程家森：萬物云靈石，讓不動產(chǎn)提租降費?| 2026觀點數(shù)字科技未來大會

本文為程家森先生在2026觀點數(shù)字科技未來大會發(fā)表的演講。

程家森（萬物云靈石首席商務(wù)官）：大家上午好。實際上在去年的12月份，萬物云在上海的睿見大會已經(jīng)對外發(fā)布了關(guān)于靈石產(chǎn)品的頂層設(shè)計和產(chǎn)品演進進程。

今天，借著觀點機構(gòu)平臺，想跟大家交流和溝通這款產(chǎn)品在具體的應(yīng)用方面有哪些實際的進展和成果。

可能很多人對這款產(chǎn)品本身也不是特別的熟悉和了解，我們先從一段短片來認(rèn)識和了解它（VCR）。

可能很多人也會有疑問，一家過去以不動產(chǎn)的資產(chǎn)運營和管理為主營業(yè)務(wù)的公司，怎么跨界去涉足科技領(lǐng)域。實際上，大家如果有機會到萬物云的總部去參觀，在我們六樓的展廳，大家可以看到有兩個篇章的內(nèi)容。

第一部分內(nèi)容講述的是"萬物云服務(wù)歷久彌新"的故事。在過去的30年里，萬物云一直做的是在空間服務(wù)能力方面的經(jīng)驗在不同細(xì)分場景的復(fù)制，從住宅到園區(qū)，再到城區(qū)。

后半部分講的是重塑空間效率，即萬物云如何通過靈石這款產(chǎn)品，依托智慧和低碳的技術(shù)，來對空間的資產(chǎn)運營和服務(wù)進行賦能。這也代表著靈石是萬物云的未來。

前面的嘉賓也有提到當(dāng)下市場的趨勢和行業(yè)的現(xiàn)狀。剛結(jié)束的兩會也提到了，零碳園區(qū)再次成為國家實現(xiàn)雙碳戰(zhàn)略目標(biāo)下的重要載體。我們也看到，今天的市場從整個增量周期進入到存量階段。從過去依賴不動產(chǎn)供給增長，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的價值挖掘。

當(dāng)然我們還面臨著很多資產(chǎn)方比較頭痛的問題，包括空置費高企、租金下降，費用高漲，服務(wù)粗放等這些問題。面對這些問題，萬物云給到的答案就是：靈石為不動產(chǎn)提租降費而來。

整個靈石的產(chǎn)品，在底層的架構(gòu)上有三層。首先，我們整合存量資產(chǎn)空間內(nèi)的不動產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)設(shè)施，包括通行、消防、門禁、能源、攝像頭等。其次，我們依托本地部署的服務(wù)器，在整合物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備的基礎(chǔ)上，集成了很多因不動產(chǎn)業(yè)務(wù)運營和管理需要所開發(fā)的業(yè)務(wù)管理的軟件和系統(tǒng)，比如資產(chǎn)管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等。第三，我們不止于自己自研的一些產(chǎn)品，也對于行業(yè)生態(tài)的一些不動產(chǎn)經(jīng)營管理的增值服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)和節(jié)能服務(wù)的產(chǎn)品進行了連接，最終形成基于對客戶，圍繞著低碳和不動產(chǎn)的智慧化服務(wù)為核心的AI智能體一體機。

當(dāng)前，如果說為每一輛新能源汽車裝上一臺（華為）乾崑的ADS的智能化系統(tǒng)，已經(jīng)是對數(shù)字化基于車輛的運營的一種常態(tài)的話。那么我想，未來每一棟樓都裝上一臺靈石，或者是每一棟樓都配上一個智控系統(tǒng)，也是接下來可以預(yù)見到的共識，靈石正是為此而來。

相較于過去在智能化建設(shè)當(dāng)中的IBMS系統(tǒng)，去過我們標(biāo)桿項目參觀的同事和朋友們可能會有感觸。靈石這款產(chǎn)品，最重要的比較優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾個方面。

