上海樓市最后的希望

今年上海新房不太景氣，1-4月成交量創(chuàng)了新低。

唯一稱得上火爆的市場(chǎng)，出現(xiàn)在大前灘一帶。

4月18日前灘元境推出68套洋房，單價(jià)12.18萬(wàn)，有效認(rèn)購(gòu)人數(shù)169人，認(rèn)購(gòu)率248.5%。

再多一人就觸發(fā)積分。

同日前灘公館推出12套別墅，認(rèn)購(gòu)率417%，成為今年唯一觸發(fā)積分新房。

5月17日澐啟濱江04地塊推出139套房源，認(rèn)購(gòu)率190%。

澐啟濱江今年1-4月份賣了62.7億元，超過(guò)一眾豪宅，問(wèn)鼎上海銷冠。

這些新房幾乎都是同環(huán)線最高價(jià)，是什么神奇力量把市場(chǎng)推向火爆？

更讓人看不懂的是前灘二手房，品質(zhì)小區(qū)的三房還能賣到14-18萬(wàn)。

最貴時(shí)楊浦翡麗甲第、虹口瑞虹新城7、8期跟前灘晶耀一期同梯隊(duì)。

現(xiàn)在內(nèi)環(huán)標(biāo)桿翡麗甲第、瑞虹8期已經(jīng)降到12萬(wàn)多，前灘都到中環(huán)了竟然還能賣到16-18萬(wàn)。

這又是什么神奇的力量？

這個(gè)問(wèn)題很多人看不懂，為了躲避思考直接給一個(gè)無(wú)腦判斷：大前灘房?jī)r(jià)泡沫太大。

這個(gè)帽子可以解釋一切。

就好像面對(duì)別人事業(yè)的成功吐槽一句：他就是運(yùn)氣好。

這句話可以掩蓋自己所有的懶惰和愚蠢。

其實(shí)沒(méi)必要解釋后灘、前灘的房?jī)r(jià)，真正需要理解的是，那些有錢人為什么要來(lái)買房。

愿意拿出一千萬(wàn)、兩千萬(wàn)、三千萬(wàn)買房的人，不會(huì)有信息不對(duì)稱，預(yù)算內(nèi)的區(qū)域基本都會(huì)對(duì)比。

最終他們還是選擇了這里。

我們團(tuán)隊(duì)也思考了很久，有一天環(huán)二來(lái)到徐匯濱江西岸夢(mèng)中心，隔江眺望，突然有些看懂了。

真正打動(dòng)這些高凈值客戶的，不是冷冰冰的配套、不是房?jī)r(jià)還有多少潛力，而是一種全新的濱水生活范式。

環(huán)二經(jīng)常講，房地產(chǎn)會(huì)定義我們生活，換套房子，所有家庭成員的生活場(chǎng)景都會(huì)隨之改變。

喬布斯說(shuō)營(yíng)銷不是做廣告，而是立價(jià)值觀。

徐匯濱江、前灘、后灘、前灘南連片開(kāi)發(fā)，提供了全新的生活范式，豐富了上海生活的內(nèi)涵。

這種生活方式，恰好契合了部分高凈值家庭的訴求。

上海最早的高端居住區(qū)是法租界，歐式建筑、梧桐樹(shù)、法式咖啡館西餐廳構(gòu)成了人文、精致的生活范式。

1990年上海大開(kāi)發(fā)，國(guó)際社區(qū)成了優(yōu)質(zhì)住區(qū)的代名詞，國(guó)際社區(qū)販賣的就是西方的生活方式。

