觀點 | 致廣大而盡精微——商業地產輕資產項目法律盡調要點

來源：市場資訊

（來源：金誠同達）

作者 | 賀國良 戴善音

在增量內卷、運營為王的時代，輕資產管理方紛紛入局商業地產。然而，目前不少輕資產項目陷入賺錢不易、離場不能而進退兩難的困局，各方于是探索各種“破局”之道。而“破局”須從開局入手，開局應從項目投拓及盡調起步。因此，我們根據十數個商業輕資產項目法律服務實操經驗，“入山問樵、入水問漁”，提煉商業地產輕資產項目比較獨特的法律盡調要點，以供實務參考。

01.

核查合作方的股東情況

合作方是商業地產輕資產管理權的委托方或者整租出租方，是輕資產管理權的來源，因此，核查合作方股東情況的重點是其是否存在影響商業輕資產管理權合法性、穩定性以及可持續性收取管理費的法律風險。

1. 核查合作方股東性質

實操中，若合作方是國有控股企業或者國有獨資企業，無論是委托管理模式還是整租運營模式，國企合作方均不能直接簽訂正式的輕資產管理合同，而須依法通過招投標等公開方式依法獲得輕資產管理權，并且在依法獲得輕資產管理權之前與合作方簽訂的意向書、框架協議等不得就合作條件達成實質性合意，不能約定直接或變相保證意向方成為最終輕資產管理方的內容，否則其合法有效性將來有可能受到挑戰。

2. 核查合作方股東股權情況

以合作方為公司為例，亦須核查合作方股東特別是控股股東或者實際控制人所持合作方股權是否存在凍結、查封、質押等權利限制，核實其是否涉及重大爭議還是為正常經營的融資擔保；了解上述權利限制所涉及債權債務性質及金額、合作方股東的風險敞口等等。若將來合作方股東所持股權被處置，則合作方股東將可能發生變更。一旦合作方股東發生變更，其很可能由于種種原因而要求變更或者解除已經簽訂或者正在履行的商業輕資產合同，導致輕資產管理權極不穩定。若合作方不能就此提出切實可行的解決方案，則輕資產管理方有可能不推進或者放棄該項目。

02.

核查合作方的內部決策

1. 核查效力可能高于章程的協議

多數情況下，核查合作方的內部決策主要是依據公司章程規定。但實際上，很多公司章程大都是格式文本，其決策權限及程序基本是根據公司法的規定所擬定，但其真正決策依據是股東或者投資方在其成立公司之初簽訂的投資協議或者合作協議等，并且上述協議中還約定若其與公司章程不一致的，以上述協議的約定為準。

2. 核查公司章程的具體規定

應提示的是，即使核查合作方公司章程本身，亦須認真通讀其簽字蓋章文本，發現其是否確有與眾不同之處。如在某個輕資產商業項目核查中，合作方是國企，其章程特別規定公司黨委對重大事項有最終決策權。因此，我們建議結合合作方的公司章程、合作方股東簽訂的投資協議、合作協議等，綜合判斷合作方內部就涉及商業輕資產委托管理事項的決策權限及程序，并要求合作方提交的相關決策文件作為交易協議的附件或者交易協議生效的先決條件。

03.

核查合作方的基本情況

輕資產運營是一個長期的過程，合作方直接影響合作的穩定性。相當多的商業項目在市場培育期結束后，輕資產管理方可能會面臨合作方過河拆橋被一腳踢開的風險。實操中，商業輕資產運營方在選擇合作方時，會很看重合作方的資信及實力，傾向選擇有地方國企或者央企背景的項目作為合作對象，如地方城投公司開發或者持有的商業資產。但投拓過程中，很多亟需商業輕資產運營方提升其經營效益的商業項目持有方大部分為民營房地產開發企業或其他中小商業地產企業。

