均價(jià)近10萬(wàn)元的外灘玫瑰園上線 綠城能否講好武漢豪宅故事？

觀點(diǎn)網(wǎng) 這個(gè)五一假期，一家杭州房企刷新了武漢豪宅的價(jià)格上限。

4月27日，綠城外灘玫瑰園接連拿到兩張預(yù)售證，核準(zhǔn)預(yù)售范圍包括其項(xiàng)目?jī)?nèi)1、14號(hào)樓住宅建筑面積5537.77平方米以及2至6號(hào)樓住宅建筑面積6063.08平方米。

這其中，項(xiàng)目的最高備案價(jià)達(dá)到9.94萬(wàn)元/平方米，刷新了武漢最高備案價(jià)記錄。

觀點(diǎn)新媒體了解到，這套高價(jià)房源位于項(xiàng)目5棟1單元1-3層1號(hào)，建筑面積289.28平方米，總價(jià)約合2877萬(wàn)元，而項(xiàng)目所在樓均為4層洋房產(chǎn)品，備案價(jià)最低也達(dá)到7.9萬(wàn)元/平方米。

單價(jià)10萬(wàn)的新項(xiàng)目

事實(shí)上，從該項(xiàng)目摘地階段起，已有業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始追蹤買家信息。

回到2025年6月30日的武漢土拍現(xiàn)場(chǎng)，一宗編號(hào)為P（2025）049號(hào)的地塊引發(fā)了中海、華潤(rùn)、保利、綠城等14家房企間的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最終總出價(jià)達(dá)到106輪，綠城拿下地塊，成交價(jià)達(dá)6.64億元，樓面價(jià)2.79萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率54.4%。

具體來(lái)看，該地塊位于江岸區(qū)中山大道與新興街交匯處，為住宅用地。土地面積1.82萬(wàn)平方米，建筑面積2.38萬(wàn)平方米。

從地理位置來(lái)看，該地塊地處武漢天地商圈，靠近黃浦路地鐵站、武漢二中、沈陽(yáng)路小學(xué)、漢口江灘公園、解放公園等生活配套。

值得注意的是，地塊的容積率僅為1.3，建筑高度不超過(guò)24米，這是大多數(shù)房企偏愛(ài)的地塊類型：地處城市內(nèi)環(huán)、地容積率、可建造洋房產(chǎn)品。

而按照綠城的項(xiàng)目規(guī)劃，地塊項(xiàng)目命名為外灘玫瑰園，合計(jì)建設(shè)12棟住宅，其中1號(hào)樓、8號(hào)樓、13號(hào)樓、14號(hào)樓均為7層，而2號(hào)樓至7號(hào)樓為4層。洋房建面約200-230平方米，公館建面約330-800平方米。

對(duì)于這家企業(yè)來(lái)說(shuō)，玫瑰園是其標(biāo)志性產(chǎn)品線之一，以法式古典建筑風(fēng)格和低容積率著稱。

以上海閔行區(qū)的綠城玫瑰園為例，該項(xiàng)目占地1205畝，容積率僅0.18，項(xiàng)目?jī)?nèi)合計(jì)227棟獨(dú)棟別墅，并配套45畝會(huì)所和等設(shè)施。

據(jù)悉，上海綠城玫瑰園項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，于2006-2015年分批交付，戶型面積從600平方米到2000平方米不等，最高售價(jià)達(dá)到1.2億元。

上海之外，綠城于南京、成都等城市也落地了同玫瑰園系列項(xiàng)目。對(duì)比上海項(xiàng)目而言，武漢綠城外灘玫瑰園面積稍小，配套與前者也有些許不同。

根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約1.8萬(wàn)平方米，共設(shè)置131戶，204個(gè)停車位，項(xiàng)目另有約2.05萬(wàn)平方米不計(jì)容建面，包括物業(yè)管理用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、架空層公共會(huì)客室、風(fēng)雨連廊及景觀架構(gòu)以及地下車庫(kù)、地下公共會(huì)客廳、地下健身房、地下泳池等。

綠城武漢行跡

為什么綠城選擇將玫瑰園產(chǎn)品復(fù)制在武漢這座城市？

在年報(bào)中，綠城將湖北定位為與湖南并列的“長(zhǎng)江中游”重點(diǎn)區(qū)域，2025年其于湖北的項(xiàng)目建筑面積達(dá)到56.85萬(wàn)平方米，可出售面積約合41.71萬(wàn)平方米。

