有客戶三天定下過億豪宅，內地買家擠爆香港樓市

界面新聞記者 | 王妤涵

在全面“撤辣”（指撤銷香港住宅物業的需求管理措施）兩年之后，香港樓市顯著回暖。2026年以來，市場量價齊升，其中，內地買家成為推動這輪復蘇的重要力量。

據美聯物業統計，今年1-4月，內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）占香港一二手住宅成交量的約27%，涉及金額高達616億港元(約合534億元人民幣)，相當于2025年全年成交額的45%，創下歷史新高。

進入5月，熱度未減——首個周末，香港樓市迎來四個新盤集中開售，其中紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等多個項目當日售罄，市場反應熱烈。

近日，界面新聞走訪了香港啟德新區、西半山及九龍城區的多家中介門店。據一線人員反饋，自2025年下半年開始，內地買家來港購房的人數持續增加。內地買家注冊宗數已連續14個月超過千宗，涉及金額也連續11個月突破百億港元，入市動力強勁且具有可持續性。

香港街頭貼滿房源價格海報的中介門店 拍攝：王妤涵 內地買家成增量主力

“按成交量計算，我們門店經手的交易中，內地買家占比接近45%。”中原地產西半山區高級區域營業董事胡洛勇向界面新聞記者透露，“尤其是2026年以來，內地買家的成交量比去年同期增長了約10%。”

據界面新聞走訪了解，內地買家來港購房呈現出三個鮮明特點：一是更愿意購買新房，二是高度看重交通配套與地段，三是決策周期普遍較快。

以胡洛勇所在門店為例，總體成交量中內地買家占比接近45%，而在新房部分，這一比例可以接近三分之二。

與此同時，內地買家的決策周期明顯快于本地客戶。“內地客戶大部分只需要兩個月左右就能訂房，”胡洛勇說，“因為線上資訊非常發達，客戶來之前通常已做足功課，一般來港兩次就能定下來。”

其中也不乏決策更快的案例。據胡洛勇回憶，此前一位來自上海的客戶蘇先生通過電話咨詢看房，三天內就決定購買西半山區一套過億的豪宅。

香港街頭正在建設中的新盤 拍攝：王妤涵

除了電話咨詢，在看房方式上，遠程決策也已成為常態。“部分買家年紀較輕，對科技手段非常熟悉。如果無法到場，我們就會通過視頻方式帶看。”胡洛勇稱，尤其是一些用于投資、帶有租約的物業，買家買來即有租金回報，這種情況通常無需實地看房，只要認同地段和戶型，視頻訂房的案例也很常見。

越來越多這樣的案例背后，是內地買家的來源地正在進一步拓寬。

除傳統認知中的大灣區買家外，目前來香港購房的內地買家多來于自上海、北京兩個核心城市，以及江浙一帶經濟實力較強的地區。

值得關注的是，赴港買房的內地買家中，全款購買的比例較高。按價格細分，2000萬港元以內的住宅按揭比例相對較高；而5000萬港元甚至過億的豪宅，全款支付比例會更高。

政策、人才、資本多重助力

內地買家為何在今年加速涌入香港購房？

“這源于政策、國際形勢、資本等多重因素的共同推動。”第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿在接受界面新聞專訪時指出。

首先是政策層面，“撤辣”政策落地后，內地買家購房成本大幅降低。2024年2月28日，香港特區政府宣布撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

以一套總價1000萬港元的房產為例，在“撤辣”前，非香港永居人員購置需繳納額外稅費約300萬港元，若在持有六個月內出售還需繳納額外印花稅200萬港元，合計500萬港元，而“撤辣”后僅需繳納從價印花稅37萬港元，最多可節省463萬港元，且房產價值越高，省下的稅費越多。

只是，“撤辣”效果的釋放需要一個過程。2024年上半年，高利率環境仍在制約市場，隨著時間推移和息口下行的疊加效應，積壓的購買力在2025年下半年開始集中釋放。

據當地機構統計，撤辣后兩年（2024年3月-2026年2月），內地買家于一二手住宅注冊量達27702宗，較撤辣前兩年激增約1.63倍，其中有約六成的內地資金流向了香港新房市場。

其次是資本與人才的雙重流入。 “過去幾年，大量內地企業赴港上市，IPO帶來資本和人才。”吳睿指出，這些企業的高管和員工在港置業，成為重要的購買力來源。

三是人才引進計劃的直接催化。近年來港府通過高才、優才計劃引入大量內地人才，這批人群經過兩三年租房磨合后，正逐步進入“由租轉購”的階段。

何女士便是其中的典型代表。她告訴界面新聞記者，三年前她通過高才計劃來港，一直租房居住，此前因擔心房價下跌而不敢入手，抱著“買漲不買跌”的心態持續觀望。最近樓市火熱，她下班后也開始約中介四處看房。

