2025總結(jié)與展望｜城市篇：2025預(yù)期筑底與探底回穩(wěn)并行，2026弱復(fù)蘇與深分化的“L”型橫盤(pán)維持

☉ 文／克而瑞

2025預(yù)期筑底與探底回穩(wěn)并行

2026弱復(fù)蘇與深分化的“L”型橫盤(pán)維持

2025年，中國(guó)住宅市場(chǎng)在政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整與宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜環(huán)境的雙重作用下，總體呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預(yù)期重塑”的復(fù)雜態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)告別了過(guò)去的高速增長(zhǎng)模式，進(jìn)入一個(gè)以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。展望2026年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將繼續(xù)在鞏固調(diào)整中尋求新供求平衡，政策將以鞏固穩(wěn)中有進(jìn)態(tài)勢(shì)、防范化解風(fēng)險(xiǎn)為主要方向，住宅市場(chǎng)成交規(guī)模將在低位筑底的基礎(chǔ)上存在結(jié)構(gòu)性回暖可能，而價(jià)格整體預(yù)計(jì)將保持窄幅盤(pán)整，城市間的分化將進(jìn)一步加劇。城市更新、好房子將成為行業(yè)重要的亮點(diǎn)，綠色、智能、健康、安全的產(chǎn)品將獲得溢價(jià)，社區(qū)配套和服務(wù)的重要性凸顯。

summary

總結(jié)

0 1

全年總住房成交需求相對(duì)穩(wěn)定，部分二三線城市同比正增長(zhǎng)

2025年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自深度調(diào)整周期邁入企穩(wěn)修復(fù)階段的關(guān)鍵一年。政策由“托底紓困”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化提振”， 主基調(diào)延續(xù)了“因城施策”的靈活框架，從年初延續(xù)前期“保交樓、穩(wěn)需求、防風(fēng)險(xiǎn)”的托底措施，到年中以來(lái)，政策重心明顯轉(zhuǎn)向全面提振市場(chǎng)信心、激活合理住房需求。

行業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵和外延進(jìn)一步豐富完善，系統(tǒng)性政策支持框架成型。需求端支持全面強(qiáng)化：全國(guó)層面，首付比例、房貸利率均已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市陸續(xù)放松了實(shí)施多年的限購(gòu)政策。供給端金融支持持續(xù)：“金融十六條”等政策的接續(xù)實(shí)施，保障了優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。同時(shí)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用逐步顯現(xiàn)，重點(diǎn)支持項(xiàng)目建設(shè)和交付。

在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導(dǎo)下，新增住房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)，價(jià)格調(diào)整漸近尾聲，城市分化由能級(jí)梯隊(duì)到個(gè)例持續(xù)深化。

首先，整體市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)跌、以價(jià)換量尋求新平衡。以克而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市一手加二手住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%，絕對(duì)量與2022年基本相當(dāng)，為行業(yè)調(diào)整四年以來(lái)中間水平，說(shuō)明居民住房有效需求基本穩(wěn)定。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)下行壓力猶存，但跌幅趨緩。70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在2025年大部分時(shí)間處于環(huán)比微跌或持平狀態(tài)，同比跌幅持續(xù)收窄。二手房市場(chǎng)價(jià)格下行趨勢(shì)更為明顯，大量房源以價(jià)換量，反映出市場(chǎng)預(yù)期仍偏謹(jǐn)慎和價(jià)格調(diào)整尚未完全結(jié)束的現(xiàn)實(shí)。然而，部分核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已率先止跌企穩(wěn)。

與此同時(shí)，在規(guī)模總量相對(duì)穩(wěn)定的背景下，部分市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)、量?jī)r(jià)回撤力度較大的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市今年普遍率先實(shí)現(xiàn)10%以內(nèi)的同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明行業(yè)止跌回穩(wěn)正在有序?qū)崿F(xiàn)、市場(chǎng)調(diào)整漸進(jìn)尾聲。

其次，城市分化在2025年出現(xiàn)了前所未有的深度。京滬深和杭州、成都、西安等少數(shù)核心一二線城市，憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應(yīng)，有效需求基數(shù)龐大且高端住宅投資保值效應(yīng)仍在，市場(chǎng)韌性相對(duì)較強(qiáng)。

其它二線和多數(shù)三四線城市，由于基本面支撐薄弱、住房庫(kù)存高企未變，政策刺激效果有限，難以從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)需求疲軟的局面，價(jià)格承壓顯著。

分化不僅表現(xiàn)在城市層面的成交量?jī)r(jià)，更體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)端和產(chǎn)品項(xiàng)目端。核心城市改善型大戶型和高端住宅產(chǎn)品成交占比提升，核心區(qū)位、擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)或產(chǎn)業(yè)配套的項(xiàng)目銷(xiāo)售去化更快，而無(wú)配套、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目則乏人問(wèn)津甚至降價(jià)打折也難以帶動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定去化，這種顯著分化說(shuō)明資產(chǎn)的溢價(jià)與折價(jià)同時(shí)被放大。