1. 核查合作方的重大爭議

除核查合作方的歷史沿革、注冊資本、分支機構等常規事項外，核查合作方基本情況的重點是其相關重大爭議，如訴訟仲裁、行政處罰、刑事責任等。上述屬于較為常規但也是非常重要的核查問題，因為法律風險直接導致項目存在重大不確定性。

2. 核查合作方的融資征信

實踐中，因合作方資金能力不足，改造費用、開辦費用、宣發費用等不能到位或者及時到位，開業日期一拖再拖，導致已簽約品牌無法按期開業大面積要求退租。更有甚者，由于合作方資金鏈斷裂或發生項目變故，開發商無力完工而導致項目爛尾，輕資產管理合同也無法履行。融資征信可以從側面反映合作方經濟實力，從金融機構角度看，融資前金融機構對合作方進行整體資信盡調，融資后金融機構會通過監管賬戶等方式對合作方進行適當監管，人民銀行征信報告還會載明合作方的歷史借款情況、還款情況、逾期情況等；存續借款是否按期還款、貸款余額、擔保情況等等。若合作方存在大額融資并將項目資產抵押給融資方的，則可能存在項目資產在合作方不能按期足額還款時被司法處置，不僅影響輕資產管理權穩定性，也會影響承租人的租賃權。

3. 核查合作方的行業評價、媒體報道

行業評價、媒體報道等雖然不是律師團隊的盡調范圍，但根據我們的經驗，若律師團隊將相關信息整理并提供印證材料，并將其作為參考信息提供給客戶，使其成為客戶衡量合作方資信或口碑的重要維度之一，對客戶作出商業判斷是有裨益的。

04.

核查商業項目的權屬問題

1. 核查項目權屬

通常情況下，如何確認商業項目權屬是一個須重點核查但不是非常容易核查清楚的問題。若項目已經獲得不動產權證的，可通過項目所在地的不動產登記機構進行查檔，以蓋章紙質證明或電子介質為準。實踐中，許多商業輕資產項目可能處于在建階段，并未取證。如項目尚未獲得不動產權證，那么應根據項目所處階段進行進一步判斷。若在拿地階段，應當核查國有建設用地使用權出讓合同、土地招拍掛文件、建設用地規劃許可證、土地出讓金繳納憑證及相關稅費繳納憑證等。若在建工程，應當根據在建工程的不同階段，核查建設工程規劃許可證、施工許可證、規劃驗收許可證、竣工驗收相關文件、銷（預）售許可證、測繪報告等進行綜合判斷。核查項目權屬還是包括該商業項目權屬有關的權利負擔或瑕疵。例如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利等影響項目確定性的情形。

2. 核查項目決定權

應特別提示的是，在某些國企商業項目中，項目業主方未必一定具有項目決定權，即項目權屬或者項目決定權可能是兩個不同的問題。如我們在某個輕資產商業項目核查中發現，資產實際持有人基于政府財政部門的資產轉讓協議而獲得資產，但由于項目定位變化、資產管理關系變更等，資產實際持有人與《建設用地規劃許可證》登記的用地單位、《不動產權證書》登記的權利人、建設項目備案的項目單位均不一致，涉及某新區管理委員會、某新區發展服務中心、某超算數字經濟創新圈服務中心、某城市發展集團有限公司等。

3. 核查項目對外銷售情況

實操中，還須核查商業項目是否有對外銷售情況。即便對外銷售部分不是合作范圍，但對推進項目合作仍可能有著重要影響。若開發商將部分商業對外進行部分銷售的，如外圍街鋪、金街和主出入口重要鋪位已經被業主方分割銷售，小業主自行出租，租賃業態品牌級次低，導致項目外圍品質低，則輕資產管理方引進核心品牌進駐的壓力大。我們還是在某個輕資產商業項目核查中發現，合作方開發了兩幢由連廊聯通的商業樓宇，其中一幢已經散售給小業主經營類似批發市場，輕資產管理方可能難以對合作方自持的另一幢商業重新定位中高端商業。

05.

