城市更新 | 華南最大的茶葉市場正在經歷一次新的“城”長（上）

華南最大的茶葉市場正在經歷一次新的“城”長。在過往的城鎮化進程中，它的每一次蝶變既是城市土地的重組，也是產業功能的更迭，而這一次，它將不再推倒重構，而是站在存量的“肩膀”上自我更新。

隨著山村城中村改造地推進，這片馳名全球的茶葉市場將面臨新的抉擇，曾經的商貿老路行不通了，在不得不面對改變時，截至目前，山村改造簽約率已達97%。通過一場改造，重振一個產業，煥新一片老城，這是村民、商戶與政府的共同心愿。

山村擁有26個大小不等的茶葉市場，歷經幾代人的經營，村民與商戶成為一榮俱榮的利益共同體，安居與樂業一體兩面，為改造的順利推進夯實基礎。

南方茶葉市場 受訪者 供圖

在千年商都廣州，產城融合是上百年沉淀的社會生態，如今，老城需要更新，城里的傳統產業等待新生。產城共振是上百條產業型城中村改造的底層邏輯，山村改造不偏廢其一，尊重城市發展規律，謀求改造最大效益。

01

產的延伸，夜來茶香聚人氣

在城中村改造來臨前，山村也在悄然改變著：村路更加平整了，市場門前的雜亂地被收拾成公共空間，大型交通基礎設施項目先后落地。然而，最值得關注的，還是商戶們自下而上的求新、求變。

從白天的茶葉市場，到夜間的茶業“排擋”，2025年開始，山村的茶商戶們在商會帶領下，開啟了夜茶文化嘉年華，通過延長營業時間、打造茶食“排擋”，重現夜市如晝、萬人暢飲盛況，僅3天便吸引了數萬人到場打卡。

此情此景，讓廣州市茶業協會副秘書長李志強回想起千禧年的首屆廣州國際茶文化博覽會。“此前，每年的茶博會都會吸引很多海外客人來采購，那種摩肩接踵的熱鬧，市場的繁華景象逐漸被電商所取代。”李志強表示，如今，夜茶活動再次點燃了產業的活力與人氣。

從只做茶葉貿易的傳統批發市場，到夜茶、食檔、表演、市集于一體的夜茶經濟，這次嘗試讓商戶們看到了行業的新賽道。“從單一的商貿業，到文商旅融合，被電商們帶走的人流，終將在體驗性消費環境中回歸。”李志強說，商戶們希望城中村改造可以提供更加多元的產業空間。

山村改造平面圖 受訪者 供圖

當前，山村的整體商貿環境有待提升，不少茶葉商鋪房屋面積小、門店不加修飾，特別一些茶商將貨物堆積在店中，缺乏像樣的體驗空間，無益于茶文化的推廣。特別在電商沖擊下，交易環境發生根本改變，線下渠道更多轉向個性化、沉浸式消費場景的營造。

產業的混搭需要場景來支持，以洞企石路為發展軸，山村周邊26個茶葉市場經營面積約54萬平方米，其中零散檔口超1萬家，已注冊企業近千家，過半為注冊資本50萬元以下的小微企業，市場整體年交易額近100億。

“整體拆除把市場全部建成商業樓宇是不現實的。我們在‘依法征收、凈地出讓’的前提下，堅持‘留、改、拆’并舉，山村主要采取拆整結合的方式，茶產業核心區保留整體風貌，進行整治提升，不采取完全拆舊建新的模式。”山村改造主體——廣州市花地河城建有限公司負責人說。

為保留傳統產業，山村城中村改造以最小限度干擾茶產業發展。在改造方案中，依托留用地塊的先發騰挪優勢，進行逐步改造，不破壞茶葉市場原有交易氛圍，改造完成后將進一步提升片區環境品質。

此外，針對商戶們的多元需求，城中村改造將在空間的重新匹配中給予滿足，適當增加容積率容納多元空間，為專業市場的轉型升級提供場景支撐。

02

村的演進，一二三產的更迭之路

茶藝展示、茶館演藝、茶葉鑒賞、茶文化研學……關于茶的各樣產業延伸已然興起，成都、北京、蘇州各地，茶產業不斷延伸，在文娛演藝、商務社交、文化傳播等領域不斷涌現有創意的新業態。

