政策底已確認，這些城市五一樓市熱了

自中央政治局會議定調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”以來，地方密集出臺了一攬子穩市場新政。

先是深圳，4月29日出臺限購優化新政，定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區域限購，激活核心區住房需求。

緊接著，4月30日最為密集，廣州、天津、武漢、惠州、煙臺、揚州等10城同日發布樓市政策。

進入5月份，蘇州更是在五一假期（5月2日）發布加大住房公積金支持力度、優化限購與人才購房等十一條政策內容。

據不完全統計，中央政治局會議以來，已有至少16個省市發布了穩市場政策。

其中，深圳、廣州、天津、武漢、揚州、蘇州發布一攬子穩市場政策，涉及限購放松、貸款額度提升、供給側管理等方面，其余城市大多數為公積金優化政策。

從“五一”小長假市場表現來看，一線及強政策加持城市依靠節前新政實現熱度回升，多數二線城市維持溫和修復，需求側整體仍處于低溫觀望狀態。

從市場表現來看，有新政加持的城市，直接推動五一期間（5.1-5.5，下同）成交同比大幅回暖。

天津最為典型，新政加持與新盤集中入市，天津迎來近三年最強“五一”，據普睿數智天津區域調研，五一期間天津全市典型項目單盤認購均值為7.3套，同比認購量上升一成。二手房成交、帶看量走高。

武漢受4月30日“漢七條”影響，在公積金貸款政策優化以及新城區購房補貼直接刺激，疊加房企五一營銷活動，案場訪購表現較4月周度提升20%。五一期間新房網簽994套，同比2025年五一期間大漲120%，市場修復力度強勁。

合肥則因購房補貼即將到期沖刺效應，同樣迎來近三年最好的五一，新房日均成交270套、同比大漲近七成；二手房成交565套，盡管同比仍下降38%，但是客戶看房積極，日均帶看量上漲28%，新增客戶增長6%。

除此之外，深圳新政松綁限購，核心區改善盤轉化率明顯提升，二手房帶看、過戶均出現小幅增長。

上海政策效果持續釋放，不過假期淡季已為常態，整體表現好于去年同期，新房成交同比增長近六成。

成都、杭州均呈現內外分化特征，局部板塊、特定產品熱度表現突出。

成都新房網簽面積僅7.93萬平方米，同比下降26.4%，創下2020年以來同期新低。但內圈層市場壓力仍在低位，項目去化表現較佳，新房表現相對優于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

杭州市場結構性分化顯著，核心區豪宅產品堅挺熱銷，遠郊板塊主要依靠特價房走量，整體成交高度聚焦高端改善品類。

弱修復城市同比仍多處于下滑區間。

如廣州新房認購環比回升，但不及2025年同期，受推盤量影響成交規模有限，二手房成交量、帶看及掛牌量同步下滑。

西安依靠特價房、高傭金促銷拉動，單盤認購環比大漲71%，同比仍下滑30%。

南京新房認購同比大幅回暖，但仍處于近五年同期低位，二手房日均成交、帶看量環比大幅下滑。

濟南受春假旅游分流影響，新房盤均認購同比下滑44%。

具體到項目去化來看，重點城市五一期間開盤項目表現分化顯著。

天津成為少數實現高去化的城市，不少新盤表現亮眼，成為五一期間市場標桿：格調麟鳳來儀、格調蒲庭兩大項目外宣實現100%去化；泰達格調玖章首開162套房源去化率約70%。這類項目依托國企背書、優質學區與宋式風格社區等產品力優勢，疊加驗資排卡、客戶升級等精準蓄客動作，成功撬動高去化。

相較而言，多數城市開盤表現偏弱。廣州推新量為近三年同期最低，18盤共計2228套房源整體去化率只有13%；武漢4盤共計358套房源去化率16%，南京8盤739套房源去化率僅6%；西安3個高層加推項目平均去化率55.6%。

整體來看，具備國企背書、核心配套與精準營銷的標桿項目更容易實現高去化，而多數城市受需求觀望、供給結構影響，開盤表現仍未出現明顯變化。

五一期間，“真讓利”成為房企營銷的核心主線。尤其是弱修復城市以價換量+渠道提傭成為標配，核心改善盤則更多依靠產品力突圍。

根據不同城市來看，“政策加持”類城市多采取“政策+房企”聯動模式放大優惠效果。

武漢光谷、二環項目疊加新城區1%-1.5%政府購房補貼與案場1-2%折扣，同時還推出特價房、車位特惠及家電贈送；合肥、長沙聯動房交會推出專屬優惠；廣州依托“穗八條”新政導流；深圳通過政企聯合的“五一好房節”引流，配套渠道激勵與特價房促銷。

“弱修復”及高庫存城市普遍以“價格讓利+渠道驅動”為核心手段。

西安、鄭州、成都、南京等城市全線推出特價房，鄭州傭金普遍上調1個百分點，搭配工抵房、贈車位家裝等福利；南京推出限時1-2個點折扣，搭配手機、旅游禮包等禮品；濟南推出限時95折，同步贈品牌家電、車位優惠，部分項目通過開放示范區/樣板間吸引到訪。

核心改善盤呈現差異化打法，上海中心城區項目并沒有出現大幅降價，杭州核心區豪宅依靠產品力保持熱銷，未參與價格戰；天津格調系項目雖推出額外2%特惠、車位政策及購房抽獎，但更多是配套型優惠，依托國企背書與產品力實現高去化，而非單純依賴價格戰。

整體來看，以價換量仍是多數項目的主要選擇，政策聯動與渠道激勵成為撬動到訪與轉化的關鍵抓手，市場對實質讓利仍高度敏感。

各地政策落地力度與項目產品力將繼續主導市場走向，隨著節前穩市政策效力逐步釋放，疊加“好房子”政策導向下的優質新品入市，5月市場整體成交較4月份環比持平，6月市場可能會弱一些，“弱復蘇強分化”的格局延續，廣州、武漢、長沙等政策加持與新品供應充足的城市或率先修復。

文章來源:丁祖昱評樓市