在武漢，其2025年內(nèi)有5宗重點(diǎn)項(xiàng)目入市，包括武漢風(fēng)起聽(tīng)瀾、桂語(yǔ)朝陽(yáng)、湖畔云廬、沁百合，以及外灘玫瑰園。

這其中，風(fēng)起聽(tīng)瀾、桂語(yǔ)朝陽(yáng)、沁百合均為高層住宅、湖畔云廬為酒店公寓，僅武漢外灘玫瑰園為別墅類項(xiàng)目，而這一項(xiàng)目的權(quán)益比率也達(dá)到85.2%，對(duì)比14%的風(fēng)起聽(tīng)瀾，外灘玫瑰園的權(quán)益占比更高。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，綠城在武漢的操盤項(xiàng)目大多面積處于1萬(wàn)平方米到8萬(wàn)平方米之間，如桂語(yǔ)朝陽(yáng)等土地面積達(dá)到5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目不算多，外灘玫瑰園這類1萬(wàn)平方米至2萬(wàn)平方米的項(xiàng)目居多，綠城操盤經(jīng)驗(yàn)也更為豐富。

畢竟，作為一家長(zhǎng)期深耕長(zhǎng)三角區(qū)域的企業(yè)，其在湖北武漢的項(xiàng)目落地?cái)?shù)量仍有提升空間。按照其公布的2025年總建面來(lái)看，其在長(zhǎng)三角的落地項(xiàng)目達(dá)到82個(gè)，建筑面積占比52%，而長(zhǎng)江中游區(qū)域落地項(xiàng)目?jī)H13個(gè)，建筑面積占比僅9%。

為了占據(jù)更多區(qū)域版塊的話語(yǔ)權(quán)，綠城將玫瑰園落地在各區(qū)域的熱點(diǎn)城市，例如嘉興云棲玫瑰園、南京云棲玫瑰園、蘇州玫瑰園、杭州楓丹玫瑰園、大連玫瑰園、鄭州雁鳴湖玫瑰園。

武漢外灘玫瑰園，或許是其為了鞏固湖北市場(chǎng)所下的一枚新棋。

在此之前，武漢新房備案價(jià)能夠超過(guò)9萬(wàn)元單價(jià)的項(xiàng)目并不多，以華僑城原岸項(xiàng)目部分雙拼別墅產(chǎn)品為例，其備案價(jià)達(dá)9.9萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，該項(xiàng)目于2018年拿證，從時(shí)間線上無(wú)法進(jìn)行對(duì)比。

而外灘玫瑰園的周邊，還在建設(shè)著另一宗綠城代建的項(xiàng)目。

據(jù)悉，綠城代建黃塘湖項(xiàng)目位于武漢東西湖區(qū)黃塘湖北岸。2024年12月，武漢臨空港金銀潭置業(yè)有限公司以底價(jià)6.24億元競(jìng)得P（2024）189號(hào)地塊，樓面積僅4862.15元/平方米。

據(jù)股權(quán)穿透顯示，武漢臨空港金銀潭置業(yè)的股東是武漢臨空港國(guó)有資本投資集團(tuán)，即東西湖區(qū)政府持股100%的集團(tuán)。該地塊分為兩部分，地塊一包括住宅、社會(huì)福利、醫(yī)療衛(wèi)生；地塊二包括耕地、林地、水面（湖泊藍(lán)線范圍內(nèi)）、其它農(nóng)用地。

拿地后，綠城選擇以代建的形式加入了這一項(xiàng)目，規(guī)劃低層、疊拼、聯(lián)排類低密住宅，搭配多層及小高層退臺(tái)住宅，整體定位為臨湖居住項(xiàng)目，與臨空產(chǎn)發(fā)合作開(kāi)發(fā)。

從代建合作項(xiàng)目到玫瑰園的全面操盤，可以見(jiàn)得綠城在武漢的布局正經(jīng)歷著從量的積累到質(zhì)的變化。不過(guò)，玫瑰園項(xiàng)目的銷量，能否改變綠城在中部地區(qū)開(kāi)發(fā)占比偏低的現(xiàn)實(shí)，仍需要時(shí)間觀察。

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