變現超44億元！越秀地產做了筆大交易

實力雄厚的母公司又出手了。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

5月4日，越秀地產股份有限公司(以下簡稱“越秀地產”,00123.HK)宣布擬向母公司——越秀集團的附屬企業轉讓多項資產，包括位于廣州的南沙國際金融中心、云谷產業園及S1棟樓宇、智谷產業園，位于畢節的一間酒店及培育多年的康養業務。

這筆關聯交易預計可為越秀地產帶來44.6億元的凈現金流入。越秀地產董事長林昭遠認為，此次剝離非核心區域持有型資產及非核心業務是該公司優化資產結構、聚焦核心主業的戰略性步驟，可觀的資金回流有助于該公司把握核心住宅開發市場的機遇。

2025年，越秀地產雖然保持了千億銷售規模，但毛利率、凈利潤等指標均面臨下行壓力。林昭遠在3月份的業績會上透露，該公司核心城市的新項目毛利率在15%以上，未來將“以投促穩”，盡快修復毛利率。2025年，該公司的購地資金中有96.3%投向了了六個核心城市，此次超40億元的現金回籠又為其加注核心城市增添了籌碼。

剝離非核心資產和業務

根據公開信息，南沙國際金融中心是越秀地產在廣州打造的第二座“IFC”，是一個融合地標甲級、標準甲級寫字樓和高端公寓業態的商辦綜合體。該項目的總建筑面積約22萬平方米，于2023年10月投入使用。此次擬轉讓的是一幢地面以上41層高辦公大樓及一幢地面以上29層高辦公大樓，總建筑面積約12.9萬平方米，交易價格約19.3億元。

云谷產業園、S1棟樓宇及智谷產業園也都位于南沙區，轉讓的資產主要是具產業園及附屬商業功能的樓宇及地庫。畢節酒店則地處貴州省畢節市大方縣，由一幢六層高的地上酒店大樓組成，自2023年起投入營運。

越秀地產擬轉讓的康養目標公司(直接或間接持有42家被投資公司)主要從事醫療、護理及養老業務的投資、營運及管理，被投資公司中包括在全國中小企業股份轉讓系統上市的無錫朗高養老集團股份有限公司(股票代碼:839367.NQ)。

越秀地產在公告中直言，本次出售的資產及業務雖具發展潛力，但仍處于孵化培育階段。“為降低對本集團營運資金之需求，本集團擬實施本次出售。”例如，南沙國際金融中心、云谷產業園(包括S1棟樓宇)及智谷產業園為長期持有且周轉相對較慢的商業物業，南沙國際金融中心被出售的3家項目公司有2家2025年仍處于虧損狀態。畢節酒店和一家康養目標公司也連續兩年虧損，畢節不屬于該公司主營業務所在區域，為非核心區域的非核心資產，而“國內康養行業屬新興行業，仍處于早期孵化及培育階段，需要較長的發展周期方能逐步走向成熟。”

據初步測算，本次交易完成后，越秀地產將可獲得約44.6億元的凈現金流入，并錄得除稅后收益約1.08億元。其中，4億元現金用于償還現有債務，剩余約40.6億元用作營運資金。

毛利率承壓下的戰略選擇

一位知情人士告訴中國房地產報記者，上述一系列交易亦是越秀集團內部的一次資源整合，2025年便已開始籌劃，買方廣州造紙集團、廣州越秀智造、廣州越秀實業投資、廣州越秀健康均為越秀集團的全資附屬公司。1月23日，越秀集團召開2026年度經濟工作會議，其董事長陳強在會上對該公司的各個業務板塊都提出了發展要求，包括，要做強做精金融、做優做深地產、做大做新交通、做穩做特食品，大力發展戰新產業等。

按照越秀地產的說法，此次將康養業務整合至越秀集團旗下專門的健康產業平臺，可借助越秀集團在資金、資源及產業協同方面的綜合優勢，加速其業務布局與規模化發展。“畢節酒店的轉讓亦有助于本集團精簡非核心區域資產的管理鏈條，使本集團更能專注于核心區域的主營業務發展。”

盤活存量資產、剝離非核心資產及業務，體現了“做優”的目的，而出售資產回籠的資金，越秀地產計劃用于住宅開發核心業務，則是“做深”的訴求。

聚焦核心區域的主營業務是越秀地產應對市場下行壓力的戰略選擇。2025年，該公司實現了1062億元的合同銷售金額，位列行業第9，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市的銷售貢獻占了約85.6%。其中，一線城市銷售金額超800億元，占比約78%。銷售表現相對穩定，但利潤指標仍處于下行通道，其毛利率由2024年的10.5%降至2025年的7.8%，歸屬母公司凈利潤也從2024年的10.4億元降至2025年的0.6億元。

林昭遠在業績會上表示，毛利率下滑是受行業深度調整影響，未來將通過已投的較高毛利項目，以及降本增效、提升產品力等措施將毛利率提升到一個合理水平。

在越秀地產看來，目前房地產市場仍保持著結構分化的特征，且分化機會高度集中在核心城市核心地段，在這些地方打造的“好房子”更容易獲得市場認可，實現高毛利率和理想去化速度。2025年，該公司244億元的權益土地投資額中，有96.3%投向了核心六城。

2026年，越秀地產安排了300億元的權益投資預算，此次出售資產變現的40.6億元現金是否包含在內，目前不得而知。加注核心城市核心地段的投資戰略仍在持續推進，今年以來，越秀地產已相繼在上海、成都落子。越秀集團更是以236億元總價競得廣州的馬場地塊，參考過往的案例，這個項目有望在推售前注入越秀地產，成為該公司穩定毛利率的壓艙石之一。