謝逸楓：顫抖吧！前8月全國(guó)賣地收入腰斬，怎么辦？

文/謝逸楓

9月17日，財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，前8月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入19263億元（前7月16950億元），同比下降4.7%（前7月同比下跌4.6%），跌幅擴(kuò)大0.1%。對(duì)比2021年前8月土地收入47110億元，今年前8月少了27847億元，堪稱腰斬。

中指數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約10%，出讓金同比增長(zhǎng)約16%，一二線城市平均溢價(jià)率分別為13.9%、11.7%。8月300城住宅用地成交建筑面積約3000萬平方米，同比下降約三成。

核心重點(diǎn)城市土拍保持一定熱度，深圳、寧波通過降低容積率、降低商業(yè)比例、降低自持比例方式成功出讓流、收儲(chǔ)地塊。前8個(gè)月100強(qiáng)房企拿地總額6056億元，同比增長(zhǎng)28%。8月拿地企業(yè)依然以央國(guó)企、城投為主。

目前重點(diǎn)企業(yè)拿地主要集中在北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、合肥、成都、寧波、長(zhǎng)沙等核心城市，折射出當(dāng)前土地市場(chǎng)的核心邏輯，城市、地塊屬性決定熱度分化，資金向收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?jī)A斜。

其一是前8月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1.9263萬億元，同比下降4.7%，占到前8月全國(guó)一般公共預(yù)算收入14.8198萬億元的12.99%（前7月12.47%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2019年前8月-2024年前8月全國(guó)賣地收入分別為37763億元、42017億元、47110億元、33704億元、27096億元、20218億元，增速分別為同比上漲4.2%、上漲7.9%、上漲12.1%、下降28.5%、下降19.6%、下降25.4%。

前8月全國(guó)賣地收入19263億元，對(duì)比2021年同期全國(guó)賣地收入47110億元，數(shù)據(jù)上來看，堪稱賣地收入腰斬。值得注意的是同比下降4.7%，對(duì)比2022年-2024年同期分別28.5%、19.6%、25.4%的跌幅，呈現(xiàn)收窄、改善的整體趨勢(shì)。

2019年前8月-2021年前8月全國(guó)賣地收入突破3萬億元-4萬億元后，2022年前8月首次跌破4萬億元，2023年-2024年前8月首次跌破3萬億元，意味著土地收入正式見頂，總體的跌幅正在逐步收窄、改善、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，與熱點(diǎn)城市回升有關(guān)。

按照前8月全國(guó)土地供應(yīng)下降、去庫存周期、土地出讓金收入、房企資金狀況四項(xiàng)指標(biāo)來看，2025年前8月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占到前8月全國(guó)一般公共預(yù)算收入的比例將下降到12.99%、地方一般公共預(yù)算收入的比例下降到20.95%。

其二是前8月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入11991億元（前7月11252億元）。全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元。

前8月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入11991億元占全國(guó)稅收收入12.1085萬億元的9.9%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收收入的12%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)等涉及建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)12塊錢，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前8月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅3012億元，同比下降15.3%。 房產(chǎn)稅3307億元，同比增長(zhǎng)11.5%。城鎮(zhèn)土地使用稅1704億元，同比增長(zhǎng)6.3%。土地增值稅2967億元，同比下降18.3%。耕地占用稅1001億元，同比增長(zhǎng)4%。

其三是前8月全國(guó)賣地收入1.9263萬億元，全國(guó)賣地收入2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元，2024年4.8699萬億元，說明賣地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

前8月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.1991萬億元，2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

前8月全國(guó)房地產(chǎn)收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）3.1254萬億元（前7月2.8202萬億元），2020年10.3836萬億元、2021年10.7844萬億元、2022年8.6070萬億元、2023年7.6531萬億元、2024年6.7236萬億元。

其四是前8月全國(guó)房地產(chǎn)收入3.1254萬億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入14.8198萬億元的21.08%（前7月20.76%，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入仍高。

前8月全國(guó)房地產(chǎn)收入3.1254萬億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入8.3930萬億元的37.23%（前7月36.48%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例仍高。

前8月全國(guó)房地產(chǎn)收入3.1254萬億元，占全國(guó)稅收收入12.1085萬億元的25.81%（前7月25.42%、前5月24.50%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說明占全國(guó)稅收收入比例仍高。

這五項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，十一項(xiàng)的稅收收入約1.5萬億元，加上全國(guó)賣地收入的19263億元，2025年前8月房地產(chǎn)總收入突破3萬億元。2020年11.2142萬億元、2021年11.7051萬億元、2022年10萬億元、2023年9萬億元、2024年7萬億元。

從前8月房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。除稅收之外，地方財(cái)政收入100塊中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)36元，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。

其五是土地收入自2022年迎來拐點(diǎn)，連續(xù)4年下滑。2021年突破8.7051萬億元，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)3.5%。2022年6.6854萬億元，同比下降23.3%，2023年57996億元，同比下降13.2%，2024年4.87萬億元，同比下降16%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1987年-1995年全國(guó)土地收入總額2148.5億元，1995年土地出讓收入是420億元，1987年-2016年總額超過33萬億元。1999年至2016年，這18年土地出讓收入總額超過31萬億元，年均1.7萬億元。

1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬億元，創(chuàng)土地收入歷史新高。1998年-2024年，過去26年全國(guó)賣地收入累計(jì)總金額85.0107萬億元，年均賣地收入總金額3.2696萬億元，成為土地財(cái)政收入最大來源之一。

自2005年至2009年，土地出讓金額一直上漲。2005年全國(guó)土地出讓收入為?5500億元至5900億元?，2006年達(dá)7000億元，2007年為?13000億元，2008年9600億元?，同比下降2 0%。2009年15910億元?，同比增長(zhǎng)63.4%。

自2010年至2017年，土地出讓收入分別為2.7萬億元?（增長(zhǎng)70.4%）、33166億元、28422億元、41250億元、42940億元（增長(zhǎng)3.2%）、32547億元（下降21.4%）、37457億元（增長(zhǎng)15.1%）和52059億元（增長(zhǎng)40.7%）。

2018年至2020年，土地出讓金分別為2018年6.5096萬億元，同比增長(zhǎng)25%，2019年7.2517萬億元，同比增長(zhǎng)11.4%，2020年8.4142萬億元?，同比增長(zhǎng)15.9%，首次突破8萬億元大關(guān)，較2019年的7.2517萬億元增長(zhǎng)1.2萬億元。