新天地本是法租界邊緣，重新設(shè)計(jì)后代表著上海當(dāng)代的精致時(shí)尚。

既有傳統(tǒng)的海派風(fēng)情，又有現(xiàn)代的開(kāi)放包容、潮流藝術(shù)，獲得了很多富二代、網(wǎng)紅的青睞。

最能代表上海這三十多年的，是陸家嘴，集中展示了上海現(xiàn)代化建設(shè)的成就。

我們太想在陸家嘴這里證明自己，我們的辦公樓要比國(guó)外更高，我們的商場(chǎng)要比國(guó)外更大，我們的住宅要比國(guó)外更奢華。

陸家嘴成功后，上海市區(qū)的開(kāi)發(fā)停止演化，副中心無(wú)非是四個(gè)小號(hào)陸家嘴。

上海的邊界還在不斷擴(kuò)張，不斷開(kāi)發(fā)同類居住區(qū)。

國(guó)際社區(qū)一代又一代，副中心建成一個(gè)又一個(gè)。

古美和萬(wàn)里其實(shí)很像，莘莊南廣場(chǎng)就是低一檔的聯(lián)洋。

直到徐匯濱江、前灘、后灘、前灘南時(shí)代，上海又找到了新的生活范式。

這里并沒(méi)有選擇成為下一個(gè)陸家嘴，上海也沒(méi)必要再造一個(gè)陸家嘴。

而且我們已經(jīng)通過(guò)陸家嘴證明過(guò)自己，沒(méi)必要再向外界證明。

陸家嘴的天際線不比紐約差，上海中心632米，超過(guò)了所有西方國(guó)家。

正大廣場(chǎng)夠大，國(guó)金中心夠貴。

湯臣一品起步就是430平，金燦燦的鋁板講透了上海的人間富貴。

唯一的遺憾是，陸家嘴是給人看的，不是給人住的。

陸家嘴定位是城市地標(biāo)，要體現(xiàn)我們大國(guó)氣象。

住著是不是舒服，沒(méi)那么重要。

北京奧運(yùn)會(huì)之后，我們向外證明自己的想法越來(lái)越少。

讓城市回歸居民才是心之所向。

這個(gè)背景下徐匯濱江、前灘登上舞臺(tái)，規(guī)劃時(shí)不僅考慮城市形象，更要把宜居性放在前面。

陸家嘴辦公樓建太多了，忽視了生活配套。

前灘吸收了陸家嘴的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)辦公、商業(yè)、住宅、生態(tài)、公共設(shè)施進(jìn)行了合理測(cè)算。

