率，都體現出其在商業運營上的成熟能力。
與此同時，資產管理業務也在逐步擴展邊界。長租公寓“冠寓”保持較高出租率，多業態協同（如活力街區品牌歡肆等）則進一步提升了資產使用效率。
整體來看，這部分業務不僅貢獻利潤，更重要的是提供了持續、可預期的現金流，這對于當前行業環境下的房企而言，價值尤為突出。
債務“削峰”基本完成，融資成本降至歷史低位
在行業普遍承壓的階段，龍湖的另一條主線，是對財務安全的持續強化。
2025年，龍湖集團合計完成135億元境內債券及92.3億港幣境外銀團的安全兌付。截至2025年底，公司有息負債降至1528.1億元，較上年減少235.1億元；在手現金292億元，凈負債率控制在52.2%。
更值得關注的是債務結構的改善。一方面，公司全年完成約220億元債務兌付，平穩度過償債高峰；另一方面，融資成本進一步下降至3.51%，創下歷史新低，平均借貸年期延長至12.12年。
同時，銀行融資占比接近九成，外幣債務比例降至10%，且100%完成掉期，有效降低了外部不確定性帶來的沖擊。
此外，含資本性支出的經營性現金流連續三年為正，2025年凈流入正58億元，內生造血能力穩固。
在“安全削峰”后，龍湖集團每年到期的集團層面債務規模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，包含約25億元境內信用債?約23億元中債增進擔保債券以及約13億元境外信用貸款；2027年到期約62億元，其中，境內信用債約8億元?境外信用貸款約38億元?境外美元債約16億元?
從到期節奏來看，未來兩年公司債務規模明顯收斂，整體償債壓力趨于可控。
從“開發驅動”走向“運營及服務驅動”
如果將龍湖近幾年的變化放在一起看，可以更清晰地理解其轉型邏輯。
一方面，公司連續三年實現正向經營性現金流（2025年為正58億元），擺脫對外部融資的依賴；另一方面，運營與服務業務占比持續提升，逐步構建起內生“造血”能力。
在2025年，龍湖集團開發、運營、服務三大業務板塊協力并進，在扎實的財務底盤之上，已連續三年實現覆蓋資本性開支后的正向經營性現金流，走出一條“低負債、低融資成本、正向現金流驅動”的健康發展路徑。
這背后，是房地產行業整體邏輯的變化——從“高周轉、高杠桿”時代，轉向“低負債、重運營”的新階段。
龍湖當前形成的“開發+運營+服務”三大板塊協同發展模式，本質上正對應“建、運、服一體化”的行業新能力體系。
在行業仍未完全企穩的背景下，龍湖的這份業績并不以規模增長見長，但其在財務安全、現金流質量以及業務結構上的變化，釋放出更具長期意義的信號。
當房地產進入存量時代，能夠提供穩定現金流與持續服務能力的企業，正在獲得新的競爭優勢。
我們也有理由相信，展望 2026 年，龍湖集團當下的三大業務板塊將圍繞空間的建造、運營與服務，深化協同、迭代提升，共同致力于為城市與客戶創造更美好的生活場景、成為更值得長期托付的城市伙伴。
未來，龍湖集團將以精耕運營?提質服務打磨內功，以數字賦能? AI 驅動提升效能，構建以客戶為中心的價值生態，深化戰略轉型——走出一條更具韌性? 更可持續的高質量發展道路?
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