年報(bào)觀察丨中國(guó)鐵建地產(chǎn)的進(jìn)與退

觀點(diǎn)網(wǎng) 中國(guó)鐵建地產(chǎn)隸屬于中國(guó)鐵建股份有限公司旗下，是經(jīng)國(guó)資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，其近年來(lái)也不再低調(diào)，于2025年在北京、上海、成都等地的土拍市場(chǎng)頻頻出手。

但實(shí)際上，這種"活躍"并非是盲目擴(kuò)張，更像是戰(zhàn)略調(diào)整后對(duì)城市的精準(zhǔn)聚焦。縱觀中國(guó)鐵建地產(chǎn)近年來(lái)的布局軌跡，其在獲取項(xiàng)目方面的投入力度和規(guī)模整體呈收縮態(tài)勢(shì)，有限的資源正加速向高能級(jí)城市集中。

4月30日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2025年公司債券年度報(bào)告。公司在過(guò)去一年的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)得以為大眾所知。

住宅銷(xiāo)售承壓

數(shù)據(jù)顯示，在2025年，中國(guó)鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入464.66億元，相較于2024年的466.46億元，同比減少0.39%。

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，房屋銷(xiāo)售類(lèi)是中國(guó)鐵建地產(chǎn)的主要營(yíng)收來(lái)源。在2025年，該板塊業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了94.71%的總營(yíng)收占比，與上年的94.78%相對(duì)持平，共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收440.09億元、同比下降0.46%，營(yíng)業(yè)成本408.19億元、同比上升5.5%。

具體而言，房屋銷(xiāo)售板塊覆蓋了住宅、類(lèi)住宅、保障房、商業(yè)地產(chǎn)、辦公等多個(gè)細(xì)分類(lèi)型，其中住宅為房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的主力，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收423.97億元，同比增長(zhǎng)1.06%，占總收入比重達(dá)91.24%。

不過(guò)，住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本也明顯提高了6.64%達(dá)387.1億元，毛利率由上年的13.47%下降至8.7%。

就此表現(xiàn)而言，在過(guò)去一年，中國(guó)鐵建地產(chǎn)或許為加速項(xiàng)目去化適度調(diào)整了價(jià)格策略，"以?xún)r(jià)換量"以及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化、單位開(kāi)發(fā)成本上升等綜合影響，直接拉高業(yè)務(wù)成本，侵蝕了利潤(rùn)空間。

相較于房屋銷(xiāo)售類(lèi)板塊的穩(wěn)定表現(xiàn)，中國(guó)鐵建地產(chǎn)的物業(yè)板塊在2025年取得了明顯進(jìn)步。數(shù)據(jù)顯示，該板塊業(yè)務(wù)在過(guò)去一年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.73億元，同比上升14.31%，占總營(yíng)收的比重由3.7%提高至4.24%。業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本為18.07億元，同比上升13.29%。

總體而言，相較于上一年，中國(guó)鐵建地產(chǎn)的營(yíng)收表現(xiàn)相對(duì)持平，毛利率卻出現(xiàn)下滑，由2024年的12.78%降至7.18%；全年?duì)I業(yè)成本431.29億元，同比增加6.01%。

更值得注意的是，中國(guó)鐵建地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)出現(xiàn)了虧損。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，該公司2025年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-38.99億元，上年為561.18萬(wàn)元；全年凈利潤(rùn)-31.35億元，由上年的12.42億元轉(zhuǎn)虧。

中國(guó)鐵建地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，也波及到了其母公司中國(guó)鐵建。據(jù)中國(guó)鐵建發(fā)布的2025年年度報(bào)告，該公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10297.845億元，同比減少3.5%，主要是報(bào)告期工程承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物資物流業(yè)務(wù)減少所致。

同時(shí)，全年資產(chǎn)減值損失-38.08億元，同比擴(kuò)大25.35%，中國(guó)鐵建認(rèn)為，主要是報(bào)告期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、合同資產(chǎn)計(jì)提損失準(zhǔn)備所致。

截至報(bào)告期末，中國(guó)鐵建地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為75.98%，較2024年的77.85%略有改善，但仍處于較高水平。

中國(guó)鐵建地產(chǎn)對(duì)此表示，主要是因?yàn)榘殡S業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司融資需求及規(guī)模不斷增長(zhǎng)。該公司坦言，"近幾年公司加大銀行借款規(guī)模，并積極以直接融資的方式發(fā)行各類(lèi)債券增強(qiáng)資金實(shí)力，使得公司負(fù)債規(guī)模有所上升，面臨一定的長(zhǎng)期和短期償債壓力，若公司未來(lái)的負(fù)債水平不能保持在合理的范圍內(nèi)，償債壓力將持續(xù)增加，公司資金流動(dòng)性將存在或有風(fēng)險(xiǎn)。"

據(jù)悉，截至2025年末，中國(guó)鐵建地產(chǎn)貨幣資金余額約為113.74億元，同比減少33.67%，主要是因報(bào)告期內(nèi)回款金額下降。

期末合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額為899.3億元，較年初增長(zhǎng)0.25%；非發(fā)行人合并范圍口徑增長(zhǎng)0.36%至624.14億元；一年內(nèi)到期債務(wù)分別為398.02億元、293.61億元。

事實(shí)上，中國(guó)鐵建地產(chǎn)在資本市場(chǎng)依然保持暢通的融資渠道，于2025年通過(guò)發(fā)行多期公司債券有效優(yōu)化了債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，緩解了短期償債壓力。然而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，仍需增強(qiáng)內(nèi)生造血能力。