近年來，山村茶商戶在一場場文化活動中愈發感受到，傳統線下渠道的轉型升級，必須依靠城市的不斷演進與更新，才能創造出新的價值、新的增長點。回望過去，山村的產業更迭，也是在城市的飛速發展中實現的。

南方茶葉商會會長、山村經濟聯社負責人王賜輝回憶，上世紀八十年代，山村還是一片片素馨、茉莉的花海，百花香料廠時常在此就地取材，傳統種植業養活了附近的農民，也漸漸形成了如今嶺南花卉市場的經營基礎。此后，一些原料廠、加工廠等在山村附近開辦，形成了早期的第二產業，也為村集體帶來了一定收入。

此后，茶葉市場在洞企石路周邊日漸成形，逐步發展出成行成市的南方茶葉市場，為山村注入了華南第一茶葉貿易集散地的地位與紅利。花海變茶鋪，廠房變市場，四十年來，山村村民無需再辛苦務農，城市的發展、產業的更迭，為村民生活帶來前所未有的改善。

安置房地塊 受訪者 供圖

如今，當產業轉型與城市更新同步展開，不僅商戶們思索著產業的新出路，山村村民也將重新勾勒故鄉的風景。王賜輝表示，當前，在“依法征收、凈地出讓”的改造新模式下，城中村改造有留用地返還，村聯社正積極對接新資源，高效利用留用地。

王賜輝介紹，作為華南最大茶葉市場，一直以來，山村茶產業以村集體物業、周邊舊廠房、村民私宅、國有建設用地上蓋建筑為載體，空間多元、產權復雜，不同載體的租賃價格、風貌環境、配套設施等均存在差異，商戶們根據自身需求選擇租賃空間。本次城中村改造主要改善的是以上物業的質量風貌、周邊街巷環境，以及公服配套設施等。

目前，位于芳村大道主干道的原4s店已遷址，未來，這里將建設一座高檔酒店作為市場配套，為往來采購的客戶提供便利。此外，南方茶葉商戶所在的集體物業將拆除新建，當前的低矮樓房將變身現代商務樓宇，增添更多餐飲、會展、會務、展覽功能，讓茶業新業態及時落地生根。

廣州市城市規劃勘測設計研究院城市更新所負責人表示，根據政府的片區規劃，同時經過與聯社充分溝通，在山村城中村改造產業規劃中，分為近期與遠期目標：

近期

目標

以保優提質，集中騰挪為主。篩選現狀茶葉市場中有升規納統意愿、有自主品牌、有轉型升級意愿的優質商戶，騰挪至留用地地塊；

中遠期

目標

聚焦內拓外引，連片發展。沿花地河一線引入街區式商業、制茶工坊、茶文化博物館、康養酒店等產業資源，打造濱河茶主題文旅街區。以茶葉研發大廈和茶商貿易總部為核心，導入科技研發、品質評鑒、會展貿易、評級標準等高附加值產業資源。

記者觀察

秉持長期主義，重塑發展優勢

近年來，在城中村改造之外，山村的各項利好消息也時有傳來：全省首張房票在這里發出，如意坊放射線工程順利實施，地鐵11號線石圍塘站開通……地處白鵝潭市級重點平臺，山村也拿到了命運的好劇本。

對于山村而言，城中村改造更似是一個進階的時機——讓村“城”長，促產更迭，為可持續發展鋪平道路。抓住城市發展的窗口期，山村可以向城中村改造要空間、要資源、要效益，從長期主義看待行業內部的篩選與更新，平臺的整合與搭建，以及即將面對的人口結構改變。

當電商可以從全國的任意角落賣出一罐茶的時候，山村的危機感不言自明。正因如此，重新發掘自身的不可替代性、空間唯一性，是山村在城中村改造中需要尋找的答案。無論是茶葉商品質檢中心、還是富有文旅IP性質的夜茶經濟，又或是五花八門的茶館生意……山村的新賽道將隨著改造日益清晰。

一個片區的蝶變不是一蹴而就的，特別是產業型城中村，改造既要尊重存量空間的歷史，更要服務營商環境的提升，還要兼顧在地文化的傳承。而山村有的，也不僅僅是茶葉市場——廣三鐵路打卡點將變身鐵路公園，白鵝潭開闊宜人的江岸線，和茶花聯動的廣式生活美學，這些既是山村的過去，也是山村的未來。

來源：南方+

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