北京第四輪供地，神仙打架

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 徐迪

5月7日，北京市規劃和自然資源委員會網站發布了2026年第四輪擬供應商品住宅用地清單。

共涉及5宗地，土地面積約14公頃，建筑規模約29萬㎡，擬于近期供應。

本輪清單項目全部位于軌道站點周邊，在聚焦中心城區成熟板塊的同時，兼顧多點地區需求突出區域。

多個地塊周邊都有新盤在售，其中：

豐臺南苑地塊，與嘉棠雅序距離2公里；

通州地塊，與玖樹滿和距離3公里；

大興新城地塊，與剛掛牌的三合莊地塊屬于同一組團；

朱辛莊地塊，與中海未來之境一街之隔。

另外再感慨一句，豐臺的供地節奏真是緊鑼密鼓——

上月底由華潤置地摘得的萬泉寺地塊，是北京今年到目前為止總價最高的地塊，成交價57.71億元。地上建筑規模9.87萬㎡，折合樓面價5.85萬元/㎡。

本月還有兩宗地塊即將拍出：

太平橋0001地塊，起價36億元，地上建筑規模8.65萬㎡，折合樓面價4.99萬/㎡；

蒲黃榆地塊，起價9億元，地上建筑規模1.98萬㎡，折合樓面價4.54萬/㎡。

此外還有一宗豐臺橋南地塊在上輪清單中亮相，地上建筑規模2.11萬㎡，容積率只有1.1。

新房市場也是多個網紅盤相繼亮相，包括北京建工的嘉棠雙子：岳各莊的嘉棠璟樾和花鄉板塊的嘉棠雅序，以及北宮鎮的中建方程國賢府。

本輪又新增2宗地，無論質量還是體量都非常靠前：

1、豐臺區分鐘寺新村土地一級開發項目二期A區103地塊

占地1.65公頃，規劃地上建面4.62萬㎡，容積率2.8。

位于豐臺區成壽寺街道，三環至四環之間，鄰近地鐵10號線分鐘寺站。

周邊有新業廣場、時代LIFE購物中心、北京中醫藥大學東方醫院方莊院區、方莊城市公園等生活配套設施。

分鐘寺板塊近年來因“分鐘寺三兄弟”（北京天譽、世茂天譽、合生縵云）而名聲大噪，當年曾以12萬+的單價開創了南城房價新標桿。

板塊雖然有豪宅基因，但近期的去化歷程和價格調整也說明市場正在重新審視該區域的真實價值。新地塊入市時，不僅要面對豪宅產品的價格壓制，還要面臨周邊同質化二手房的直接競爭。

另一方面，盡管有豪宅坐鎮，但分鐘寺板塊目前最大的短板在于基礎生活配套不足、城市界面較為混亂。新地塊作為城中村改造的一部分，雖然自身規劃較新，但短期內難以完全擺脫周邊老舊小區的環境影響，商業規劃的全部兌現也需要時間。

2、豐臺區南苑濕地城中村A區FT00-2302-0001地塊

占地6.14公頃，規劃地上建面12.58萬㎡，容積率2.05。

位于豐臺區花鄉街道，緊臨南四環，鄰近地鐵19號線新發地站。

周邊有萬達廣場（北京槐房店）、北京華聯BHG Mall（公益西橋店）、北京博愛醫院、槐新公園、海子公園、南苑森林濕地公園等生活配套設施。

豐臺目前是北京新房庫存最高的區域之一，去化周期約34個月。今年3月份，憑借方程國賢府、嘉棠璟樾等熱銷盤迎來了“小陽春”式的成交反彈，但同比數據依然承壓。

2026年的宅地供應計劃里，又有10宗地塊待入市，且大多集中于三環一帶，堪稱“壓箱底的好牌一次打完”。這對買房人是絕對的利好，但對單個項目本身而言也是巨大的競爭。