核查商業項目的土地用途

建設用地按用地性質一般分為商服用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地等五類。通常情況下，輕資產商業項目的土地用途為商業用途或者商辦用途，在土地出讓合同、規劃條件、不動產權證等均有記載。

1. 核查是否存在變更土地用途的情形

實踐中，由于種種原因，擬委托第三方進行管理的商業項目的土地用途可能不是商業用途或者商辦用途，或者只是兼容部分商業用途。我們在核查某個輕資產商業項目中，該項目《不動產權證書》載明的土地用途為文體娛樂用地，取得方式為劃撥，該項目擬以商場進行運營，但也未補繳土地價款。當地實操中，為提升文旅地產的收益，地方政府主管部門對該類文體項目從事部分商業經營持默許態度。在另一個輕資產商業項目核查中，項目土地用途是工業用地。根據當地政府規定，工業廠房存量補地價并且出讓年期內長期持有50%以上的物業產權，則可以轉型為商業、辦公用地。

2. 核查變更土地用途的合法合規情形

核查過程中，我們還會要求合作方提供當地政府的相關政策文件、走訪政府主管部門對類項目的內部尺度等。亦可能在交易協議中約定合作方提供政府同意土地用途變更的文件、補繳土地出讓金的付款憑證、《中央非稅收入統一票據》、契稅等納稅憑證等是其簽約后履行事項。

06.

核查商業項目的可租賃面積

可租賃面積是總建筑面積減去非經營面積。非經營面積通常包括以下部分停車場面積、設備用房面積（如變配電室、制冷機房、空調機房、消防控制室等）、后勤面積（如貨運通道、卸貨區、倉庫、員工通道、管理辦公用房等）、公共區域面積（如大堂、走廊、洗手間、中庭等）等等不直接用于商業經營、不直接產生租金收入等面積。就單個商業地產單體項目的盈利模型而言，單體項目年度收入=項目可租賃面積×單面積平均收入水平×平均出租率，單體項目凈收益=單體項目年度總收入-銷售成本-管理費用-銷售費用-財務費用。可見，項目可租賃面積對于項目運營是極其重要的因素。

1. 核查可租賃面積

實操中，核查可租賃面積須結合建設工程規劃許可證、規劃核實情況、房屋實測報告、不動產權證，以及委托方技術團隊的盡調情況等。對于已經開業經營的商業項目，律師團隊還要根據總平圖、規劃核實報告等到項目現場進行踏勘，但不能被其經營現狀誤導可租賃面積的合法合規情況。我們在核查某個正在經營的輕資產商業項目中，該商場因自行改建導致可租賃面積超過登記的建筑面積近1萬平方米。

2. 核查租賃物業范圍及物業管理范圍

除核查項目的可租賃面積，原則上還須核查租賃物業范圍及物業管理范圍，如各商鋪、多經、室內外車位、金街連廊、外立面、屋頂、大商業外空地等，避免簽約時未明確物業管理界面，雙方對界面切分爭議多，導致后續各節點延遲，未能按期開業。

07.

核查商業項目的消防情況

商業項目開業必須經過三道消防關，未經消防驗收的商業項目是不能開業的。消防驗收分為三種類型，其一是建筑工程消防驗收，即“一次消防驗收”，由建設單位進行申報。建筑工程在建設完畢投入使用前應向住房和城鄉建設主管部門申請消防驗收。一次消防驗收合格后，政府相關主管機構頒發《建設工程消防驗收意見書》。其二是室內裝修設計消防驗收，即“二次消防驗收”，是指商業地產建筑在裝修后投入使用前需要進行的消防安全審核，一般就是指室內裝修設計審核。建筑物公共區域的裝飾裝潢的由建設單位進行申報；承租人根據需要對所承租房屋再進行改建、擴建、內部裝修和用途變更，應由承租人申報。二次消防驗收合格后，政府相關主管機構將頒發《建設工程消防驗收意見書》。其三是營業前檢查，即“開業檢”。開業前消防檢查合格后，政府相關主管機構將頒發《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證》。一消、二消、開業檢為遞進關系。

