地產(chǎn)圖譜丨優(yōu)質(zhì)地塊遭“圍獵”！越秀、華潤霸榜前4月土地市場

一邊是百強房企拿地總額銳減近半，另一邊是房企在核心城市頻現(xiàn)高溢價搶地。今年前4個月，土地市場正上演著一場冰與火的雙面劇。央企、國企憑借資金優(yōu)勢多有斬獲，越秀地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂權(quán)益拿地金額均突破百億，地方國資平臺也密集拿地，但還有更多民營房企選擇“蟄伏”。

前4月百強房企拿地額下降46.7%

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，TOP100企業(yè)拿地總額為1923.1億元，同比下降46.7%，但降幅較上月收窄2.7個百分點，這意味著市場有邊際改善跡象。

在1-4月份房企新增貨值TOP20榜單中，越秀地產(chǎn)以819億元全口徑新增貨值位居榜首，遙遙領(lǐng)先。華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂全口徑新增貨值分別為520億元、269億元、255億元，位列第二至四位，頭部央國企貨值儲備優(yōu)勢顯著。

此外，地方國資平臺在土地市場也占據(jù)一定的份額，包括寧波鄞州區(qū)城開、桐鄉(xiāng)城投、南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資、石家莊城發(fā)投等地方平臺紛紛上榜，成為增儲重要力量。民企陣營則明顯收縮，僅有濱江集團、廣東名冠、興耀房產(chǎn)三家入圍，除濱江集團外，另兩家排名相對靠后。

值得注意的是，部分企業(yè)權(quán)益占比較低，如綠城中國全口徑新增貨值150億元但權(quán)益新增貨值92億元，權(quán)益比為61%、濱江集團權(quán)益比65%，可見部分企業(yè)拿地策略是以合作開發(fā)為主；而部分央企及多數(shù)地方平臺權(quán)益比達(dá)100%，獨立操盤特征明顯，包括中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、石家莊城發(fā)投、深鐵置業(yè)等。總體來看，TOP10企業(yè)全口徑新增貨值總額2556.6億元，占TOP100企業(yè)的40.9%，頭部企業(yè)集中度持續(xù)提升。

在1-4月份房企權(quán)益拿地金額TOP20榜單中，越秀地產(chǎn)以272億元位列榜首，華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂分別以203億元、128億元、107億元的權(quán)益拿地金額緊隨其后，共有4家房企突破百億，并且是斷崖式領(lǐng)先。招商蛇口、綠城中國、中海地產(chǎn)等央企國企也位列前十。此外，地方國資平臺在這一榜單中同樣表現(xiàn)活躍，寧波鄞州區(qū)城開、石家莊城發(fā)投、南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資、無錫高發(fā)集團、福州城投等紛紛上榜，成為土地市場的重要補充力量。

目前，央企、國企憑借資金優(yōu)勢和融資便利，成為土地市場托底和拿地的核心力量。與央企、國企的積極布局形成鮮明對比的是，民企在經(jīng)歷了去年的積極補倉后，今年拿地意愿明顯下降。從拿地民企數(shù)量來看，1-4月房企權(quán)益拿地金額TOP20中，僅有濱江集團一家民營房企。

從民企拿地規(guī)模來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2026年前4月TOP30中民企拿地總額約67億元，而去年同期約380億元，規(guī)模銳減。而從民企拿地城市來看，主要集中在杭州、昆明、重慶、日照等城市，普遍聚焦深耕優(yōu)勢城市擇機拓儲。其中，濱江集團、敏捷、上海紫都置業(yè)等民企分別進入杭州、廣州、上海等城市榜單前列。

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價成交

4月份，北京、上海、深圳、杭州等核心城市陸續(xù)進行土拍，多宗地塊競拍出高溢價，成為市場為數(shù)不多的亮點。

其中，4月杭州成交10宗宅地中8宗溢價，3宗溢價率超40%。4月10日，西湖區(qū)雙橋單元XH020203-05地塊經(jīng)73輪競價，由濱江集團以9.63億元、溢價率近60%摘得。

4月8日，杭州襄七房單元FG04-R21-B22地塊出讓時吸引了大家地產(chǎn)、濱江集團、綠城中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地等多家房企參與競拍，經(jīng)127輪激烈競價，由華潤置地以總價39.5億元競得，溢價率達(dá)46.8%。該地塊周邊高端產(chǎn)業(yè)客群基礎(chǔ)扎實。而且該區(qū)域已連續(xù)5年無新增宅地供應(yīng)，在售項目幾近空白，稀缺性顯著。

4月21日，上海徐匯S031201單元xh290-09地塊吸引了9家企業(yè)或聯(lián)合體參拍，經(jīng)82輪競價，由招商蛇口以總價33億元、溢價率約25%摘得。該地塊具備打造高品質(zhì)社區(qū)條件。在當(dāng)前上海市場區(qū)域分化背景下，其稀缺資源優(yōu)勢獲得市場高度認(rèn)可，并為后續(xù)上海土地市場釋放了積極信號。

值得關(guān)注的是，頭部央企在核心城市摘得多宗高總價地塊。在4月住宅成交總價TOP10的榜單中，北京有3宗地入榜，其中華潤置地摘下豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造地塊成交總價58億元，位居北京住宅用地成交總價的首位。

頭部房企聚焦核心城市，長三角熱度居首

從各城市群拿地金額來看，長三角、粵港澳大灣區(qū)熱度領(lǐng)跑。今年1-4月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額位列四大城市群之首，保利發(fā)展以107億元位居房企在長三角拿地金額的首位，招商蛇口、華潤置地、綠城中國等頭部企業(yè)也都在積極布局。

房企在粵港澳大灣區(qū)拿地總量緊隨其后，越秀地產(chǎn)憑借236億元拿地額獨占鰲頭，拉動區(qū)域總量。此外，中國金茂、華潤置地、保利發(fā)展等頭部企業(yè)也積極參與增加土地儲備。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，頭部房企聚焦多個核心城市拿地。上海作為一線城市，對頭部企業(yè)具有較大的吸引力，保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等密集布局。保利發(fā)展位列上海、杭州拿地金額榜首，華潤置地在北京、成都兩個城市的拿地金額均居首位。

綜合來看，2026年前4月土地市場呈現(xiàn)出“整體偏冷、局部火熱”的格局。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧，但行業(yè)整體投資意愿偏低，市場分化進一步加劇。在銷售端尚未明顯回暖的背景下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計未來一段時間，央國企仍將是土地市場的主要參與者，而民企將繼續(xù)保持審慎態(tài)度。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

設(shè)計 許驍

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