葛洲壩，活在上個時代的陰影里

4月底，被北京中海寄予厚望的萬泉寺地塊，終于入市了。

這個二環百億地王位于麗澤板塊，中海把其命名為麗金府。項目直接競品不算多，除了君禮著，區域內的北京悅府、瑞府、還有端禮著都賣得七七八八了，競品也就剩下距離較近的兩個陳年老盤：

懋源璟岳，葛洲壩中國府。

是的，你沒聽錯，葛洲壩中國府還在賣，而且貨值老多呢。

這兩年，豐臺樓市已經亂成了一鍋粥。黑科技的陽臺是最先有的，價格也是最先降的。麗金府入市后，懋源璟岳就傳出單價8.8萬的工抵房。然后葛洲壩中國府也宣布降價到8萬多。

葛洲壩中國府，這個名字很久沒有出現在北京樓市了。它還是上個狂飆時代的產物。

兩個月前，北京掀起了一輪地王潮。上一次北京地王這么頻繁出現的年代，還是2015年。也是那段時間，中國府的開發商——葛洲壩有了個外號：

地王專業戶。

2015年，葛洲壩打敗萬科、金茂、金地等七個頭部房企，拿下了豐臺樊家村住宅用地，也就是現在的葛洲壩中國府，一戰成名。扣除公租房和回遷房，商品房的樓面價高達：

7.5萬一平米。

這創下了北京單價最高地塊的紀錄。直到2020年合生7.6萬拿下分鐘寺，這個記錄才被打破。

2016年，葛洲壩在南京也拿了一塊樓面價地王，樓面價4.5萬每平，成為南京史上單價最貴的地王。

后來，又陸陸續續在合肥、杭州拍下了地王。

葛洲壩拿下地王沒多久，房住不炒出臺，全國22個城市出臺調控政策。地價有了限價，商品房也有了銷售指導價。

北京豐臺、朝陽地塊限價最高不超8.5萬，南京河西的限價和葛洲壩拿地的地價是一樣的。

對葛洲壩來說，過去的地王變成了燙手的山芋，除了時間，沒有任何辦法可以解決。

時間一拖就是四年。2019年，北京中國府開盤，價格11.3萬一平，還沒到盈利的及格線。同一年，南京的中國府也緊急開盤了。緊急開盤的原因，據說是被約談了。

李嘉誠的捂盤，讓他賺的盆滿缽滿。但捂盤的福利，葛洲壩一點都沒有看到。

北京中國府開盤兩年多，僅網簽了16套。

南京中國府虧本入市，好在已經售罄。拿地三年半未開盤，實際持有成本已經逼近6萬。加上建安費、精裝費，成本單價比入市均價6.4萬還要再高一些。

葛洲壩地產板塊的營收在各地地王的拖累下開始下坡。2016年，葛洲壩地產營收即將突破百億大關。但沒想到，成為了巔峰。一年后，營收驟降，只有62.5億。

利潤的下跌更明顯。2017年，利潤還在11.2億，2018年直接折損近四成，只剩6.4億。

2019年，房企扎堆入駐大灣區，葛洲壩也底價拿下廣州南沙金融島地塊。

但歷史又一次重演。2021年7月，廣州南沙叫停人才房政策，南沙的住宅用地限地價、限房價，還要求不低于50%的住房，要賣給首套住房家庭。

政策發布一個月后，南沙樓市明顯冷靜了不少。限價政策后，南沙新盤的價格戰已經內卷到2塊錢。自然，葛洲壩項目的去化又拖慢了。直到現在，仍然在售。

這是葛洲壩投資的又一個百億項目，上一個還是北京中國府。

俗話說，能拯救老地王的，永遠是新地王。九年后，又是一輪地王潮，北京二環外西郊冷庫地塊的樓面價降到了5.7萬。

半個月前，讓南京地產人激動的G28地塊，歷時三小時拍了226輪，樓面價重上四萬五，但還是沒能打破葛洲壩的記錄。

在拿地上吃夠了虧的葛洲壩痛定思痛，2020年宣布：

不再通過招拍掛拿地，而是以產城的形式勾地，進行城市更新等。

2020年10月，葛洲壩宣布換股重組，中國能建將換股吸收合并葛洲壩。合并完成后，葛洲壩將終止上市。

宣布重組的前一天，何金鋼從葛洲壩辭職離場。他執掌地產的12年，葛洲壩的一級土地開發布局了所有一線城市，也在各地的土拍上一舉成名。

如果沒有2017年的那場調控，葛洲壩的規模可能也會走向大大大。但在高價地的拖累下，已經從地王專業戶變成了：

地產掉隊生。

2020年4月，葛洲壩地產進行了人事變更。時任地產董事長何金鋼、總經理周軍華調回集團總部，接任董事長的是原葛洲壩電力有限責任公司董事長桂桐生，接任總經理的是原葛洲壩集團戰略與投資部主任楊揚洋。

桂桐生的任期只有21個月。2022年1月，葛洲壩完成換股吸納后，他從地產離場，調任葛洲壩水泥公司任董事長。

完成合并后，葛洲壩地產改了名字：

能建城發。

改名后，能建城發看上去踏實一點了。

2022年7月，總經理楊揚洋被任命為新任董事長。2023年，他們請來了知名職業經理人蕭睿，擔任總經理。蕭睿曾經是招商最年輕的區域總，也推動禹州突破了千億。

一線的營銷總監，他們也都換上了經驗豐富的人才。

2023年，葛洲壩重啟招拍掛。到2024年1月，能建城發拿了11塊地。這些新拿項目有個特點：

大多都是底價拿地。

十年前拿地的葛洲壩中國府仍然在售。子姨查了下，至今為止網簽42套，金額約12億左右，銷售回款還不到地價一半。

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