“穗八條”首考成績公布：廣州樓市明顯回暖 假期“以價換量”變成“量升價穩”

好房子 從“住有所居”向“住有優居”轉變⑤

2026年“五一”假期，廣州樓市交出了一份“量升價穩”的成績單。與以往節點普遍“以價換量”不同，今年假期，超九成項目價格保持平穩，部分核心區樓盤甚至小幅上調售價。在節前落地的“穗八條”新政刺激下，中心區及近郊優質項目來訪量與認購量雙雙回升，市場熱度顯著回升。多位業內人士指出，價格企穩與新規高品質產品入市，標志著廣州樓市正逐步告別深度調整，當前“量升價穩”是市場筑底修復的關鍵信號。

■據數據監測，“五一”假期廣州92%的項目穩價走貨，僅有部分項目小幅讓利，整體折扣幅度控制在5%以內。

●熱度回歸

九成項目穩價走貨，個別樓盤小幅漲價

“五一”假期，廣州各大區域標桿樓盤來訪、認購雙雙回升，在“穗八條”樓市新政紅利釋放下，廣州新房日均認購量增逾50%。與以往營銷節點不同，大部分項目并未采用以價換量的方式沖刺業績。據合富研究院監測，廣州92%的項目在假期穩價走貨，僅有個別長期滯銷項目小幅讓利，整體折扣幅度控制在5%以內，大多數樓盤堅持穩價銷售。

新快報記者了解到，廣州市內個別熱門加推樓盤的售價不僅不跌，反而微漲。比如，海珠區的保利天奕、天河區的保利天曜等高端住宅項目，新品加推價格均上漲約2%，其中保利天奕最高成交單價逼近9萬元，甚至出現客戶單日一次性購入兩套房源的現象。此外，號稱約130%超高戶型使用率的廣州地鐵瓏曜上城，新品加推價格較前期余貨上調1%至2%。

新快報記者走訪發現，今年假期房企營銷策略明顯轉變，不再大規模降價促銷，而是普遍采取渠道引流+激勵加碼的組合攬客模式。主要形式包括推出特惠一口價房源、成交贈送物業費與品牌家電、發放車位抵用券，同時加碼老帶新、全民營銷獎勵，提升銷售傭金與到訪專屬禮遇等。優惠折扣方面，據普睿廣佛監測，部分中心區項目推出九五折優惠；近郊及近外郊樓盤已觸及價格底部，優惠收窄至九六折至九九折，整體降價空間已十分有限。

樓市趨熱的背景下，雖然價格沒有大幅優惠，但品牌房企及優質項目成交表現依然亮眼。“五一”假期5天，越秀地產廣州銷售額達22億元、成交500套。保利天曜累計熱銷40套，認購金額超5億元，成交環比4月周均增280%。萬科廣佛公司成交248套，成交金額超7.15億元，旗下黃埔新城依托社區藝術節、兒童造夢創業集等四大社群主題活動，總來訪突破5000人，假期熱銷92套，成交約2.15億元。合富研究院指出，核心資產尤其受市場青睞，中心五區千萬元以上高端住宅的成交占比高達三成。天河區馬場地塊價值輻射效應持續釋放，疊加當前房貸成本處于歷史低位，高凈值客戶優化家庭資產配置意愿增強，市區優質核心房產的關注度與認可度持續攀升。

●專家定調

“量升價穩”就是筑底信號，無需降價走量

對于當前“量升價穩”，多位業內人士認為是市場筑底修復的關鍵信號。房地產市場研究專家鄧浩志認為，廣州樓價早在去年12月就已經探底，近幾個月保持小幅微升，走勢穩健。“3月份成交火熱帶動價格企穩，四五月份全市樓盤整體穩價運行，目前廣州核心城區止跌企穩態勢十分明顯，少量高端項目價格小幅上行，近郊板塊整體企穩，遠郊部分項目則仍處在緩慢調整階段。”他說。

為何房企普遍放棄大幅降價促銷策略？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新快報記者，原因有二：“首先是新推樓盤定價足夠理性。如今購房者價格敏感度高，房企定價本身已經貼合市場實際情況；其次，新規下新盤品質更高，得房率普遍達到100%，綜合性價比具備優勢，無需降價走量；此外，新推項目多集中在中心區及黃埔、白云、番禺等近郊，這些區域前期已完成多輪價格調整，不存在大幅降價的空間。”在李宇嘉看來，“五一”前出臺的“穗八條”政策力度十足，市場響應積極，房企也借政策東風提振市場情緒。“當前房企單次推盤量多在150套至350套，小批量推貨一旦低價走量，將給后續樓棟推售帶來巨大壓力。”他說。

廣州世聯研究院副院長崔登科接受新快報記者采訪時表示，“五一”假期多數樓盤保持價格穩定，認購量同比去年實現增長，充分說明廣州樓市基本站穩腳跟。“當前房價基本觸底，后續即便再有調整，幅度也非常有限。如今市場處于‘有量走動、買賣相持’的階段，單純每平方米降價數千元，對成交拉動已經沒有實質意義。”他說。

●風向改變

“好房子”成硬通貨，土地蓄力后市可期

隨著市場回歸理性，行業政策也隨之調整。普睿廣佛指出，新規歷經三年迭代，政策導向已經從過往“促銷量”轉向“提品質”，高贈送率的傳統產品逐步退出市場，成為稀缺房源，置業邏輯正式轉向看重產品品質與實際居住價值。

“樓市競爭已經轉向服務、配套與居住體驗的比拼，產品投入成本增加，房價自然具備穩得住的基礎。”李宇嘉直言，房企在社區配套、物業服務、居住場景打造等方面加大投入，必然推高開發成本，而房價穩步企穩，正是市場對高品質產品價值的認可。“房產的實際使用價值決定市場價值，當產品居住屬性與體驗感到位，房價便擁有堅實支撐，市場信心也隨之逐步修復”。

“購房者更愿意為使用價值和居住體驗埋單”進一步印證了客戶對于“好房子”的偏愛。新快報記者了解到，天河世界大觀板塊的高端項目觀樾在“五一”假期日均到訪近百組，銷售額逼近1億元。一位來自江浙的高凈值客戶表示，廣州核心區資產正處于估值洼地，而新政反復強調“好房子”的導向，讓優質資產的安全價值更加凸顯，因此在復看后直接下定。

從新房供應端來看，高品質房源已呈現供不應求態勢。合富研究院指出，全市假期只有8個全新項目供應，推新數量創下近年同期新低。“新品供應不足主要源于兩大因素，一是部分在建項目工程建設進度滯后，新品入市節奏放緩；二是近年房企土地拿地規模收縮，企業土地儲備持續走低。”

普睿廣佛分析稱，2026年前4個月廣州宅地供應處于近年低位，后續供地節奏有望加快，重點供應或集中在第三、四季度，5月也將迎來花都秀全湖低密宅地的出讓，為市場補充優質土地供應。“整體來看，‘五一’后新房市場在供應收縮與優質項目帶動下率先企穩回升，二手房則在政策引導下穩步去化，土地市場也將逐步釋放新增供應，共同推動市場平穩修復。”

■新快報記者 何璐詩 文/圖