今年五一，樓市扯下了最后遮羞布

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　　五一期間，各地又出臺了許多新政，其中最引人注目的是深圳放開限購。

　　深圳宣布，之前限購的區(qū)域，非戶籍人士只要有居住證，就可以買一套房。聽說在深圳辦個居住證，比辦個假證都容易。

　　深圳這姿態(tài)，就像比基尼打了一個活扣，還把帶子遞到了你的手上，手把手教你：

　　客官，這樣拉一下就可以啦。

　　一線城市的限購是樓市最后的遮羞布，此前上海雖也實質(zhì)性放開了限購，但還需要社保/個稅1年，雖然1年對于買房來說也就一轉(zhuǎn)眼的事，但關(guān)鍵時刻人都是心急火燎，1年的等待期也太折磨人了。

　　相比之下深圳就open多了，來的都是客，隨便選隨便挑。這樣一比較，估計不少在等上海的人，就轉(zhuǎn)投深圳了。

　　這世上哪有什么忠貞不二，只是看哪邊的誘惑更大罷了。

　　滬深是一線城市的排頭兵，是中國城市塔尖上的明珠，這兩個城市放開限購，基本就意味著，原來針對樓市的政策性制約因素，完全解除。

　　曾經(jīng)飽受罵名，最近飽受摧殘的樓市，終于獲得了自由身。

　　我們可以把滬深解除限購視為政策底的一個標志，在政策底之前，二手房早已完成了成交量底，2024年30個重點城市的二手房成交已經(jīng)超過了2021年，去年這個趨勢繼續(xù)保持。

　　政策底、市場底之后，就該價格底了。根據(jù)國際經(jīng)驗，深度調(diào)整后的價格底，往往出現(xiàn)在市場底之后2年左右。

　　大概也就是今年明年吧。

　　老司機昨天在一份研報里看到一個數(shù)據(jù)，比較了中國大城市與世界大城市的租售比，從數(shù)據(jù)來看，經(jīng)過大幅調(diào)整之后的中國房價，已經(jīng)來到了合理區(qū)間。

　　上圖就是來自于這份研報，可以看到，世界主要城市中，租售比最夸張的是韓國首爾，超過80倍，房價是年租金的80倍。

　　大家談?wù)摲績r時經(jīng)常拿人口說事，韓國的人口出生率全世界倒數(shù)第一，人口老齡化非常嚴重，但一點不耽誤首爾房價高得離譜。

　　租售比最友好的城市是東京，僅僅30倍，這是日本泡沫破滅的后遺癥，長達20余年的不景氣，讓日本人對于房地產(chǎn)完全脫敏，傷得太深，不敢愛了。

　　其它城市如倫敦、紐約、悉尼、柏林等，租售比35-45倍之間，換算成租金回報率是2.2-2.9%之間。我們常聽到一些專家說國外的租金回報高達5%-7%，那都是沒扣掉稅費，真正的凈收益其實也就2-3%之間。

　　中國沒有房地產(chǎn)稅，租金幾乎等于凈收入，有可能要減去物業(yè)費，但中國的物業(yè)費很低，對于租金回報率影響很小，一旦某一天施行房地產(chǎn)稅，回報率將受到考驗。

　　當然，老司機還是傾向于認為，房地產(chǎn)稅會大部分轉(zhuǎn)嫁給租客。

　　再來看看中國大城市的租售比，北上深40倍出頭，租金回報率2.2%左右，略低于首爾、新加坡、柏林、悉尼，略高于倫敦、紐約和東京，基本回到同類城市的中間位置。

　　除了一線城市外，中國的其他重點城市的租售比大約35倍左右，租金回報率大概為2.8%，在上表中僅高于東京。當然，中國的其它重點城市也沒法和這些一線國際城市相比，房價更低理所應(yīng)當。

　　但就2.8%的租金回報率來看，房價其實也已經(jīng)回到了合理區(qū)間，很多人都以為租金回報率是一個常數(shù)，認為超過某個值就不正常，但老司機要說出一個扎心的真相。

　　自二戰(zhàn)結(jié)束以來，世界各國的租金回報率，都在走低。

　　啥意思？可能1945年的時候，世界普遍的回報率在5-6%，那時候如果有一個城市低于3%，大家都會認為這個城市的房價有大泡沫；但現(xiàn)在呢，回報率普遍來到了2-3%，沒有人認為全球房價普遍有大泡沫了。

　　到底是什么導(dǎo)致了回報率越來越低？沒有權(quán)威的解讀，老司機傾向于認為這是財富分配失衡的表現(xiàn)，而房產(chǎn)作為財富的重要載體，就會把這種失衡反映在房價上。

　　今晚老司機有一場直播，我將展開來聊一下這個話題，說實話這個選題有一點點難度，歡迎預(yù)約捧場。

　　既然中國主要城市的租售比已經(jīng)回到了合理區(qū)間，租金回報率來到了合理水平，為啥房價還沒有止跌？老司機認為原因有三方面：

　　其一、下跌具有慣性，人們的預(yù)期扭轉(zhuǎn)需要時間；

　　其二、供求比沒有逆轉(zhuǎn)，去庫存需要時間；

　　其三、實際利率偏高，租金回報不夠吸引人。