湖南
9月24日這次對房地產的救市，可以說是前所未有，超出很多人的意料之外。
為什么這么說呢？因為一些認為不可能的事情，也變成了可能。比如降低存量房貸利率等等。
我在9月24日前之所以不看好降低存量房貸利率，是因為根據2019年-2024年中國銀行業凈息差與不良貸款率變化顯示，在2024年1季度，銀行不良貸款率以1.59%超過銀行凈息差1.54%。
調整存量房貸利率，可能只會讓銀行凈息差更低。這樣當不良貸款率沒有得到緩解，甚至還有可能更高的情況下，銀行不良貸款率可能會遠遠超過銀行凈息差。這樣下去，銀行的結果是非常不樂觀的。
但降低存量房貸利率還是發生了。那么，史詩級救市來了，房價會不會漲起來？可以說，不同的人，有不同的看法。
樂觀者認為，這是（房價）起飛的前奏。史詩級救市，房價即將大漲。
而悲觀者認為，國際形勢動亂，國內嚴重內卷，下崗失業收入降低，人口紅利消失，樓市嚴重供大于求，開發商和炒房客競價下殺跑貨，銀行不良資產甩賣，房價只能繼續尋底。
我個人認為，史詩級救市來了，房價從長期來看會漲。但尚需很長的一段時間。為什么這么說呢？主要基于以下幾個理由：
首先，土地供應和商品房供應，在“對商品房建設嚴控增量”的政策之下，可能會進一步減少。
不知大家注意到沒有，9月26日中央經濟工作會議上，首次強調“對商品房建設要嚴控增量”。這意味著，之前那種大開發大建設，可能要終結了。未來，商品房可能需要跟住房有限需求來進行開發建設。
緊接著，9月29日，住房城鄉建設部召開黨組會議傳達學習中央政治局會議精神，明確指出“要對商品房建設嚴控增量”，說明商品房建設嚴控增量，可能很快就會得到貫徹落實。
其次，在商品房供應和商品房需求，達到均衡后，房價才會在進一步需求刺激下上漲。
有人認為，史詩級救市來了，房價就會立刻漲。這是不現實的?，F實的情況是，住房供應遠大于住房需求。
根據七普全國住房總量和人均住房面積來看，七普期間，住房總面積為517.2億平方米，住房總間數為14.9億間，人均住房建筑面積41.8平方米，人均住房間數1.2間/人。
因此，在這種住房供應遠大于住房需求的情況下，救市只會增加需求，而不會導致房價立刻上漲。
只有在商品房供應和商品房需求達到新的均衡后，在進一步需求刺激下，房價才會上漲。
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