北京
眾多企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)后，時(shí)常擔(dān)憂土地閑置時(shí)長(zhǎng)接近兩年，會(huì)被行政機(jī)關(guān)直接收回處置，僅憑年限判定風(fēng)險(xiǎn)，非常容易陷入認(rèn)知誤區(qū)。今天楹庭張婷律師結(jié)合《閑置土地處置辦法》為大家解讀，核心結(jié)論先給大家：明確核心法律結(jié)論：土地閑置滿兩年并不等同于必然被收回，能否實(shí)施收回行為，主要依據(jù)閑置形成原因以及行政處置程序是否合法來判定。
一、企業(yè)自身原因?qū)е麻e置：滿兩年可收回，但需走法定流程
如果確實(shí)是企業(yè)自身原因?qū)е麻e置，比如資金鏈斷裂、項(xiàng)目停擺，且滿足“未按期動(dòng)工、開發(fā)投資額未達(dá)法定標(biāo)準(zhǔn)”等閑置認(rèn)定條件，閑置滿兩年后，行政機(jī)關(guān)有權(quán)依法無償收回土地，但絕對(duì)不能未經(jīng)流程直接收地。正確程序是：先完成土地閑置認(rèn)定，出具《閑置土地認(rèn)定書》，閑置滿1年不滿2年的先征繳土地閑置費(fèi)，閑置滿2年之后才能啟動(dòng)收回程序，跳過任何前置流程直接收地，均屬于違規(guī)行政行為。
二、政府或不可抗力導(dǎo)致閑置：滿兩年也不能無償收回
若閑置原因不在企業(yè)，而是行政機(jī)關(guān)行為或不可抗力導(dǎo)致，即便閑置滿兩年，相關(guān)部門也無權(quán)無償收回土地。常見情形包括：政府規(guī)劃調(diào)整、政策變動(dòng)、區(qū)域配套設(shè)施不完善，或是地震、洪水等自然災(zāi)害。比如，政府通知企業(yè)暫緩施工等待新規(guī)劃落地，一拖就是兩年，這種情況下，企業(yè)可依法申訴，申請(qǐng)延長(zhǎng)動(dòng)工期限、調(diào)整土地用途、安排臨時(shí)使用等合理解決方案，依法維護(hù)自身用地權(quán)益。
三、混合原因?qū)е麻e置：分責(zé)任、算時(shí)段，不盲目歸責(zé)企業(yè)
實(shí)踐中，很多閑置是企業(yè)和政府雙方都有責(zé)任，比如政府審批耽誤了半年，企業(yè)自身后續(xù)又拖了一年半，加起來滿兩年，這種情況不能直接算企業(yè)全責(zé)。按照規(guī)定，要等政府原因消除之后，企業(yè)自身再閑置滿1年，才會(huì)進(jìn)入“征繳閑置費(fèi)、滿兩年收回”的流程，不能直接把之前的累積時(shí)間全部算到企業(yè)頭上。
為啥實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)“直接收地”
不少歷史遺留的閑置土地，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)政府直接收回的情況，常見原因有三個(gè)：一是企業(yè)收到閑置認(rèn)定后，沒在規(guī)定期限內(nèi)申訴整改，錯(cuò)過了維權(quán)期限；二是早年土地管理不規(guī)范，沒及時(shí)走認(rèn)定、征繳閑置費(fèi)的流程，閑置時(shí)間長(zhǎng)期累積；三是確實(shí)屬于企業(yè)自身原因閑置，政府的收地程序也完全合法，這種收回才是合法有效的。
最后再提醒大家：閑置土地收回有嚴(yán)格的法定條件和程序，從來不是只看閑置時(shí)間是否滿兩年。企業(yè)遇到閑置認(rèn)定或者收地通知，第一時(shí)間厘清責(zé)任、保留好相關(guān)證據(jù)，審查政府行為的合法性，別稀里糊涂吃了啞巴虧。
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