套現44.6億！越秀地產為何主動“賣掉”自家優質資產？

出品|中訪網

審核|李曉燕

當房地產行業告別野蠻生長，步入精細化運營的新常態，房企們的生存法則早已悄然改變。不再是盲目鋪攤子、擴版圖，學會“做減法”反而成了硬核實力的體現。5月4日，越秀地產（00123.HK）就上演了一場干脆利落的資產大騰挪，將旗下多項非核心資產打包轉讓給母公司越秀集團附屬企業，一舉拿下44.6億元凈現金流入，還順帶收獲1.08億元稅后收益。

這場看似簡單的資產買賣，絕非房企缺錢甩賣的無奈之舉，更像是一場精準謀劃的“戰略瘦身”。甩掉包袱、回籠資金、聚焦主業，越秀地產用一招斷舍離，在行業調整期走出了一條國企房企的清醒突圍路。

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精準剝離三類包袱

做生意難免會遇到“食之無味，棄之可惜”的資產，越秀地產此次出手，直接把這類“雞肋資產”清理得干干凈凈，精準瞄準低周轉商辦、非核心區域、長周期培育業務三大類，每一筆剝離都透著經營智慧。

先看廣州南沙的一眾商辦資產，作為越秀傾力打造的第二座IFC，南沙國際金融中心妥妥的區域地標，總建面22萬㎡的商辦綜合體，剛投入運營不到3年，顏值與實力兼備。可光鮮的外表下，藏著資金占用的痛點：這類高端商辦項目投資體量巨大、回報周期極長，此次轉讓的兩棟辦公大樓，即便坐擁優質地段，旗下兩家項目公司2025年依舊處于虧損狀態，持續拖著現金流。一同被轉讓的云谷、智谷產業園，同樣是資金周轉慢、短期難盈利的持有型物業，看似是優質資產，實則不斷消耗公司運營資金。

再看遠在貴州畢節的酒店，更是典型的“邊緣資產”。既不在越秀地產核心布局版圖內，運營以來連續兩年虧損，管理起來跨區域耗時耗力，盈利前景也十分渺茫，留著純屬徒增經營負擔。

還有深耕多年的康養業務，聽起來是朝陽產業，未來潛力無限，越秀更是布局了42家相關企業，甚至手握新三板掛牌養老公司股權。但理想很豐滿，現實很骨感，國內康養行業尚處于起步階段，前期需要持續砸錢投入、耗費大量管理精力，短時間內根本無法實現盈利，完全是“用主業利潤養長期夢想”，對當下以盈利修復為核心的越秀地產來說，成了甜蜜的負擔。

這些資產并非不好，只是不合時宜。面對行業低利潤環境，越秀地產沒有戀戰，果斷選擇轉手。更巧妙的是，接盤方都是母公司越秀集團旗下全資子公司，屬于集團內部資源整合，并非對外低價拋售。一來，上市平臺甩掉虧損包袱，回籠巨額現金流；二來，康養、商辦等資產交由集團專業平臺運營，借助集團資源蓄力發展，最終實現“上市公司輕裝上陣，集團資產價值深耕”的雙贏，堪稱完美的內部資源調配。

此次剝離，給越秀地產帶來的好處立竿見影：44.6億真金白銀到賬，4億用來償還債務緩解財務壓力，剩余40.6億全部補充運營資金，錢包瞬間鼓了起來；資產結構大幅優化，減少近59億低效資產，財務報表更健康；同時精簡跨業態、跨區域管理鏈條，讓團隊不用再分心打理副業，全身心扎根核心主業。

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重倉核心城市

剝離非核心資產，從來不是目的，把有限的資金和精力，用在最能創造價值的地方，才是越秀地產的真正用意。在房地產市場“強者恒強、分化加劇”的當下，公司早已明確方向：放棄分散布局，把所有籌碼押注核心城市住宅開發，用精準投資破解盈利難題。

