土地市場：成交環比回升溢價率回暖 優質地塊成熱度錨點

2025年11月土地市場：成交環比回升溢價率回暖優質地塊成熱度錨點

2025年11月，房地產行業仍處于新舊模式轉型的關鍵期，作為行業上游核心指標的土地市場，呈現出“環比回升、同比縮量、熱度分化”的鮮明特征。月末快報數據顯示，當月土地供求規模均迎來年末周期性高位，平均溢價率低位回升，但市場熱度仍高度集中于少數優質地塊，一二三線城市表現分化顯著，城市更新政策的持續推進為市場注入新的發展預期。

從供求格局來看，11月土地市場供應端呈現年末放量態勢。截至11月25日，全國土地供應建筑面積達2.9億平方米，環比大幅上升250%，這一漲幅既得益于年末供應的周期性特征，也與10月供應規模的短暫回落形成對比。不過從同比維度看，供應面積仍下降9%，延續了此前約10%的同比降幅，反映出各地仍在堅持土地市場控量路線，助力行業庫存規模持續回落。

成交端同樣呈現“環比改善、同比承壓”的態勢。當月全國經營性土地招拍掛成交建筑面積8604萬平方米，環比上升39%；成交金額2425億元，環比增長57%。但同比來看，成交面積和金額分別下降27%和28%，降幅維持在二成左右。高能級城市成為成交主力，成交金額超50億元的城市達13座，較上月增加9座；成交建面超100萬平方米的城市有9座，較上月增加5座。受此影響，全國平均樓板價升至2818元/平方米，環比上升13%。

分城市能級來看，市場分化趨勢尤為明顯。一線城市表現亮眼，成交金額同比增加43%，成為土地市場的“穩定器”。北京、廣州、深圳均有優質宅地掛牌，其中北京上地板塊宅地備受關注，起拍總價84.22億元，地塊緊鄰中關村軟件園，教育及商業配套完善，周邊項目開盤去化率超八成。二線城市成交金額同比回落17%，貴陽、武漢、重慶等城市出讓地塊總底價超100億元，但單宗地塊底價均不超過20億元，通過控制項目規模減輕企業投融資壓力。廈門湖里區2025P19宅地以22.51億元底價成交，樓板價4萬元/平方米，定位改善型市場。三線城市同比跌幅達39%，三亞掛牌的高總價商住地塊雖位于自貿港核心區，但因周邊配套仍在規劃中，對競買人資質及投資總額提出嚴格要求。

市場熱度方面，11月平均溢價率為4.1%，環比上升1.29個百分點，實現低位回升，但熱度分布極不均衡。溢價成交地塊主要集中在北京朝陽南磨房、上海浦東川沙、廣州白云江高鎮等少數優質板塊，大多數地塊仍以底價成交。值得注意的是，杭州當月出讓的3宗宅地均為底價成交，而此前2025年每月至少有2宗宅地溢價成交，反映出核心城市優質地塊儲備告急后的熱度降溫。土地流拍率維持在9%的近年低位，流拍或撤牌地塊多集中在遠郊區域或配套、規劃未達預期的板塊，如重慶綦江區、福州閩侯縣等地地塊因銷售前景不明朗未能成功出讓。

重點地塊成交亮點突出，京滬兩地優質宅地包攬總價榜七成席位。北京朝陽區南磨房宅地以50.24億元成交價位居總價榜首位，經過166輪競價，溢價率達18.21%，樓板價6.21萬元/平方米，周邊可比新房售價超10萬元/平方米。義烏福田街道商辦地塊則創下超高溢價紀錄，經過199輪競價，由義烏小商品城以32.23億元競得，溢價率高達159%，將打造國際貿易智能生態圈。單價榜方面，北京東城區天壇北宅地以8.11萬元/平方米的樓板價奪冠，地塊位于二環內核心區域，容積率低且位置優越，住宅部分樓板價達11.6萬元/平方米。

后市展望方面，房地產行業新舊模式轉換仍需時間，土地市場作為上游核心指標有望率先調整到位。數據顯示，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍，較2020年的1.8倍大幅下降，行業全口徑新增供給已低于新房成交，正式邁入去庫存新周期。政策層面，住建部三度發聲推進城市更新，全國297個地級及以上城市已全面開展城市體檢，為優質項目落地奠定基礎。

隨著城市更新相關地方政策加快落地，有望為市場帶來更多城區優質項目，為行業發展注入新質動力。未來土地市場或延續“控量提質”的趨勢，優質地塊仍將是房企競爭焦點，而城市更新、存量盤活將成為行業高質量發展的重要抓手，推動房地產市場供需關系逐步實現新的平衡。