上海土拍正在重構樓市

土地市場作為行業上游，是我們持續跟蹤的重要風向標。

自2024年6月上海土拍溢價率全面放開后，樓板價就一路飆升。

今年的上海土拍，更是高溢價、多地王，且溢價圈不再局限于內環。

對比五年前，上海的土地價格已經翻了三倍。

除價格外，今年上海土地市場還有很多大的變化。

傳導到二手市場，對你家房價又有何影響？

土地市場：量縮價漲

土地供應質變，是新房市場高端化與區域分化的根源。

隨著第十批次土拍的公示，2025年上海的宅地供應落下帷幕。

總結來看，今年的土地市場有幾大變化：

1）量縮價漲，供應結構中心化

全年出讓可售住宅建筑面積415萬㎡，同比下降15%。

涉宅用地出讓金達2632億，同比增長14%。

可售住宅樓面均價達6.7萬/㎡，較5年前翻了3倍。

注：數據為人工整理，可能存在一定偏差，僅供參考

這背后是市區土地出讓比例增加、滯銷郊區出讓面積減少。

傳統外圍供應大區如寶山、奉賢大幅縮量。

臨港在去年縮量后今年直接斷供。

而中心城區的舊改地塊，如虹口、黃浦，仍在扮演重要角色。

增長最快的是青浦、徐匯、楊浦。

青浦是由于聯發和長三角兩家的大體量地塊。

徐匯主要是東安地塊，楊浦是舊改、公開共同發力。

2）隱性庫存下降，新房還在去庫存

全年出讓415萬㎡，新房預計供應500萬㎡。

隱性庫存進一步下降，健康度提升。

近年新房平均套均面積為125㎡，415萬方可供應3.3萬套新房，考慮到市區新房面積更大，實際可供套數可能只有3萬套出頭。

不僅遠低于歷史水平，也低于2025年預計的3.8萬套新房成交量。

說明土地和帶來的新房還在去庫存當中。

3）非公開出讓比例維持高位

415萬㎡內，公開出讓295萬㎡、非公開出讓（協議、收購、城中村等）120萬㎡。

公開出讓面積降至近年來最低點，但非公開出讓比例仍高達29%，為歷年次高。

說明市區舊改、資產打包、壓箱底資產出售仍是主旋律。

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新房市場：持續突破

土地供應質變，正推動上海新房市場進入“結構性”牛市。

一方面，上海的新房價格不斷突破天花板。

24年9月新天地翠湖天地·六和入市均價21萬/㎡，打破上海高層單價天花板。

25年9月黃浦區嘉里金陵華庭二期，入市均價20.5萬/㎡，套均總價約8203萬元。

其中，T2東邊套865㎡的頂復總價約2.83億元，單價達32.68萬/㎡。

超過保利世博天悅30.27萬元/㎡的最高單價，刷新上海新房大平層單價紀錄。

另一方面，上海新房的產品力持續攀升。

政策松綁后，產品定位權還給開發商。

在總量受限的背景下，開發商在產品力上的角逐進入白熱化階段。

低密疊野、風貌別墅......市面上的好產品越來越多。

極致的精品，一直是塔尖客群的“心頭好”。

數據來看，上海的新房豪宅銷量一騎絕塵。

2024年上海7000W以上住宅成交超過500套，是全球豪宅成交最多的城市。

2025年上半年上海總價3000W以上新房成交1096套，全國遙遙領先。

2025年上半年重點城市總價3000萬以上新房成交套數

（ 數據來源丁祖昱評樓市）

事實證明，一手房也可以專注品質改善從而真正完成供給側的改革。

只是一手房和二手房的代際差正在越拉越大。

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二手市場：價格承壓

從土拍的局面和新房的熱度能看出，上頭是希望一手帶二手的。

如果高價新盤成功熱銷，的確能帶動周邊二手次新一起狂歡。

以瑞虹新城為例：

今年2月瑞虹金茂地王誕生，瑞虹就進入了成交舒適區。

3月瑞虹新城成交近40套，都是上千萬的大單。

要知道現在上海郊環外一些滯銷樓盤一個月能賣8套都謝天謝地了。

像聯洋整個板塊好的時候一個月也就是60-80套。

但是，新房價格上漲能帶動二手價格上漲嗎？

我們統計了2024年4批次到2025年6批次土地供應中，溢價率高于30%的地塊，與周邊二手次新對比發現：

這些溢價地塊項目對周邊二手價格沒有明顯的拉動。

房外房研究院制圖

所以，地王能促成交，但目前不具備給二手抬價的能力。

相反，由于新房集中供應，近期中環內一些二手次新反而受到了新房反噬。

比如靜安大寧，現在大寧的中介基本都在推中建大寧的新房。

大寧的標桿次新，靜安府、金茂府，慧芝湖花園都面臨著降價壓力。

我們也遇到因買了中建新房，降價急拋金茂府的客戶。

其次，中環內土拍發力、郊區縮量 ，使得二手市場區域分化加劇。

中環內二手房雖庫存占比不高，但因供給量過大且品質偏低，去化壓力也上來了。

主因是核心區新房品質升級后，二手房性價比凸顯不足。

而外環外受“825新政”取消限購的刺激，置換需求釋放明顯。

第三，存量老房遭“降維打擊”，市場分層加劇。

新房市場的品質躍升，對老舊小區構成了最直接的降維打擊 。

尤其是老破大，單價跌完了，未來也可能會跌總價。

比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅。

現在外環外新房3房500萬，中環外3房800萬，客戶都被截胡了。

面對新房帶來的擠壓效應，未來存量房如何與新房抗衡？

核心抓手就是要有絕對的不可替代資源。

比如地段、產業、強勢真學區。

最后

由土地市場帶動的上海房價變革還在繼續。

未來，新房豪宅會一路向上，二手剛需會持續承壓。

市中心房價100萬一平，郊區房價100萬一套，都有可能實現。

所以對于手中持有多余的剛需產品，尤其是拿來投資的，一定要加速賣出。

比如9號線沿線九亭以西，7號線沿線顧村以北，諸如此類外環外同質化嚴重的動遷房，商品房，除自住的都應該考慮出手了。

如果你拿不定主意，可以聯系我們，無論買房或賣房都能給到你專業的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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