2025年的地產市場，不少房企陷入規模縮水、業績虧損的困境，而越秀地產卻穩穩站穩千億陣營，全年合同銷售額1062.1億元，穩居行業第九名，這份成績實屬不易。細看銷售結構不難發現，越秀的業績基本盤牢牢扎根在北上廣深、杭州、成都六大核心城市，超85%的銷售額來自這里，一線城市獨自就貢獻了78%的業績，足以見得核心城市市場的超強韌性。

不僅銷售端聚焦核心，投資拿地更是毫不含糊。2025年越秀地產244億權益土地投資，96.3%都砸向六大核心城市，不盲目布局三四線，不跟風涉足冷門區域，憑借精準的投資策略，牢牢守住土儲成本優勢。

規模穩住了，盈利卻成了亟待解決的難題。2025年越秀地產毛利率從10.5%下滑至7.8%，歸母凈利潤更是從10.4億暴跌至0.6億，規模與利潤嚴重脫節，成為公司發展的最大痛點。對此，管理層早已定下目標：以投促穩，全力修復毛利率，而核心城市的優質項目，正是利潤修復的關鍵——核心城市新項目毛利率能達到15%以上，遠高于現有水平，是破解盈利困境的最佳抓手。

如今，44.6億資金回籠，無疑為越秀地產加注核心城市送上了充足“彈藥”。2026年初，越秀集團早已提前布局，以236億天價拿下廣州天河馬場黃金地塊，刷新廣州樓面價紀錄，該地塊地處珠江新城與金融城之間，是核心區稀缺優質地塊，未來注入越秀地產后，將成為拉動毛利率的王牌項目。同時，公司針對性補強華東區域，引入資深高管坐鎮上海、杭州市場，打磨產品力、提升操盤能力，在核心城市競爭中筑牢優勢。

當下的地產行業，早已不是“廣撒網就能多撈魚”，而是“精耕細作才能提質增效”。越秀地產回籠資金全力主攻核心城市住宅業務，正是順應行業趨勢，從“規模擴張”轉向“質量提升”，用確定性投資對沖行業風險，一步步實現規模與利潤的雙向平衡。

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短期瘦身效果拉滿

毫無疑問，這場44.6億的資產大騰挪，是越秀地產應對行業周期的明智之舉，短期利好直接拉滿。巨額現金回籠讓公司財務流動性大幅提升，債務壓力有效緩解，低效資產剝離讓經營更聚焦，母公司的強力賦能，更是讓越秀地產在行業洗牌中擁有了更強的抗風險能力，穩穩站穩發展腳跟。

但越秀地產也并未盲目樂觀，清醒地認識到，瘦身減負只是第一步，想要真正實現高質量發展，依舊面臨不少挑戰。

核心城市雖好，卻不是利潤的“保險箱”。高地價意味著高成本，客戶對產品品質、交付標準、物業服務的要求也更為苛刻，一旦市場出現波動，或是成本控制不到位，毛利率修復依舊困難重重；過往依賴合作開發擴大規模，雖降低了投資風險，但利潤分成也導致股東收益縮水，如何優化合作模式、提高自主開發比例，是提升盈利水平的關鍵；核心城市房企云集，競爭白熱化，越秀想要突圍，不僅要有資金和土儲，更要打造差異化產品力，形成自身品牌優勢，這需要長期深耕與打磨。

同時，此次剝離的商辦、康養資產，雖短期虧損，但長期來看具備一定增值潛力，交由集團運營后，越秀地產也無法再享受未來資產增值收益，算是短期發展與長期價值的權衡取舍。

行業調整期，比盲目擴張更難得的，是懂得適時取舍。越秀地產這場大刀闊斧的資產斷舍離，沒有躺平擺爛，也沒有激進冒險，而是以退為進，用44.6億資產騰挪，換來了主業發展的無限可能，盡顯國企房企的責任與經營智慧。

短期來看，資金加持、結構優化，讓越秀地產有足夠底氣應對行業寒冬；長期來看，聚焦核心城市、深耕主業盈利，這條路雖充滿挑戰，卻是房企高質量發展的必經之路。

未來，能否成功修復毛利率、實現規模與利潤雙豐收，我們拭目以待。而越秀地產的這份“減法智慧”，也給當下的地產行業帶來了深刻啟示：學會取舍、聚焦主業，才能行穩致遠。