探尋第二曲線

從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年，中國(guó)鐵建地產(chǎn)已在51個(gè)國(guó)內(nèi)城市和莫斯科布局332個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)9000萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)面積約7700萬(wàn)平方米。

然而這一廣泛布局主要源于過(guò)去幾年行業(yè)高峰期的大舉擴(kuò)張。近年來(lái)，中國(guó)鐵建地產(chǎn)已顯現(xiàn)出明顯的收縮態(tài)勢(shì)，該公司大幅縮減了拿地規(guī)模，并將資源高度集中于核心城市。

據(jù)中國(guó)鐵建地產(chǎn)母公司中國(guó)鐵建發(fā)布的數(shù)據(jù)，在2021年，新增房地產(chǎn)項(xiàng)目64個(gè)，新增土儲(chǔ)總建面共計(jì)2115萬(wàn)平方米，達(dá)近年高峰期。

此后，新增項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)下降。2024年，僅在上海、西安、成都、南京、天津等13個(gè)城市共計(jì)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，權(quán)益總計(jì)容面積為199.8萬(wàn)平米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為147.32億元，獲取土地平均溢價(jià)率為5.16%。在獲取項(xiàng)目中，一二線城市獲取土地19宗，權(quán)益土地價(jià)款為141.53億元，占比為96%。

2025年，中國(guó)鐵建在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資布局方面進(jìn)一步收斂，重點(diǎn)圍繞高能級(jí)、深耕城市拓展項(xiàng)目。全年僅在北京、上海、西安、成都、海口等5個(gè)城市共獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目7個(gè)，權(quán)益總計(jì)容面積43.88萬(wàn)平米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款99.8億元，獲取土地平均溢價(jià)率12.51%。

伴隨住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步收縮，中國(guó)鐵建地產(chǎn)將重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)與項(xiàng)目加速去化。

在4月27日召開(kāi)的2026年精細(xì)化管理暨項(xiàng)目管理推進(jìn)會(huì)上，中國(guó)鐵建地產(chǎn)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)孫洪軍強(qiáng)調(diào)，要把項(xiàng)目作為企業(yè)管理與創(chuàng)效的基本單元，以現(xiàn)金流為主線，對(duì)存量項(xiàng)目逐一梳理、逐一評(píng)價(jià)，抓實(shí)抓細(xì)項(xiàng)目管理，加強(qiáng)項(xiàng)目黨支部參與項(xiàng)目重大事項(xiàng)管理。

他還談到，要高質(zhì)量做好新獲項(xiàng)目，堅(jiān)持"單盤(pán)主義"，選優(yōu)配強(qiáng)項(xiàng)目操盤(pán)手，保持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，嚴(yán)抓工程質(zhì)量。

在這場(chǎng)會(huì)上，中國(guó)鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理、黨委副書(shū)記、副董事長(zhǎng)陳建軍也明確談到，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入品質(zhì)化階段，各單位要主動(dòng)轉(zhuǎn)向"單盤(pán)主義"，堅(jiān)持精耕細(xì)作，做好投資、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、成本、財(cái)稅、質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)工作，全力打造精品項(xiàng)目。

顯然，在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，中國(guó)鐵建地產(chǎn)也正做出改變。

值得注意的是，中國(guó)鐵建地產(chǎn)長(zhǎng)期聚焦"一體兩翼、多點(diǎn)支撐"的戰(zhàn)略方向，"一體兩翼"是指，除住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，輔以TOD、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)作為賽道性業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元、運(yùn)營(yíng)機(jī)理互補(bǔ)；"多點(diǎn)支撐"是指以康養(yǎng)、租賃、海外等業(yè)務(wù)為支撐點(diǎn)，賦能支持主賽道業(yè)務(wù)的同時(shí)，作為戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備性業(yè)務(wù)培育發(fā)展。

據(jù)悉，中國(guó)鐵建地產(chǎn)在商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)上協(xié)同發(fā)力。截至2025年底，旗下城市運(yùn)營(yíng)公司在營(yíng)項(xiàng)目30個(gè)。其中，2025年成功簽約7個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，新增運(yùn)營(yíng)管理面積41.4萬(wàn)平方米。

外拓項(xiàng)目包含了奧特萊斯、五星級(jí)酒店及城市公園三類(lèi)新業(yè)態(tài)，顯著豐富了業(yè)務(wù)矩陣，更開(kāi)辟了多元化的利潤(rùn)增長(zhǎng)通道。

商業(yè)項(xiàng)目方面，中國(guó)鐵建地產(chǎn)確立了核心商圈、社區(qū)購(gòu)物中心、鄰里生活中心三類(lèi)產(chǎn)品線。

截至2025年底，6個(gè)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的平均招商率提升至95%，租金坪效躍升至53.15元/月/平方米，年度運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)至10149萬(wàn)元。

就在今年1月22日，中國(guó)鐵建地產(chǎn)旗下首家自主高端品牌酒店--御笙酒店在溫州全面投入試營(yíng)業(yè)，并已于4月26日進(jìn)入正式開(kāi)業(yè)。

御笙酒店坐落于溫州市集新未來(lái)社區(qū)核心區(qū)位，是一所集客房、餐飲、康體功能于一體，按五星標(biāo)準(zhǔn)打造的綜合性高端酒店。該酒店的亮相，也是中國(guó)鐵建地產(chǎn)盤(pán)活自有資產(chǎn)、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的重要實(shí)踐。顯而易見(jiàn)的是，在住宅銷(xiāo)售之外，中國(guó)鐵建地產(chǎn)正在構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線。

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