南苑地塊2.0出頭的容積率在豐臺算是低密了，居住舒適度是項目亮點之一，同時體量足夠大，綜合開發成本有望進一步下探。此前花鄉板塊的新房樓面價普遍在6萬+/㎡，導致售價高企，勸退了不少剛需。

去年底，嘉棠雅序所在的花鄉001地塊成交樓面價僅4.2萬/㎡，預計售價在6.5萬-7萬/㎡，甚至有傳言總價500萬就能上車。這標志著豐臺區已經“清醒”，不再盲目迷信環線，而是主動降低門檻來搶奪客戶。

南苑地塊同樣具備低樓面價的基因，未來大概率也會推出80多平的小三居等剛需戶型。另一方面，這塊地與嘉棠雅序直線距離不到3公里，這個節點亮相，或對即將開盤的嘉棠雅序釋放一定壓力。

除嘉棠雅序外，周邊還有中海公元里、森與天成、建發觀宸等大量在售新房。同片區、同價位、同配套的情況下，未來各家開發商必然會在戶型設計（如贈送面積）、精裝標準和價格上展開激烈的肉搏戰。

3、通州區老城平房（同仁堂）棚改項目FZX-0302-6037地塊

占地1.61公頃，規劃地上建面3.22萬㎡，容積率2.0。

位于通州區九棵樹街道，五環至六環之間，緊鄰地鐵1號線土橋站。

周邊有梨園主題公園、綠心森林公園、灣里·王府井WellTown、北京中醫藥大學東直門醫院（通州院區）等生活配套設施。

今年第三輪清單中，九棵樹還有一宗地塊擬供應，就在紅盤玖樹滿和北面的0302-6016地塊。

雖然同屬一個街區，但與本次供應的6037地塊還是有一定距離的，直線超過3公里，地鐵3站地。

6037地塊更加往東，位置上靠近六環。南邊就是環球影城，還有去年底才開業的灣里購物中心，步行可達。游樂、購物、餐飲、酒店等一站配齊。

地塊體量不大，地形比較方正，有望打造出一個小爆款。

4、大興區大興新城東組團DX00-0201-0209地塊

占地2.01公頃，規劃地上建面3.62萬㎡，容積率1.8，限高60米。

位于大興區林校路街道，五環至六環之間，緊鄰地鐵4號線大興線黃村火車站站。

屬于大興成熟生活區范圍，周邊居住氛圍濃郁，5-10分鐘生活圈內教育、醫療、商業配套資源優質。下樓既達北京大興站，快捷直通雄安、天津。

商業方面，距離大悅春風里 1.3 公里，鄰近新辰天地購物中心；

教育方面主要是北京建筑大學附中、大興一中、大興八小；

醫療配套有大興區人民醫院、中國中醫科學院廣安門醫院南區等。

目前大興還有一宗住宅用地已掛牌，為0202街區的三合莊0188地塊，與本次供應的0201-0209地塊體量相當，將于6月2日出讓，起拍價8.87億元，折合樓面價2.3萬元/㎡。

3、昌平區朱辛莊新區CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊

占地2.35公頃，規劃地上建面5.33萬㎡，容積率2.27。

其中0801-0055地塊為居住用地，地上建面約3.2萬㎡，容積率2.5，限高80米。

0801-0057為多功能用地，容積率2.0，同樣是限高80米。

位于昌平區史各莊街道、沙河鎮，五環至六環之間，緊鄰地鐵8號線與昌平線換乘站朱辛莊站。

周邊有萬達廣場、北京超極合生匯、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、知辛公園等生活配套設施。

這宗地就在中海未來之境東側，一街之隔，更靠近地鐵站，但又不靠近軌道，中間還隔了一塊多功能用地。

規模比中海未來之境略小，容積率指標和建筑高度一致。

當初中海未來之境地塊出讓時，一度被稱為朱辛莊最后一塊宅地。不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，好在體量不大，不知道中海是否有意拿來做未來之境二期。