樓市變數(shù)越來越多

我是紫沐，這是我第473篇日記。

這周廣州樓市有兩個大新聞，一個是嚴(yán)查住宅違規(guī)偷面積，一個是官宣全市收購存量商品房。

前者要怎么落地，變數(shù)太多。

這兩年的高贈送新盤，都是靠砸飄窗和裝飾柱來提高得房率。

那針對施工中的項目，難道一紙禁令下來就不砸了嗎？基本不可能。

房間一半都是飄窗，客廳再來根柱子，不砸壓根沒法住，買家會集體炸鍋。

本來買房就虧錢，現(xiàn)在收樓還沒法住，這民怨的后果沒人敢承受。

而且新盤當(dāng)時的宣傳資料和實地樣板房都是把柄，不按約定交付容易成虛假宣傳。

要是買家用這理由集體退房，那開發(fā)商更得炸鍋。

所以針對施工中的項目，我覺得很難叫停的，大概率就是走罰款。

該砸的飄窗和裝飾柱還是得砸，然后開發(fā)商再去補這些違規(guī)面積的地價。

而補完之后，這些原本屬于全贈送的面積，就成了半贈送，很可能會入證。

所以從買家角度，嚴(yán)查偷面積，其實是有機會拿好處的。

原本的高贈送新房，雖然說得房率高，但沒法在房產(chǎn)證上體現(xiàn)。

建面100㎡的房子，入證面積還是100㎡。

但現(xiàn)在計容面積多了，建面100㎡的房子，入證面積就可能有120㎡。

房子的高得房率，就等于拿到了官方背書，未來買賣也更有說服力。

當(dāng)然，從開發(fā)商角度，這毫無疑問又是一波背刺。

后續(xù)拿地的新盤，以及未報建、未動工新盤，大概率是沒法再違規(guī)偷面積。

動輒130-150%得房率的場面，很難再出現(xiàn)。

但大家也別覺得，未來的新房會退步到二手房水平。

因為這次嚴(yán)查的，是違規(guī)偷面積，重點是查違規(guī)。

廣州這兩年，在飄窗、陽臺、花池、公共平臺等地方，確實有放松。

按照官方尺度做高得房率，不在本次嚴(yán)查范圍。

真正要查的，是那些面積偷得太過分，在放寬尺度外的項目。

所以后續(xù)的新房，雖然沒法動輒140%，但超100%得房率，問題也不大。

接下來的12月很重要，能看清很多變數(shù)。

比如嚴(yán)查之后，項目最終會交付怎樣的戶型，會不會出現(xiàn)大規(guī)模維權(quán)？

以及沒法偷面積后，將要拍賣的20塊地會如何定價，會不會降價，降多少，財政會受影響嗎？

對后者，感覺情況不太樂觀。

這兩年大家也看清了，開發(fā)商只是白手套，就賺點開發(fā)的錢。

而現(xiàn)在樓市利潤本身就薄，還時不時被這種那種背刺，拿地風(fēng)險就變得很高。

在環(huán)境明朗之前，在態(tài)度明朗之前，躺平不拿地可能又會是常態(tài)。

那沒有土地收入，財政要怎么辦，就又成了難題。

而且從市場角度，嚴(yán)查偷面積對止跌回穩(wěn)其實沒啥幫助，新房對二手的打壓還在。

因為有深入一線的都清楚，現(xiàn)在新房的優(yōu)勢，不止在面積上，還在產(chǎn)品上。

大家有時間，可以去看看保利天奕的工法樣板間。

看完就能明白，現(xiàn)在的新產(chǎn)品，從內(nèi)藏的水管、煙道、風(fēng)管、龍骨、防水、地板隔音，再到外顯的交標(biāo)設(shè)計，對比前兩年的新房都有很大迭代，更不用說10年前的二手房。

而且在偷面積這條路走不通之后，未來新盤肯定會變本加厲卷產(chǎn)品。

更好的內(nèi)部工藝，更好的外部交標(biāo)，更好的室內(nèi)設(shè)計和智能家電，都會是未來標(biāo)配。

所以就算面積優(yōu)勢變?nèi)趿?，新房依然能憑借產(chǎn)品優(yōu)勢，持續(xù)打壓二手房。

新房源源不絕，二手跌跌不休，止跌回穩(wěn)自然就很難實現(xiàn)。

而且別忘了，這兩年地價能平緩下跌，還是靠高得房率撐起來的。

現(xiàn)在高得房率沒有了，想繼續(xù)吸引開發(fā)商拿地，就只能在地價做文章。

是直接降地價對市場傷害大，還是高得房率對市場傷害大，其實半斤八兩。

說到底，想救市、想止跌，還得把供應(yīng)量降下來，才是治本。

至于官宣下場收購存量商品房，主要有兩個作用。

一個是低價消化部分供應(yīng)，算是一種抄底。

而另一個作用，則是擴充房票超市的住宅數(shù)量，讓房票推行能更順利。

只是實際執(zhí)行，同樣會有變數(shù)。

比如現(xiàn)在愿意被低價收購的，普遍是滯銷盤。

這就導(dǎo)致房票能換的房子，普遍是不受市場歡迎的房子。

這對村民來說，是一種不公平，也不利于房票推行。

那后續(xù)的商品房收購，有沒有可能把熱銷盤納入收購范圍，就很重要。

另外這些被收購的商品房，后續(xù)的具體用途會是什么？

不管是用作回遷、人才房、經(jīng)適房還是公租房，都會影響業(yè)主圈層的純粹。

特別是租賃性質(zhì)，還會削弱樓盤的安全性和私密性。

從開發(fā)商角度，能有人收購，能回血，自然是好事。

但從前期業(yè)主的角度，買之前是純商品房，收樓就變成混住性質(zhì)，算不算一種違約？

樓盤未來流動性和價格因此受到的影響，又由誰負(fù)責(zé)？

所以具體到實操層面，要考慮的細(xì)節(jié)還有很多。

現(xiàn)在的市場，感覺一直在打補丁。

上一個補丁的漏洞，要靠下一個補丁填上。

但真正核心的問題，卻一直不愿意解決，或者說沒法解決。

殊不知基礎(chǔ)不穩(wěn)的時候，操作越多，越容易變形啊。