馬光遠高呼深圳房地產爆發，拐點已至！網友：買房人開始著急了…

5月6日，經濟學家馬光遠高呼深圳房地產爆發、熱點城市拐點已至，再疊加此前多位業內專家的接連發聲，讓沉寂許久的房地產市場又現熱議。

專家以“春江水暖鴨先知”的行業敏感度，勾勒出“一線復蘇大漲帶動二三線、輻射四五線”的傳導邏輯，還將樓市與股市綁定，強調“買漲不買跌”的市場心理，這番判斷看似貼合行業規律，卻也需要結合當下房地產的實際基本面理性看待。

另據媒體報道，財聯社5月6日訊政策暖風頻吹背景下，2026年“五一”長假（5月1日—5月5日）全國樓市熱度，呈現大幅攀升態勢。

中指院數據顯示，今年五一期間，重點26城新建商品住宅網簽面積51.8萬平方米，同比增長12.5%；11城二手房成交量同比增長超26%。深圳、廣州、武漢等節前出臺新政的城市升溫顯著，北京、上海、杭州等核心城市則延續了溫和復蘇走勢。
“在新政集中落地催化下，全國樓市呈現一線全面企穩、強二線穩步筑底、三四線分化的格局，二手房成交領跑、剛需需求集中釋放、核心區熱度上漲成為核心特征，為全年樓市復蘇奠定關鍵基礎。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。

于是有博主發帖稱，千萬別誤判！這次房價上漲不是“曇花一現”。

信號已經很明確了！李嘉誠再次進入樓市，抄底房地產。深圳放開限售交易量翻倍，上海4月交易量窗10年來新高！整個市場看漲預期越來越明晰。急售的、價格低的該賣的都已經賣掉了，剩下的房源都是不著急的，不愿意接受當下市場價格的，買房人開始著急了……
越來越多的房東調高了掛牌價。這次上漲不是“曇花一現”，千萬別誤判。一旦錯過，將后悔十年。

對此，也有網友認為，這一波是集攢了好幾年一直觀望的剛需和改善的情緒釋放，不是真正的反轉，這些都是存量，只要投資客不進來，房價就不可能漲。

有網友指出，決定今后的房價有兩個基本面：一是新房和二手房的存量。二是社會人均住房面積。新房和二手房的存量決定房地產市場的供給。人均住房面積決定社會（市場）需求 ，目前人均住房面積已經達到40多平米，已經達到發達國家水準，社會整體對房子需求疲軟。

任何年代，任何事物都有普遍性和特殊性，“京滬廣深”這些國家級熱點城市，房價的上漲的同時，我們也應當看到一些小地方房地產極端低迷，這是房地產市場整體疲軟中的特殊性。不能代表整體。

• 不可否認，深圳作為一線城市，憑借產業支撐、人口流入等核心優勢，房地產市場具備較強的韌性，局部區域出現的回暖信號，確實是市場底層需求的真實體現，這也是專家判斷“拐點已至”的重要依據。

而“買漲不買跌”的邏輯，無論樓市還是股市，都是大眾普遍的投資心理——當市場出現上漲預期，觀望者會因擔心踏空入場，形成短期的市場熱度，這是資本市場的共性特征，專家的判斷精準抓住這一市場心態。

但與股票的金融屬性不同，房子的居住屬性才是根本，其流通性、變現難度與股票相去甚遠，且四五線城市缺乏一線的產業、人口紅利，多數城市還面臨庫存高、需求疲軟的問題，一線的復蘇紅利能否順利傳導至下沉市場，仍存巨大變數。此前不少三四線城市曾因跟風漲勢出現庫存積壓，便是市場規律的真實印證。

更值得注意的是，當下的房地產市場，早已不是過去“普漲普跌”的時代，“房住不炒”的定位始終未變，政策端的調控始終圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”展開，這意味著即便一線出現回暖，也難以再現過去的全面大漲，更多是結構性的機會。

專家的“喊漲”，更多是對一線核心城市市場信號的捕捉，而非對整個房地產市場的全面判斷，若四五線城市的購房者盲目跟風，很可能陷入“接盤”的困境。

對于購房者而言，面對專家的各類判斷，更需要保持獨立思考：剛需群體無需被市場情緒裹挾，應結合自身居住需求、經濟實力理性決策；投資客則需認清房地產市場的時代變化，摒棄“買漲就賺”的老舊思維，關注城市的核心競爭力與房產的實際價值。

而對于整個市場，一線的回暖是積極信號，但真正的健康復蘇，不是靠“買漲不買跌”的情緒推動，而是建立在真實需求、良性循環的基礎之上。

說到底，房地產的“春江水暖”，不是單一城市的信號就能定義，更不是靠情緒炒作就能維系。唯有回歸居住本質，貼合市場真實需求，樓市的復蘇才會更有底氣，也更具可持續性。

對此，你怎么看呢？