因此，律師團隊須根據項目實際情況，核查項目的一消、二消、開業檢。若項目將來要開影院影城或者超市的，則特別建議走訪政府主管部門，核查了解是否消防審核的具體要求。我們特別是建議在輕資產合同中對項目籌備時間進行充分考慮，避免因籌備時間過短，對規劃報批、消防報審預判等不足，導致不能按計劃推進項目的招商及開業。

08.

核查商業項目的租賃情況

對于已經開業的、擬轉為輕資產模式的商業項目，輕資產管理方會根據自己商業經營管理模式及經驗對項目業態進行重新定位或者優化，通常要求合作方在合作之前采取解除租賃合同、調整鋪位點位、清退商戶甚至停業重新整改裝修等。因此，核查在營商業項目的租賃情況是推進合作的關鍵性一步。

實踐中，核查內容包括梳理所有租戶合同，重點關注租期、租金水平（歷史、遞增）、免租期、付款方式、押金金額與狀態；租賃合同特殊條款（如優先續租權、面積變更權、裝修期、營業額提成比例、獨家經營限制、物業管理費標準及包含服務項）；租戶履約情況（欠租、違約、經營狀況；以及停車費、多經）；即將到期合同清單。若輕資產合同簽約前，甲方前期已經簽訂了部分主力店/次主力店合同，則建議須重點核查主力店、次主力店的租賃合同以及解除責任。因為若已簽約的主力店次主力店調整難度大、品牌級次低，則可能對項目引流效果差，對其他品類的招商進駐帶動作用小，則輕資產管理方會要求合作方提前解除該類主力店次主力店的租賃合同。

對于擬合作整租管理輕資產項目，建議律師團隊到房屋租賃備案登記部門進行了解確認，核實租賃合同是否可以進行備案登記。

09.

核查商業項目的設施設備情況

商業地產項目要正常運轉，離不開完善的配套設施和日常維護，諸如供電供水設備、中央空調、鍋爐、電梯、安防設施等，無論哪個環節出了問題不僅會直接影響到日后的正常經營，還可能引發人身損害侵權案件。

具備整體運營條件但尚未運營并且未長期閑置的商業項目，正常情況下其設施設備情況的核查較為簡單，主要是要求合作方提供設施設備臺賬，買賣合同及質保證明、貨款支付情況等。若是已經開業的項目，還要核查維保合同、維保記錄、維修費支付情況，以及業主方為商業項目及其設施設備所購買的相關商業保險。實操中，律師團隊還應注意核查下項目本身的維修情況及維修成本。我們曾在對某個正在經營的輕資產商業項目高管訪談中得知，該商業項目屋頂漏水，維修成本極高，甚至影響正常的商業經營。因此，我們建議輕資產管理方充分考慮配套設施的交付現狀是否滿足項目重新定位后長期運營的需要（例如水電負荷、空調功率等）、業主方是否有意愿及能力根據管理方的要求完善或者更新改造相關設施設備，在交易協議中明確約定改造標準、交接標準。

“致廣大而盡精微”出自《禮記·中庸》，原文意為：君子既追求知識與格局的廣博宏大，又深耕于事理與實踐的精微幽深。根據我們在商業地產輕資產項目的法律服務經驗，律師團隊首先要“致廣大”，即要對合作方及合作項目基本情況及相關法律問題須有一個整體的、立體的認識，而在實施具體的法律盡調中，則以“盡精微”的工匠精神，根據委托方的要求、合作方特點、項目特性、未來合作要點等，在核查共性問題的同時重點核實個性問題，為客戶出具具有針對性、具有活力的法律盡調報告，才能為客戶的交易決策提供依據。

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