頂層設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，前灘成為浦東最宜居的地方。

住在陸家嘴，在外地朋友看來(lái)你是成功人士，獲得無(wú)上光環(huán)。

住在前灘，你可以走路送孩子讀國(guó)際學(xué)校、走路到太古里、走路到濱江步道。

徐匯濱江更進(jìn)一步，抓住了藝術(shù)活力、休閑運(yùn)動(dòng)，把濱水生活做成了名片。

論高樓大廈的數(shù)量、密度、高度，這片區(qū)域遠(yuǎn)不如陸家嘴，甚至也不如重慶解放碑、杭州錢江新城。

錢江新城

摩天大樓有向上的力量，能迅速傳遞都市的繁華和資本的野心。

但是也會(huì)帶來(lái)快節(jié)奏的心理壓力，讓人感到壓抑和疏離，傳遞城市的冷峻。

反而是相對(duì)稀疏的建筑，更能體現(xiàn)江面的開(kāi)闊、視野的縱深。

開(kāi)闊的江水能舒緩壓力、消解壓抑，能帶來(lái)現(xiàn)代人向往的心境松弛。

陸家嘴、外灘屬于全國(guó)人民，除了行色匆匆的上班族，幾乎都是游客。

前幾天外地朋友來(lái)上海，一起去了趟上海中心樓頂觀光，至少三分之一的游客是外國(guó)人。

上海居民很少去這些地方，南京東路、外灘、陸家嘴都是游客專屬。

徐匯濱江、前后灘真正屬于上海市民，基本沒(méi)有外地游客，這些地方不是給外地人看的。

不為展示上海形象，不用討好外地游客，設(shè)計(jì)元素都回到生活本身。

是人民城市理念的最好體現(xiàn)。

其實(shí)上海宜居的地方很多，松江新城、嘉定遠(yuǎn)香湖都很宜居。

長(zhǎng)三角是全國(guó)最好的區(qū)域，要江景、湖景、綠地，各個(gè)小鎮(zhèn)都有。

但是那些地方跟上海沒(méi)關(guān)系，離上海的母體太遠(yuǎn)。

徐匯濱江、前灘、后灘一帶，完全是市區(qū)的自然延伸。

在江邊，你能看到黃浦區(qū)的天際線延續(xù)過(guò)來(lái)，能看到徐家匯的地標(biāo)建筑。

能完整共享上海發(fā)達(dá)的城市配套、厚重的歷史人文。

城市是現(xiàn)代文明社會(huì)的載體，一旦融入進(jìn)去就無(wú)法脫離。

追求自然，但不能回歸自然。

拍這張?zhí)J葦蕩照片時(shí)，岸邊赫蓮娜正在舉行品牌活動(dòng)。

享受上海繁華又能感受生活的松弛，可能只有這里。

這種生活方式在上海非常獨(dú)特，上海有198個(gè)居住板塊，兩萬(wàn)多個(gè)小區(qū)，只有在這里才找得到。

恰好越來(lái)越多的有錢人，愿意為這種生活買單。

口罩后的這幾年，大家心態(tài)發(fā)生了重要變化。

大家重新思考這個(gè)世界、思考自己人生。

BBA的光環(huán)退去，瑪莎拉蒂降價(jià)也賣不動(dòng)，國(guó)產(chǎn)新能源解構(gòu)了傳統(tǒng)的產(chǎn)品梯隊(duì)。

有些人開(kāi)始不想為品牌買單。

為什么要活在別人眼中，為什么要向別人證明自己？

前灘能賣到4000萬(wàn)，徐匯濱江能賣到5000萬(wàn)，很多人不理解。

其實(shí)沒(méi)什么不好理解的，就是有人放棄了陸家嘴濱江凱旋門選擇了前灘三湘印象名邸。

1000-3000萬(wàn)放棄內(nèi)環(huán)選這片區(qū)域的多如牛毛。

生活方式本就沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，他們只是恰好喜歡這里而已。

環(huán)二有個(gè)客戶因?yàn)橘I房跟父母吵架，父母建議買古北，客戶最終還是買了前灘。

花自己的錢，給自己買房，定義自己未來(lái)十幾年的生活，為什么要聽(tīng)父母的？

他們都不想向父母證明什么，更不會(huì)去向普通人證明。

當(dāng)然這片區(qū)域只是豐富上海的居住內(nèi)涵，而不是顛覆。

上海其他高端住區(qū)，依舊有自己的擁躉。

東方巴黎霞飛苑也抗跌，一房難求，中老年人還是想搬到淮海路。

部分濱江豪宅還是強(qiáng)調(diào)自己能看到三件套，陸家嘴的符號(hào)價(jià)值依舊堅(jiān)挺。

買入金陵華庭的客戶，有些就為了戶口本上的一行字：黃浦區(qū)外灘街道。

對(duì)于樓市而言這些需求一直存在，前灘、后灘、徐匯濱江的成功，只是發(fā)現(xiàn)了新的需求。

給樓市帶來(lái)了巨大增量。

所以標(biāo)題說(shuō)這里是上海樓市的希望，一點(diǎn)不夸張。

房地產(chǎn)在符號(hào)化的路上走的太遠(yuǎn)，越來(lái)越脫離生活。

地段上動(dòng)輒就是下一個(gè)陸家嘴，上海文脈，產(chǎn)品上動(dòng)輒就頂級(jí)會(huì)所、雪茄室、百米寬的大門。

大門越建越大，大堂越建越高。

故宮、人民大會(huì)堂需要尺度，讓普通人保持敬畏。

一個(gè)居民小區(qū)，尺度過(guò)大只會(huì)讓大家感到壓抑。

新房跑偏后市場(chǎng)已經(jīng)拒絕買單，開(kāi)頭的新房銷售套數(shù)足夠讓行業(yè)顫抖。

前后灘、徐匯濱江的成功給你們指明了方向：回到生活本身。

城市規(guī)劃上不要過(guò)度追求天際線、地標(biāo)建筑，而是真正回到配套豐富、動(dòng)線合理、生態(tài)宜居。

城市為誰(shuí)建的，大家能看得出來(lái)。