0 2

新房供求：整體仍處“L”型回穩(wěn)中,供給不足仍顯著約束成交規(guī)模

2025年新增供應(yīng)持續(xù)縮量，成交規(guī)模同比則再降18%，但降幅顯著收窄。據(jù)克s而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)30城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積已不足1億平僅約9265萬(wàn)平方米，同比再減少9%，以此推算全國(guó)110個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積僅約1.61億平方米，同比下降19.6%，新房供應(yīng)不足約束可見(jiàn)一斑，預(yù)計(jì)這種情況仍將在未來(lái)2-3年內(nèi)持續(xù)存在，直至達(dá)成新的供求平衡。同樣的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)30城市新建商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比減少18%，以此推算全國(guó)110個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積約1.99億平方米，同比下降18.8%。至此，全年新房供求比約0.81，已經(jīng)連續(xù)三年保持在0.8左右，說(shuō)明整體新房市場(chǎng)供不應(yīng)求持續(xù)去庫(kù)存。

從近五年行業(yè)調(diào)整曲線看，整體新房市場(chǎng)仍處于“L”型止跌回穩(wěn)通道中，維持了2021年快速下跌之后穩(wěn)步筑底的態(tài)勢(shì)。具體到月度表現(xiàn)看，又走出了一條清晰的“年初沖高—年中新低—年末翹尾回穩(wěn)”? 的波動(dòng)曲線。

從城市分化角度看，大體可分為以下幾類(lèi)：

（1）上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等6個(gè)熱點(diǎn)城市熱度梯度回落，上下半年市場(chǎng)形勢(shì)快速變化，項(xiàng)目去化率高位回落，核心區(qū)高端項(xiàng)目一房難求到開(kāi)盤(pán)未售罄，外圍項(xiàng)目承壓降價(jià)；

（2）成都新房成交面積近1200萬(wàn)平方米遙遙領(lǐng)先，廣州、天津、西安、武漢、杭州、上海等超500萬(wàn)平方米居第二梯隊(duì)，但同比降幅都在20%左右；

（3）其他多數(shù)二線及三四線城市成交規(guī)模同比降幅仍在3成左右，持續(xù)壓制價(jià)格預(yù)期和企業(yè)拿地投資意愿，短期尚難走出“低成交—高庫(kù)存—價(jià)格承壓”的負(fù)向螺旋式下跌循環(huán)。

0 3

二手成交：全年總量新高、呈先升后降再穩(wěn)走勢(shì)

2025年，二手房市場(chǎng)與新房不再是簡(jiǎn)單的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運(yùn)行”體系，兩者在價(jià)格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現(xiàn)顯著背離。2025年新房“限價(jià)錨”逐漸消失，不再簡(jiǎn)單受“備案價(jià)”管制，新房預(yù)證價(jià)格逐步市場(chǎng)化疊加新房階段降價(jià)促銷(xiāo)雙重影響，部分熱點(diǎn)板塊新房與周邊二手房“價(jià)格倒掛”逐漸消失，使得二手房?jī)r(jià)格調(diào)整真正進(jìn)入“深水區(qū)”，其價(jià)格下跌幅度遠(yuǎn)超新房，尤其是樓齡老、品質(zhì)差、無(wú)學(xué)區(qū)加持的房源價(jià)格跌幅更大。板塊內(nèi)，新房與二手房?jī)r(jià)格差距拉大，尤其是次新房大量掛牌，分流新房剛需和改善客群，促進(jìn)二手房成交規(guī)模持續(xù)高位。

據(jù)克而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)重點(diǎn)30城市二手住宅累計(jì)成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)2021年行業(yè)調(diào)整以來(lái)規(guī)模新高。

從城市維度看，一線城市 “以價(jià)換量”效果顯著，全年成交面積同比增長(zhǎng)2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長(zhǎng)7%和4%，尤其300萬(wàn)元總價(jià)以內(nèi)剛需成交占比超60%，位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房源價(jià)格更抗跌，同時(shí)市場(chǎng)掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質(zhì)盤(pán)”價(jià)格走勢(shì)差別大，前者價(jià)格多數(shù)區(qū)域基本企穩(wěn)，租金回報(bào)率超過(guò)2%；成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強(qiáng)二線城市二手房市場(chǎng)走出了內(nèi)生驅(qū)動(dòng)下的“獨(dú)立行情”， 憑借“產(chǎn)業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)內(nèi)生修復(fù)能力，全年成交面積超過(guò)或接近1000萬(wàn)平方米，2-3倍于新房成交規(guī)模，顯示出相當(dāng)大的住房市場(chǎng)容量空間；

prospect

展望

0 4

預(yù)計(jì)2026年“弱復(fù)蘇、深分化”的“L”型筑底橫盤(pán)仍將維持

綜合2025年的城市市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)、宏觀環(huán)境、政策導(dǎo)向及行業(yè)量?jī)r(jià)自身規(guī)律，我們對(duì)2026年主要城市市場(chǎng)趨勢(shì)做出如下判斷：