其一，它相較于過去的IBMS這種智能化產(chǎn)品，靈石最重要的是技術(shù)和場景的融合。很多朋友看到我們的產(chǎn)品以后驚訝地發(fā)現(xiàn)，我們不只是在大屏看數(shù)據(jù)駕駛艙，更重要的是數(shù)據(jù)駕駛艙每一個的數(shù)據(jù)來源于我們一線的業(yè)務(wù)運營的實際體現(xiàn)，數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)運營中來，再賦能到業(yè)務(wù)運營中去。

其二，在生態(tài)上堅持與行業(yè)內(nèi)包括機器人在內(nèi)的產(chǎn)品進行開放、開源的共享兼容。通過"大腦"和"小腦"的無縫銜接，能夠更好地去為我們的空間管理予以賦能。

其三，目前部分的產(chǎn)品應(yīng)用能夠做到極致的交付效率。以能源和安全類的產(chǎn)品為例。安全類的產(chǎn)品應(yīng)用可以實現(xiàn)一周內(nèi)進場到驗收上線。

最重要的是，所有好產(chǎn)品的核心價值，最終體現(xiàn)在對客戶的價值反饋上。目前，我們累計已經(jīng)上線了九百多臺的靈石產(chǎn)品。通過運營數(shù)據(jù)驗證，每個項目平均能夠帶來20%左右的降本提效。

接下來，通過兩個案例具體闡述靈石的應(yīng)用情況。

第一個是我們?nèi)f物云的總部--創(chuàng)智云中心。這個項目屬于"多股東自用+散租"的資產(chǎn)類別，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、底商和市政空間。

項目資產(chǎn)技術(shù)方與運營方最初提出的課題的是：在不改變空調(diào)末端環(huán)境感知的前提下，進一步降低資產(chǎn)能耗、提升資產(chǎn)價值。

針對這一課題，項目部署了靈石光儲微電網(wǎng)解決方案，通過光伏發(fā)電與儲能峰谷套利，實現(xiàn)同期能耗降低19.4%、碳排放減少11%。為此，去年2月項目獲得碳中和證書認(rèn)證；同年7月，萬物云ESG評級調(diào)整至AA級。

大家知道，對于一個上市公司而言，企業(yè)總部的碳排放數(shù)據(jù)是ESG環(huán)境維度的核心評測數(shù)據(jù)。ESG評級的提升能夠直接降低企業(yè)的融資成本，進一步提升企業(yè)的資產(chǎn)信用價值。除此之外，在今年年初，萬物云也獲得了標(biāo)普全球2026年《可持續(xù)發(fā)展年鑒》的認(rèn)證。

這個項目第二個問題是，資產(chǎn)的運營方希望通過科技賦能，實現(xiàn)精準(zhǔn)預(yù)測現(xiàn)場租戶的退租、擴租的情況。同時，在不改變整個園區(qū)租金水平的情況下，如何進一步能夠穩(wěn)定企業(yè)的出租率，以及提升企業(yè)的滿意度。

在部署了靈石的資產(chǎn)管家和企服管家的產(chǎn)品套餐以后，我們發(fā)現(xiàn)這些問題迎刃而解。

通過對于企業(yè)員工的日常通勤數(shù)據(jù)、訪客拜訪數(shù)據(jù)以及企業(yè)的水電表的實時的動態(tài)進行精準(zhǔn)監(jiān)測，靈石就能預(yù)測這些企業(yè)下一步可能會產(chǎn)生的退租或者是擴租的可能，進而為我們的園區(qū)運營方提供一整套精細(xì)化運營的資產(chǎn)運營管理方案，能夠提早做出相應(yīng)的預(yù)案和準(zhǔn)備。

