摩根大通：內地地產(chǎn)股“綠芽”已現(xiàn)，有望復刻香港地產(chǎn)復蘇行情

五一黃金周數(shù)據(jù)出爐，內地樓市二手成交量同比跳漲31%——摩根大通隨即發(fā)出信號：這一幕，像極了一年前香港地產(chǎn)的起漲時刻。

據(jù)追風交易臺消息，5月7日，摩根大通發(fā)布中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告，作者為分析師Karl Chan團隊。同日，匯豐也發(fā)布了題為《中國房地產(chǎn)：反彈尚在早期》的研究報告，兩家機構罕見地在同一天對內地地產(chǎn)板塊發(fā)出積極信號。

黃金周數(shù)據(jù)：二手成交同比+31%，“小陽春”延續(xù)

根據(jù)摩根大通報告引用的冰山指數(shù)（Iceberg Index）實時數(shù)據(jù)，五一勞動節(jié)5天假期內，25城二手房實時成交量同比上漲31%，延續(xù)了4月份+29%的漲勢。

值得注意的是，這里的31%是實時成交數(shù)據(jù)，而非網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（網(wǎng)簽通常滯后數(shù)周）。若按網(wǎng)簽口徑，黃金周期間同比漲幅為12%。

從城市來看，深圳、廣州受節(jié)前新政提振，新房二手房成交均大幅改善；上海整體維持4月走勢，華潤置地旗下"翡云悅府"項目認籌率超200%；北京假期后半段隨返京人流回升，帶看和成交明顯回暖；成都金茂錦棠項目5月1日單日銷售達1.02億元。

價格層面，根據(jù)冰山二手掛牌價指數(shù)，一線城市房價正在尋底——上海已從底部小幅回升+1.2%，北京、廣州、深圳仍在小幅下跌，但跌幅已明顯收窄。

這次反彈為何“不一樣”？

摩根大通在報告中特別強調，本輪樓市改善有一個耐人尋味之處：沒有明顯的政策驅動

過去幾年，內地樓市每一次階段性回暖，幾乎都能找到對應的政策節(jié)點——2022年11月“16條”、2024年4月“去庫存”、2024年9月“止跌回穩(wěn)”。但這一次，摩根大通表示，“最新的綠芽在某種程度上難以解釋，至少沒有明顯的驅動因素。”

報告認為，可能的解釋包括：股市回暖帶來的財富效應滯后傳導；就業(yè)市場邊際改善；房價經(jīng)歷30%-40%的下跌后（已回到2015年水平）自然尋底；以及香港樓市強勁復蘇（自2025年3月低點以來房價上漲15%）提振了購房者信心。

摩根大通認為，有機復蘇比政策刺激更有價值——后者歷史上只能帶來短期效果。

對標港股：內地地產(chǎn)還在“第一階段”

摩根大通將本輪內地地產(chǎn)股行情，與香港地產(chǎn)股自2025年4月以來的三階段反彈進行對比。

港股地產(chǎn)的三階段走法是：

• 第一階段（綠芽期）：80天內上漲40%

• 第二階段（觀察期）：約6個月橫盤震蕩，市場評估復蘇可持續(xù)性

• 第三階段（確認期）：再漲約30%，市場確認反彈并非"死貓?zhí)?

截至5月6日，港股地產(chǎn)自2025年4月低點以來累計上漲約78%；而內地地產(chǎn)股自2026年4月初低點以來僅上漲22%，恒生指數(shù)同期漲幅為4%。

摩根大通認為，內地地產(chǎn)目前仍處于“綠芽”的第一階段。對標港股第一階段40%的總漲幅，即便已經(jīng)漲了22%，仍有約20%的上漲空間

如果5月、6月數(shù)據(jù)持續(xù)向好，真正的考驗在7月和8月。若屆時數(shù)據(jù)依然穩(wěn)健，摩根大通表示將進一步提升對板塊的樂觀程度，屆時參照港股第三階段，還可能有超過30%的額外上漲空間。

國企領跑，這輪行情更“真實”

本輪反彈還有一個顯著特征：國企跑贏，困境房企落后

自4月低點以來，國企地產(chǎn)股平均上漲約17%，而困境房企（如融創(chuàng)等）僅上漲約2%。這與以往政策驅動行情截然相反——過去幾輪反彈中，困境房企平均漲幅高達278%，國企僅漲77%。

摩根大通認為，這說明本輪行情"投機性大幅降低"，正在吸引真實資金進行中長期布局，有望走出"慢牛"而非"過山車"。

摩根大通還指出，A股地產(chǎn)國企（保利發(fā)展、招商蛇口）自上一輪高點以來，相對港股同類標的跑輸約15%

從估值看，目前國企整體市凈率（P/B）約為0.63倍。若回歸歷史均值0.73倍，對應約16%的上漲空間；若升至均值上方一個標準差，則對應約39%的上漲空間。

投資者情緒：從“觀望”到“入場”

摩根大通在報告中描述了投資者情緒的變化軌跡：

4月初，只有對沖基金（HF）在積極加倉，多數(shù)長線基金（LO）仍處于"觀望"狀態(tài)。但過去一兩周，來自美國和歐洲的長線基金也開始表現(xiàn)出興趣，部分投資者甚至將倉位從港股地產(chǎn)切換至內地地產(chǎn)。

摩根大通表示，"詢問最多的標的是華潤置地，其次是中海外（COLI）和貝殼。"部分對沖基金甚至通過新世界發(fā)展來布局這一主題。

匯豐同日發(fā)聲：倉位仍輕，現(xiàn)在入場不算晚

匯豐在同日發(fā)布的報告中，與摩根大通的判斷高度一致。

匯豐亞洲房地產(chǎn)研究主管Michelle Kwok表示，“盡管反彈持續(xù)，我們認為現(xiàn)在建倉并不算晚。”分析師認為，這仍是一個早期行情，甚至外資投資者也開始重新評估機會，而非單純追漲。

匯豐指出，南向資金持續(xù)流入，整體板塊持倉仍遠低于歷史峰值，“即便是華潤置地，目前的持倉距離最高持倉上限仍有空間，不存在擁擠風險。”

匯豐將華潤置地目標價從37.70港元上調至43.80港元，對應約32%的上漲空間，維持買入評級。理由包括：華潤置地在深圳以70億元人民幣新獲一宗優(yōu)質地塊（原世茂持有，2025年由深圳政府收回），預計可產(chǎn)生超過120億元住宅可售資源，以及約11.6萬平方米的商業(yè)綜合體。

匯豐同時將中海外（COLI）和越秀地產(chǎn)均上調至買入評級，認為板塊穩(wěn)定化趨勢正在強化，風險偏好正在回升。