首先，行業(yè)環(huán)境和政策面：2026年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期為溫和復(fù)蘇，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)提供了外部基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策堅(jiān)持延續(xù)寬松基調(diào)，在“穩(wěn)投資、促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)”的總要求下，需求端的支持政策（如下調(diào)商貸和公積金貸款利率、購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等）大概率會(huì)保持并持續(xù)優(yōu)化；供給端發(fā)力“好房子”和城市更新，加速新發(fā)展模式構(gòu)建，通過(guò)產(chǎn)品迭代刺激從“有房住”到“住好房”的改善需求有序釋放，加大“好房子”從土地到產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)供應(yīng)疊加城市更新舊城改造的投資量對(duì)沖部分商品房投資下滑的影響，并為宏觀經(jīng)濟(jì)提供新的穩(wěn)定器。

住建部召開(kāi)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2026年工作重點(diǎn)之一就是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)是：因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤(pán)活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)；進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。同時(shí)，深化住房公積金制度改革。

其次，城市市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)層面：預(yù)計(jì)2026年成交量的修復(fù)優(yōu)先于價(jià)的回穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性分化繼續(xù)加深。一方面，在政策托底和低基數(shù)效應(yīng)下，隨著改善需求占比繼續(xù)提升，剛需群體受價(jià)格止跌回穩(wěn)預(yù)期推動(dòng)，釋放意愿將逐步增強(qiáng)。預(yù)計(jì)2026年全國(guó)重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售面積將呈現(xiàn)低位弱修復(fù)態(tài)勢(shì)，全年同比實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)或基本持平的可能性較大。但另一方面，土地成交連續(xù)3年保持低位且能夠正常開(kāi)工開(kāi)發(fā)形成新上市房源規(guī)模繼續(xù)縮減，僅個(gè)別一二線能保持良性運(yùn)行，供給約束成交規(guī)模回升的態(tài)勢(shì)不會(huì)根本轉(zhuǎn)變。

全國(guó)房?jī)r(jià)快速下行態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)持續(xù)至一季度甚至上半年，全年預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“整體走平、局部有升有降、新房結(jié)構(gòu)性穩(wěn)中有升與二手先跌后穩(wěn)”的格局。一線及部分強(qiáng)二線城市核心地段、高性價(jià)比好房子價(jià)格有望率先企穩(wěn)，高端住宅在整體新房成交結(jié)構(gòu)占比呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，也將結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)新房房?jī)r(jià)持穩(wěn)微增。二手房成交仍主要依托于剛需客群驅(qū)動(dòng)，成交主要為區(qū)域、配套、價(jià)格兼顧的高性價(jià)比房源，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)；大部分三四線城市及一二線城市外圍板塊，房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)在底部區(qū)域徘徊。

再次，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：核心一二線城市核心區(qū)域，尤其短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開(kāi)盤(pán)去化率基本延續(xù)高位震蕩，外圍區(qū)域的項(xiàng)目去化將面臨承壓；二線和多數(shù)三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷近五年調(diào)整之后多數(shù)城市規(guī)模重回年均100萬(wàn)-200萬(wàn)平方米左右的“正常”底部區(qū)間，市場(chǎng)規(guī)模處于跌無(wú)可跌狀態(tài)，整體樓市不太會(huì)有明顯波動(dòng)，但仍不乏“好房子”改善需求的熱銷(xiāo)項(xiàng)目機(jī)會(huì)，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目仍能熱銷(xiāo)，但難改整體市場(chǎng)持續(xù)去庫(kù)存的格局。

總而言之，2025年的中國(guó)住宅市場(chǎng)是一個(gè) “預(yù)期探底與筑底企穩(wěn)并行” 的年份。市場(chǎng)在一系列政策干預(yù)下，暫時(shí)遏制了螺旋式下滑的風(fēng)險(xiǎn)、初步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍未完全解決，市場(chǎng)信心的修復(fù)仍需要一個(gè)更長(zhǎng)過(guò)程。展望2026年，市場(chǎng)整體將進(jìn)入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤(pán)階段。在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，給予市場(chǎng)明確的穩(wěn)定預(yù)期。企業(yè)回歸產(chǎn)品與服務(wù)本身，打造高品質(zhì)適銷(xiāo)對(duì)路的“好房子”，為自住購(gòu)房需求釋放提供從容可預(yù)期的條件，對(duì)區(qū)域、城市、地段、產(chǎn)品進(jìn)行精細(xì)化甄別，真正實(shí)現(xiàn)“住得好”的生活品質(zhì)提升，最終重塑城市市場(chǎng)新的供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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