香港在售新房的宣傳海報 受訪者供圖

此外，香港綜合配套的便利性及自身所具備的“資產避風港”屬性，以及在子女教育、跨境身份、投資便利性等方面，均對內地高凈值家庭具備獨特的吸引力。

受國際關系及地緣因素影響，相比新加坡、東京、倫敦等全球主流置業城市，香港是當前內地高凈值人群配置海外房產的最優選擇。因其與內地地緣接近，文化、生活習慣、社會圈層高度貼近，內地客戶更容易融入；同時香港房產流動性較好，在中文環境下業主處置房產更為方便。

對于這波置業浪潮的持續性，吳睿的判斷相對樂觀：“內地客戶赴港購房的增長趨勢，未來兩到三年會持續，長期增長也會保持相對穩定。”

他進一步給出了兩個支撐長期增長的核心邏輯：其一，大灣區融合以及香港與內地經濟一體化進程持續推進，將帶動人員和需求持續流動；其二，香港科技行業的發展對內地人才的需求將長期存在，從而持續支撐購房需求。

本地需求同步復蘇

在內地買家涌入的同時，香港本地需求也在同步復蘇。

據香港差餉物業估價署今年4月公布的《香港物業報告2026》顯示，2025年全年一二手住宅成交量錄得超6萬宗，同比增長18%，其中400萬港元以下的房源成交量有所增加，表明本地剛需正在加速釋放。

支撐本地需求復蘇的因素同樣清晰。一方面，股市暢旺帶來的財富效應顯著，不少準買家將在股市獲利的資金轉投樓市，形成資本市場與不動產市場良性互動的局面。

另一方面，人口持續凈流入，加上政府積極引入各類人才，購房需求持續增加。據香港勞工及福利局公布數據，自各項人才入境計劃推行以來，截至2025年末，香港累計接收申請已突破57萬宗，其中獲批申請接近40萬宗，約有26萬名人才及其家屬已成功抵港，開啟在港生活。

香港樓市租金走勢圖 圖源：美聯物業香港

租金市場的表現，同樣印證了需求的旺盛。在租務需求持續強勁的帶動下，私宅租金升勢未止，接連破頂。據美聯物業統計，4月香港以實用面積計算的私人住宅，每平方英尺（約合0.093平方米）租報約39.28港元，環比上升約0.36%。租金已連升4個月，自2026年1月突破歷史新高后持續攀升。

美聯物業研究指出，隨著第二季度租房業務旺季來臨，預計市場需求將進一步釋放：來港讀書的留學生提前租樓為新學年部署，加上專才持續流入，均將帶動住屋需求上升。在多項因素支持下，預計今年第二季度租金升勢將延續，升幅有望超過首季的1.06%。

熱度能否傳導至商辦市場？

“最壞的時間已然過去。”在界面新聞的走訪中，多名香港一線房產經紀人對界面新聞記者感嘆道。

與一線從業者的感受一致，主流機構亦普遍看好香港住宅市場的復蘇態勢。摩根士丹利預計，受人民幣走強、租金回報率具吸引力及房價回升推動，即將推出的新房項目將延續較高的去化率，平均售價或小幅上調。

高盛亦指出，鑒于2026年以來住宅樓價及租金走勢強于預期，決定再次上調預測，最新預計今年樓價上升15%，較之前估計高出3個百分點，2027年及2028年維持升7%和升4%的預測不變。因應新的樓價及租金預測，該機構上調香港地產股目標價至8%。

香港中環街頭 拍攝：王妤涵

香港這波住宅市場的置業潮能否傳導至商辦物業，也成為行業普遍關注的問題。

“短期內住宅市場的復蘇，或許不會傳導到商辦市場。”吳睿在采訪中判斷道。他解釋稱，住宅屬于個人消費、收藏和家庭資產配置品類，對租金收益要求相對不敏感；而商辦主要面向企業，投資核心看租金和收益率。目前香港寫字樓、商鋪的租金回升仍需等待。

不過，吳睿也為長線投資者提供了一個觀察視角：“長期來看，當前香港商辦處于極低點位，是中長期配置的好時機。過去一兩年已有不少中資企業完成大額商辦交易，但這些交易大多以總部自用為目的，不完全屬于投資配置。”

換言之，商辦市場的“抄底”更多來自企業自用需求，而非純粹的投資性資金。商辦市場的真正回暖，仍需等待企業租賃需求的實質性回升。