同時，為了提升園區(qū)企業(yè)的服務(wù)體驗，我們還會為企業(yè)的員工提供整套關(guān)于園區(qū)消費的線上福利，讓企業(yè)員工能夠在靈石園區(qū)享受到不一樣的服務(wù)。此外，我們還為企業(yè)提供關(guān)于不動產(chǎn)節(jié)能共享的產(chǎn)品，讓企業(yè)在這里的辦公的行政運營成本最大程度地得到降低。

因為這些舉措，我們發(fā)現(xiàn)去年園區(qū)運營在租客的滿意度上面整整提升了5個百分點，值得一提的是，整個項目的出租率在去年保持了一個穩(wěn)定的水平，保持在80%的一個水平上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳寫字樓平均空置率。

第二個項目是在上海一個超大型的國際性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。整個項目當(dāng)中有很多知名的企業(yè)總部，包括了央視的華東區(qū)域總部，麥當(dāng)勞總部，以及騰訊的華東總部。這些知名企業(yè)對于園區(qū)運營服務(wù)，包括企業(yè)訪客來訪、企業(yè)報事等服務(wù)和運營的質(zhì)量要求是非常高的。

經(jīng)過團隊在現(xiàn)場的走訪和調(diào)研當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)過去園區(qū)整個服務(wù)的效率比較低下，客服常常同時處理電話報事需求、微信回復(fù)以及現(xiàn)場的一些企業(yè)員工咨詢的需求。為此，我們?yōu)檫@個項目部署了靈石的AI客服的產(chǎn)品應(yīng)用，極大地解放了客服及運營經(jīng)理重復(fù)性勞動，提升了整個工作的效率。

同時靈石的AI客服能夠做到7X24小時的對客的不間斷服務(wù)，保障了我們現(xiàn)場的運營服務(wù)質(zhì)量。

這個項目最大的特點是整個建筑規(guī)模比較龐大（建筑面積125萬平方米），有很多不同的建筑業(yè)態(tài)，路網(wǎng)交錯。為了讓巡查和清潔效率更高，在資產(chǎn)方的支持下，項目當(dāng)中部署了很多的機器人產(chǎn)品。

但這些機器人過去僅能在固定空間接受單一指令作業(yè)，無法在大型空間內(nèi)協(xié)同作業(yè)，難以提升服務(wù)質(zhì)量與效率。因此，資產(chǎn)運營方的需求就是，如何來解決多種不同類型的機器人在同一個空間里協(xié)同作業(yè)的問題。為此，我們通過靈石的AI體系的部署，實現(xiàn)了幾個方面的突破。

其一，我們實現(xiàn)了地圖共建，就是所有來到這個項目當(dāng)中的新部署的機器人都不需要自建地圖，我們將地圖共建時間從5至7天壓縮至1天以內(nèi)。

其二，通過靈石來調(diào)度現(xiàn)場的機器人，實現(xiàn)了從過去"機器人調(diào)度人"，到"機器人調(diào)度機器人"的進階，進一步提升了現(xiàn)場作業(yè)的效率。

其三，通過機器人之間的交互和協(xié)作，進一步提升我們在單一空間里邊的協(xié)同配合的質(zhì)量和效率。

截止到現(xiàn)在，我們在全國已經(jīng)有20個核心城市部署了46個靈石的樣板項目，已經(jīng)累計上線了九百多臺的靈石。未來，我們希望能夠在全國部署10萬臺的靈石邊緣算力的節(jié)點。

說這么多，可能大家比較關(guān)心靈石這款產(chǎn)品，它的市場定價是什么樣子的。我們改變了過去的智慧化、數(shù)字化產(chǎn)品的傳統(tǒng)銷售模式。采取"以租代賣"模式，整個靈石園區(qū)版的全功能產(chǎn)品組合（靈石數(shù)字員工）月租只要18000，相當(dāng)于聘用不需要社保，也不需要請假，更不需要加班費，且情緒穩(wěn)定的數(shù)字員工。

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以上就是我的分享，謝謝大家！

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